整体办公需求不足，市场去化一般，去化分析去化分析中小面积存在一定刚性需求建筑面积主力面积所在区域项目名称用地性质销售情况（㎡）（㎡）6900221-23630套剩余2套，去化接近郫筒蜀都广场商业95%汇都企业总300、624号楼售罄，2号楼剩余约2商业125800部园0、4200个楼层创智联邦商业84000336-2900约40%，850㎡以下售罄羊西线沿线企业孵化园工业38100476-2000一期售罄天府创意产工业44000305-346销售约20%，现在只租不售业园海棠湾工业53000500-800未售?蜀都广场去化接近95%，在所有办公项目中一枝独秀；究其原因，一是其处于郫县中心城区，填补郫县县城高档写字楼的空白，刚性需求较分析多；二是品质相对较高，客户认可度高；?羊西线沿线的项目去化相对较差，主要由于建筑形态一般，面积设定很大，而客群数量又相对不足，此外，从创智联邦的去化细分来看，300㎡左右户型全部去化，可见，尽管整体需求不足，但中小户型产品仍然存在一定的刚性需求。办公市场起步阶段，品质参差产品分析产品分析不齐，提升空间大所在区项目名称产品特征品质分析域档次较高，综合体项目，功能比较齐全商业用地，综合体项目，传郫筒恒创蜀都广场，为郫县目前最好的写字楼；19层6统写字间模式，甲级写字楼部电梯办公区域为厂房式，显得比较低端，办商业用地，甲级生态写字楼公氛围不浓；有会所、幼儿园等设施；创智联邦，结构主义建筑，超大平层有独立景观，绿化好，办公环境较好；6层4部电梯商业用地，总部式的办公环办公区域为厂房式，显得比较低端，办汇都企业总部境，独立办公综合体（办公公氛围不浓；有酒店、白领公寓等；绿园、科研、商务、酒店、生化好，办公环境较好；11层1-3部电态）梯羊西线办公区域为别墅式，办公环境好，但氛沿线天府创意产业工业用地，独栋别墅式，高围不浓；配套较差，虽有后勤综合大楼园尔夫商业办公，但尚未投入使用；3层无电梯办公区域为别墅式，办公环境好，但氛工业用地，独栋别墅式，生企业孵化园围不浓；配套较少；8度抗震；4-5层?商业用地写字楼只有蜀都广场一个项目；羊西线沿线都是工业用地的总部办公模式态商务区1个电梯井；办公区域为别墅式，办公环境好，但氛工业用地，独栋别墅式，兼分析?海棠湾蜀都广场为目前郫县档次最高的写字楼，整体品质较高；围不浓；拥有会所等配套；景观良好；容办公与居住，新亚洲主义?总部式办公项目不太规范，品质相对来说不太高，呈现初级办公形态，如厂房式和4层1个电梯井住宅式，办公氛围不浓；但普遍注重景观营造和舒适性，办公环境较好。总部式办公与本案有很大差异，参考性不是很大。办公市场起步阶段，品质参差产品分析产品分析不齐，提升空间大独栋别墅式企业孵化园自建写字创智联邦楼类型蜀都广场企业总部园区域唯一高档甲级写字楼短期内办公客户多以区域内企业客户分析客户分析为主，投资需求少区域项目名称客户群购房目的郫县本地客户占绝大多数，部分成都和郫筒恒创蜀都广场外地客户；主要为周边较大的企事业单大部分为自用，也有部分投资位、私营业主和投资客创智联邦汇都企业总部羊西园基本为高新西区客户，其他地方很少；线沿主要为高新西区大中型企业和少量私营基本为自用线天府创意产业业主园企业孵化园?蜀都广场代表郫筒办公项目的客户特征，其来源相对较广，但仍以郫县为主；作为郫县品质最高的写字楼，吸引了许多大型企事业单位；购买目的大部分都是自分析用，少量投资；?羊西线沿线的办公项目客户群十分相似，基本都是高新西区大中型企业买来作为自己办公之用，用不完才考虑出租；?由于投资回报率较低，郫县办公市场投资的比例很小，购买大多为自用，投资需求相对较少。办公市场总结供应区域办公市场在售项目不多，市场供应较少，市场总体仍处于萌芽阶段，产品形态多样，且品质比较一般，未来市场仍需要较长的发展时间。面积在售办公产品的面积很大，都在220㎡以上，200㎡以下中小面积办公产品是市场空白。投资价值区域办公产品价格不是太高，跟区域内住宅相差不大，但租金水平较低，投资回报率低，导致投资后劲不足。对在售办公产品去化特征分析发现，尽管整体需求不足，但卖点突出、品需求质较好、面积适中的产品依然有一定刚性市场。综上，犀浦本地同样存在少量的刚性办公需求，但预计未来中长期，犀浦预测区域办公需求难以出现大幅度增长，因此，本案办公产品应该提升品质，增强竞争力，同时，必须严格控制量体，降低开发风险。。www.fdc01.com房地产智库PARTPART22机会搜寻机会搜寻2.32.3机会发掘机会发掘宏观市场机会发掘区域市场www.fdc01.com房地产智库市场机会研判住宅酒店公寓市场前景优良市场潜力巨大优质开发产品理想开发产品办公商业短期市场需求偏中高档都是市场少，应控制办公空白，缺百货、开发规模和量体超市、酒店、餐饮旗舰www.fdc01.com房地产智库PART-Ⅲ:市场定位?SWOT分析?项目整体定位?形象客群定位www.fdc01.com房地产智库PARTPART33市场定位市场定位3.13.1SWOTSWOT分析分析SWOT分客群定位析项目定位www.fdc01.com房地产智库SWOTSWOT分析分析优势WO策略劣势Ｓ地段：犀浦地铁新城核心区域位置，有很Ｗ控规：10以上的超高容积率、50%的建强的区位优势和升值潜力；筑密度、84米限高，给本案产品规划设计Ｓ交通：紧邻城市主干道，城市交通和公共交通都很发达，可达性高，有利于吸引人流和创新带来挑战，同时也给内部景观塑造带S；来困难；W产品：区域性城市综合体，有很强的吸引ＳＷ产品：项目超高容积，导致项目更多考量O力，同时可诉求可卖性强的住宅和酒店公寓T，促进项目资金回收；做满容积，导致产品品质较差，不利于项目Ｓ商业价值：地铁核心商业延伸，同时区域档次的提升；策内交大和车管所带来大量人流，商业价值很策大。略略O城市建设：随着犀浦区域次中心发展加快T区域竞争：未来区域内土地供应充分，品，城市功能面临全面升级；牌开发商云集，后市将可能面临着较强的同O区域市场：本案处地铁核心商业的延伸带，是商业核心区的重要组成构成；质化竞争，同时西城广场的大型综合体商业O产品机会：本案依托良好的区位和空白的对本案造成商业资源分流；；区域市场，机会适合塑造中端产品；STT策市场环境略：未来两年国家经济走势，以威及胁O目标客源：依托核心商圈和综合性枢纽，本案的目标客源将具有很大的覆盖面。国家对房地产市场宏观调控方向的不确定性www.fdc01.com房地产智库，对高端产品去化构成一定威胁。SWOTSWOT分析分析□犀浦SWOT是成都西部新城策略重要区域次中心之一，未来担负成都市区配套区域；天天时时□犀浦定位综合枢纽商业核心，犀浦镇面临全□地段面升级，市场需求上：未来地强劲铁新城；核心区□区域域；内大品牌实力开发商聚集，区域发展已经□交通上：内较为成熟，前景外交通极优良；为便利地地利利，易于吸引人流；□规划上：□消费者：犀浦地铁商业中高端核消费心组群团的重体很大，要组成部分。已经具备了较高的价格人人和和承受力和购买力；□品牌：欣茂集团在犀浦具备的SO策略（最大与最大策略品牌影响）力。——将项目的优势发挥到最大，弱化或转化项目劣势与竞争威胁?市场上——充分发挥项目卓越的资源优势，以前瞻性的眼光，高出犀浦目前经济地位的姿态和名片身份把握犀浦中端消费市场，并籍以吸引区域外消费市场；?产品上——立足项目多种资源优势奠定的高起点，以国际化、创新型姿态提升本项目竞争力。PARTPART33市场定位市场定位3.23.2项目定位项目定位客群定位SWOT分析项目定位www.fdc01.com房地产智库项目定位项目定位西西成成都都··主双铁核心双铁核心题定位描述：··新新城典城典范范以以““LOHAS”LOHAS”的的名义名义，，打打造造城城西品质化西品质化乐活城乐活城?西成都：犀浦作为成都西部新城的重要！！组团属性，未来服务成都市区的城市规划；?双铁核心：本案紧邻区域唯一地铁和快铁换乘枢纽--犀浦站，处于双铁新城核心区域；?新城典范：本案量体很大，规模堪称为城，未来发展潜力巨大，将是双铁新城中的“城中之城”?“LOHAS”:以健康及自给自足的型态生活，核心理念是“健康、快乐，环保、可持续”www.fdc01.com房地产智库?品质化：高于区域现有水平的市场定位和物业规划，塑造更好的生活氛围；?乐活城：具有快乐生活的一切元素：高尚居住、购物、商务配套、餐饮服务。项目定位项目定位定位主张之一：新城典范，地铁新城商务区集“居住、办公、酒店、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：前前瞻瞻性、未来性、性、未来性、时代时代性性城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。www.fdc01.com房地产智库项目定位项目定位定位主张之二：LOHAS主义，地铁新城商务区集“居住、办公、酒店、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：自自由、由、和谐和谐、、共享共享www.fdc01.com房地产智库项目定位项目定位?建筑是自由的，空间和环境设计，没有拘束和压抑的感觉；?消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任自由你选择；?服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；?心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。?环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；?功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存；和谐?文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；?群体是和谐的，不同地域，不同年龄，