规划建议规划建议项目车位建议?项目规划要求：“车位配置住宅部分不少于每100平米0.8辆，商业部分不少于每100平米1辆”?那么，本案近20万方的量体就需要约1800个车位，这是一个巨大的难题，如何解决？解决方案1.项目整体开挖两层地下室，住宅、商业车位分区管理，住宅部分的地下车库规划住宅专用停车位，尽量满足规划要求的800个车位（含理论车位）；2.商业部分地下规划两层停车位，其中地下一层采取双层机械停车设计，尽量增加停车位数量；3.按照规划要求，项目东、北、西三面沿路退让约10米，可沿路规划一排停车位，尽量满足项目停车位的规划要求。1PARTPART44产品策略产品策略4.24.2产品建议产品建议规划建议卖点梳理产品建议产品建议产品建议产品创新竞争区隔升级换代1.1.住宅部分住宅部分产品建议产品建议1、面积配比——“更符合市场需求”的目标面积范围物业类型房型套数比户数（约数）（M2）2F2T1W70-8540%444高层住宅3F2T1W88-9040%4443F2T2W105-11020%222合计————100%11105产品建议产品建议2、户型设计建议?全明设计；–尽量做到客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间全明设计，尽量避免暗卫形式出现；?附加值赠送–尽量通过设备平台、空中花园、凸窗等功能的设计增加住宅的可变空间，提升住宅的附加值与产品竞争力；?符合目标客户的居住习惯；–朝向合理、日照合理、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适；6产品建议产品建议户型参考65㎡，2室2厅1卫设计73㎡，2室2厅1卫设计7产品建议产品建议户型参考81㎡，2室2厅1卫设计85㎡，2室2厅2卫设计8产品建议产品建议户型参考95㎡，3室2厅2卫设计105㎡，3室2厅2卫设计9产品建议产品建议3、景观建议——在现有基础上的精致化、品质化?由于项目整体占地较小，建筑密度较大，除去建筑占地和建筑退让，以及公共的商业活动区域外，住宅部分专属的景观空间有限；?因此，项目住宅部分无法进行大规模的景观绿化，只能从“精致”入手，凸显“小中见大”的景观效果，着重景观小品等细节处理，打造精致社区，塑造项目品质；–下沉式庭院；–精致小品；–休憩平台；–艺术雕塑……10产品建议产品建议4、底层入户大堂设计——完善和加强?项目占地较小，建筑密度较高，景观绿化空间较少，打造入户大堂的重要性就愈发突出；?入户大堂是反映整个社区档次高低的一个重要指标，同时也是提升入住业主身份的一个场所和平台；?而犀浦市场上的个案楼盘缺少大堂，即使有，其大堂也难以体现出楼盘的物业档次和居住品质，鉴于本案的目标定位，并体现整个物业社区的高品质之需要，基于以上，建议项目部分产品设立高品质入户大堂。14产品建议产品建议4、底层入户大堂设计——完善和加强区域说明休息区设置长椅或者沙发，以做休息之用。电梯厅区两部以上电梯设置，形成电梯专区。展示区可以设置挂画、壁画等大堂饰品。15产品建议产品建议5、“绿色家居”建议?除了户型面积的合理控制外，“绿色家居”是本案三期住宅品质提升可行的一大捷径：–外墙保温系统+断桥隔热双层中空玻璃；–子母防盗门+指纹密码锁；–末端直饮水系统+室内垃圾处理系统；–新风系统；–小区智能化系统–……16创新化的建筑立面更合理的面积定位精致型的品质景观住宅的品质提升高标准的入户大堂绿色家居的设施2.2.酒店酒店和和酒店酒店式公式公寓寓部分部分产品建议产品建议1、开发模式建议?产品现状：–单层面积2400㎡；–合计20层（6-25层）；–合计48000㎡；?分区及模式建议：–1-5层：商业裙楼及大堂，商业部分采取招商形式；–6-10层：准四星级标准的连锁酒店（汉庭等）；采取产权式酒店形式，带租约销售；–11-25层：精装修酒店式公寓，直接出售；23产品建议产品建议2、交通组织示意?双核心筒设计，主楼电梯6部以上；酒店专用2部，酒店式公寓专用4部以上；11层以上平面可取消其中酒店专用的两部电梯；?电梯分区管理使用，酒店和酒店式公寓设置两个独立大堂相对独立。242.12.1酒店酒店部分建议部分建议产品建议产品建议1、产权式酒店的作用与意义1.完善项目商业业态与功能，提升项目商业部分的综合品质；2.提升犀浦酒店业发展水平，塑造项目标杆形象，同时提升项目品质与档次；3.完善酒店式公寓产品的配套与管理功能，提升酒店式公寓的综合竞争力；4.通过产权式酒店形式销售，提升销售价格，增加销售收入，利于项目利益最大化的实现；5.犀浦有大量的酒店发展需求，引进产权式酒店，一可以弥补区域不足，二可以降低纯商业的销售风险，三可以和后期60万方综合体形成差异和互补。——降低风险，增加收入，提升其他产品的综合竞争力——26产品建议产品建议2、酒店形态建议?酒店定位：?档次建议：准四星级酒店标准；?房间建议：150个以上标准客房；?品牌建议：–一类品牌：锦江、汉庭等–二类品牌：如家、速8、7天等；?功能建议：–客房、餐饮（早餐）；–大堂、商务中心；–为酒店式公寓提供物业管理服务（部分收费服务）；272.22.2酒店酒店式公式公寓寓部分建议部分建议产品建议产品建议1、面积配比建议物业类型房型主力面积（M2）套数比1F1T1W50-6070%酒店式公寓2F2T1W80-9020%3F2T2W110-12010%合计————100%29产品建议产品建议2、户型设计示意30产品建议产品建议3、装修建议?装修标准：根据项目所处的位置以及产品的定位，客户应该是以年轻人士和投资客为主，同时考虑项目定位的综合品质，建议酒店式公寓的装修价格500-600元/㎡（建筑面积）。?装修风格可以多样化，提供可选套餐式装修；?由于客户追求个性化，同时地域、层次之间还有可能存在文化诧异，因此必须考虑多种装修风格以满足不同客户的需求，最好是能提供多种装修风格，中西兼顾。31部位建议装修标准内墙面多乐士、立邦（厨房、卫生间除外）天花板局部纸面石膏板吊顶、多乐士或立邦（厨房、卫生间除外）厅：冠军/诺贝尔/亚西亚/郭木材/维得实木复合地板地面房：郭木材/维得实木复合地板、木制踢脚线（厨房、卫生间、阳台除外）入户门：防盗门连门套门卧房门和卫生间门：日升或泉顺发黑胡桃木饰面门连门套窗YKK铝合金双层中空玻璃窗墙面：冠军/诺贝尔/亚西亚墙砖至天花地面：冠军/诺贝尔/亚西亚地砖天花：铝塑板吊顶或纸面石膏板吊顶厨房橱柜：百隆或雅迪尔橱柜灶具：普田或方太灶具水槽：弗兰卡水槽（含龙头）或欧琳水槽（含龙头）脱排：普压或方太脱排油烟机墙面：冠军/诺贝尔/亚西亚墙砖至天花地面：冠军/诺贝尔/亚西亚地砖卫生间天花：铝塑扣板吊顶洁具：科勒或TOTO洁具（座厕、浴缸、台盆）浴霸：普田或欧普浴霸3334产品建议产品建议4、大堂建议?大堂面积：200㎡?大堂休息区配置：沙发、茶几?装修标准：星级酒店大堂装修?用途：休息、会客?利好：品质与人性37产品建议产品建议5、公共部位建议?电梯厅、走道等按照星级酒店标准装修，4部以上高速电梯。?公共部位装饰典雅壁灯、壁画等，营造酒店式的感觉，体现与众不同的生活品质，体现项目高品质的方向。38产品建议产品建议6、服务建议提供星级酒店服务：?物品借用服务?代洗衣服务?家电维修服务?室内清理服务?商务中心服务（打印、复印服?叫醒服务务、传真服务等）?留言服务?房产服务（房屋代租、专业清?报纸、报刊借阅服务洁等）?钟点工服务?旅行服务（代订车船机票服务?牛奶、报纸、鲜花代收代购、车辆服务等）服务?健康服务（保健服务、紧急援?物品储存保管服务助服务等）…………393.3.SSOOHHOO部分部分产品建议产品建议1、面积配比建议物业类型主力面积（M2）户数比楼层分布80-10050%中低楼层SOHO100-12030%均可120-15020%高楼层合计——100%?整体采取弹性设计，可自由合并，便于整体销售以及后期经营；?对于最顶上几个楼层，可以考虑以洽谈的方式整层或半层出售，不采取面积细分；41产品建议产品建议2、大堂建议?大堂面积：200～300㎡?大堂休息区配置：沙发、茶几?挑高两层设计?用途：休息、会客、商务谈判?装修标准：甲级写字楼装修?利好：高档与人性42产品建议产品建议3、公共部位建议?走道集中设计?4部以上高速智能停靠电梯设?地面采用高档无辐射大理石，墙计面用高级环保涂料?进口/合资品牌?宽敞、明亮??电梯厅精致装修利好：档次与品质43产品建议产品建议4、建材标准建议类别建议标准外墙面双层中空防紫外线玻璃幕墙，兼具美观及节能效果大堂地面铺设高级大理石电梯进口或合资高速电梯，4部以上走道地面采用高档无辐射大理石，墙面用高级环保涂料空调联体冷媒空调，可以自由控制开关卫生间国产品牌洁具、地面以石材铺砌闭路电视监控系统、红外周界报警系统、电子巡更系统智能化配置、CPS车库管理系统、闭路电视监控系统、消防自动化系统层高建议建议层高不少于3米，净层高不小于2.5米444.4.裙楼裙楼商业部分商业部分产品建议产品建议商业规划的原则?最大程度利用沿街、沿路的优势，开发沿街商业；?由于地块周边未来将形成良好的商业氛围，同时项目自身具有较大的商业量体，故建议规划集中型主题商业等，用以形成商业口碑及带动其他商业销售；?考虑到后期的整体去化，建议销售型商业以1-2层为主，少量3层；?考虑到住宅、酒店、酒店式公寓、写字楼等产品对商业配置的要求，建议在写字楼和酒店式公寓部分底层规划适当量体的裙房作为商业用途；?考虑到周边居住项目投入使用后，将形成超万人的大型社区，具有庞大的商业需求，因此建议在住宅与商业塔楼之间规划部分商业，同写字楼的裙楼部分形成一条商业内街，利于整体商业氛围的形成