户型定位原则由于本项目住宅体量较大（近60万㎡），另商业面积近20万㎡，总建筑面积近100万㎡，所以注定了本项目住宅产品不可单一化，将实现较为多元化的产品组合：定位原则户型设臵设置树立项目形象产品,拔高项目整体档次的标竿产品设臵原则户型(少量)，如板式高层、顶层复式等设臵创新户型产品，引领未来市场，提升产品创新产品设臵原则核心竞争力（如步入式凸窗、整栋复式楼）大量设臵差异化户型产品，避开直接竞争，提差异化产品设臵原则升产品差异化竞争力，抵御市场风险（如小三房、小四房）配套产品设臵原则部分设臵片区主力供应户型产品，争取分流竞争项目客户（如大三房、大四房）户型定位户型设计原则项目各户型设定面积各户型产品归类各产品设计原则户型设计价值要点舒适二房：80-90主流户型90平米以内产品在面积经济性之上保证功能舒适性功能舒适性豪华二房：90-100经济三房：100-120项目的主力户型从平面布局及空间主力户型产品，面积在布局创新增加产品舒适三房：120-140100-160之间附加值性价比提升舒适四房：140-160标杆户型豪华四房：160-180注重舒适性，作为以此产品作为项标杆产品体现项目目的标杆生活尺度扩容复式：180-240档次户型设计价值要点——本项目户型匹配与市场需求吻合的前提下，对各产品户型设计进行创新，突破市场原有体系，来提升产品价值和体现项目档次。户型配比建议根据我司经验，当主力户型占总户型数量的70%-80%时，市场需求吻合度较高，市场风险较少，所以本案的户型配比建议如下：套数套数比备注面积区间户型面积比105421%户均面积为80-90㎡舒适两房15%123㎡90—100㎡豪华两房7%4729%117125%100—120㎡舒适三房23%66416%120—140㎡豪华三房18%75715%140—160㎡舒适四房18%39510%160—180㎡豪华四房14%1473%复式四房至五房5%总核100%4660100%目标客户群定位基于高档住宅小区及客户细分的目标客户定位大企业主、政府高官、隐形富豪目标客户细分小资阶层：约占％财智阶层：约占45％40来源：霞山、赤坎、开发区来源：开发区职业：私营企业主、政府官员、政府职业：泛公务员、企业事业单位高管、高级公务员、高级教师教师、医生、律师、高级白领、IT、目的：改善居住、投资、增值、占有金融证券等目的：过渡居住、改善居住、投资年龄：35-55岁重游收入：家庭年收入二十万以上偶年龄：25-40岁特征：进取、品味、休闲核心客户要离得收入：年收入十万以上需求：大三、大四房及以上客客客特征：年轻、格调、品质、文化、低户户调、崇尚新事物户需求：二房、小三房、大三房、小四房、四房进城族：约占8％-10％。投资客：约占5％-8％。来源：南海、坡头、中心区外及返乡职业：不限来源：全市目的：改善环境、过渡居住职业：不限年龄：不限目的：增值、保值、赠予收入：完成一定财富积累年龄：不限特征：务实、节俭、炫耀、归属收入：家庭富裕需求：二房至四房以上不限特征：务实、节俭、敏锐需求：二房至四房以上不限智富阶层小资阶层进城族投资客客户AIO分析；?喜欢交朋识友?活动半径比较小，?有较多的投资经验，?有特定的生活圈；?关注电视、报纸、喜欢出入灯红火绿对投资物业特别有兴?经常来往全国各地，网络的场所；趣；视野广阔?积蓄较少，但收入?有一定经济基础或?多数为二次以上购Action?有特定的消费场所；较稳定尝试过早期投资物房经验；特征提取：活动?活动半径较大；?时尚健康，格调高业的甜头；?较主动寻找投资商机?有思想、有见地，雅?容易受推广会、现和信息；?喜欢高品味投资欲望较强；?喜欢创新的产品场气氛和朋友介绍?追求财富，注重投资?喜欢圈层领地?文化取向国际化，的影响理财时尚消费的引导者?多为生意人和外地?关注新闻、财经?喜欢创新的产高级打工仔品?崇尚高尚的产品?注重身体健康与保健，向往休闲生活?重视社区文化?注重生活情调，注?注重社区配套方式重人文和历史?喜欢传统的一些元素和交往圈?注重社区品质?关注点较多，城市?喜欢显示品味、显?在注重投资升值的同Interest?注重自身精神享受便利+项目内涵+户示富裕时非常关心投资安全心态开放兴趣型功能+景观+品牌+??对身份象征、朋友?对高尚产品附庸问题；口碑等因素比较看服务+价格?非常关注地区发展和重?喜欢上网、电视、?比较注重高性物业的升值潜力?不太注重价格，更音乐、看书价比和高品质为注重居住在房子里面的感受?对总价较为敏感?心理优越感强，清?喜欢市场知名度的?对总价敏感度不高高房子?善于消费新产品?消费观念较为前卫?关注景观、产品及?对产品的性价比较为Opinion?喜欢跟风购买?追求安逸的生活品牌敏感观点?个人优越感强?容易接受新事物，?对城市及富人生活?精于投资?含蓄内敛，深藏不对国外新的生活理方式较向往?手头资金相当充裕，露，注重私密性。念较推崇?向往有身份的消费投资承受额度较高?大多数会选择轻松环境的付款方式客户消费行为描述消向往城市生活，改变自己的身份费追求更高品质的居住生活环境心经济实力雄厚，投资意识较强理占有资源，拥有高端物业是其身份标签价格驱动——受原置业习惯影响，承价能力较强但依然对消价格比较敏感费品质驱动——对居住环境及品质最为关注，容易被创新或驱优质产品及社区所引导动口碑驱动——关注区域口碑好，关注度高，体现身份感的项目价值驱动——关注区域发展及其具有投资前景的项目七物业发展建议1、外立面风格建议2、园林风格建议3、园林规划建议4、产品规划建议5、开发步骤建议建筑风格建议Artdeco风格即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派。该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。表达了高端阶层所追求的高贵感，赋予着古老的、贵族的气质，是一种摩登艺术的符号。从项目全盘考虑，住宅部分不能与商业及写字楼部分风格相差过大，须相互和谐共生。立面风格元素垂直化的线条凸现了立面的高大，给人华贵，高尚的尊贵感。阶梯化的收分凸现建筑的符号感，体现楼盘的高贵和档次。几何化的装饰凸现向上的精神，充满诗意和富于装饰性。立面风格元素会所充分表现了建筑的雄伟、大气、质感，更重要的是可以和商业写字楼风格共融案例借鉴招武商南汉桥万壹号达上海招商南桥壹号主题园林设置营造主题式中心大园林，打造低密度社区，营造气势冲击客户感知，并降低高容积率带来的压抑感通过营造大型主题式中心园林，可凸显项目的高附加值，提升楼盘整体档次。园林风格建议地中海西班牙风情园林风格：开放式的草地、精修的乔灌，抑或是地上、墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，是地中海式花园最大的特点。另外，水景也是地中海风格花园的关键设计。主要植物：草地、藤木小品道具：茶桌、藤椅适合人群：喜欢休闲风格和户外活动的人士本项目的园林设计中有三个重点需要解决?如何演绎西班牙风情的生活元素？?高密度产品如何景观资源最大化？?如何打造内部精细园林？地中海风格园林特征?与东南亚风格园林对树种的要求严格不同，西班牙、地中海风格的园林景观设计对树种选择的要求不严，体现西班牙风格特色的明显要求主要体现在西班牙元素、公共空间的营造上。?阳光、水、色彩鲜艳的花卉、立体绿化、灵动的曲线，一些绿色和人文的气质，还有铺装和装饰，这些质朴的质感都是地中海园林的体现；?开放式的草地、精修的乔灌，抑或是地上、墙上、木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，是地中海园林最大的特点。另外，水景也是地中海风格园林非常注重的一个关键设计；?地中海园林在规划上多采用曲线，并多喜用色彩鲜艳的花卉。园林设计建议植物搭配?充分重视植物的可生长性和可增值性，选用耐旱、易维护的植物，重软景，轻硬景，软景比例一般达70%以上；?充分考虑植物的生长空间，控制好种植密度，减少资金投入，硬景以配角形式出现；?利用地块内部、当地经济性和生长都较好的高大树种作主要景观树，少用昂贵树种，充分利用场地原有植物，进行修整利用，降低成本体现生态性，达到可持续性发展目的；?尽量提前考虑选用实生苗移植到苗场进行假植，进入施工阶段时种植的实生苗经断根已达假植苗效果，再移植到居住区种植既保证效果又节约成本；?通过增加草坪面积，缩小灌木面积，为灌木生长预留一定生长空间，同时巧妙运用节点大树来实现成本控制。控制水景?设计中尽量不用大面积水景，采取点状水景、小型喷泉、游泳池等。以成本控制是核心，因地制宜、长远考虑为指导，是本项目园林景观规划的首要原则风情营造广场上通过各种西班牙元素的建筑小品极尽渲染地中海西班牙风情?广场内点缀充满西班牙风情的元素：标志性塔楼、地面的艺术马赛克，彩瓷的水池，小型喷泉、小提琴雕塑、西班牙风情雕塑……标志性塔楼标志性塔楼雕塑小品地面马赛克具有欧洲特色的地彩瓷喷水池陶土罐面拼接和铺装小型喷泉园林设计参考层次搭配园林设计参考?充足的阳光、鲜艳的色彩是地中海风格的一个特点，社区需保持一年四季植物景观的色彩鲜艳、绿化常在；?因此，项目树种应多用广玉兰、香樟等富有美感的常绿树种，少用冬枯树种，如二球悬铃木等。颜色搭配园林设计参考社区内道路系统曲线化、色彩化、景观化曲线型的归家道路，营造温馨、精致、充满情趣的社区氛围?内部道路曲线化，营造曲径通幽的景观变化，提升郊区生活氛围；?充满情趣及休闲特质的道路铺装，增添生活趣味。园林规划建议小区入口组团园林景景观节点观节点主景观轴次中心园林景观节点主中心园林入户景观节点景观节点小区入口景观节点次景观轴1、小区园林由中心楼王和会所相隔自然形成两个主次中心景观节点，两个中心景观节点与