岷东新区中心组团整体运营策划方案2012.4.8报告体系AnalyzeSystemPart1.项目背景及基本情况Part2.地块属性分析PartPart3.3.眉山土地简析眉山土地市场简析PartPart4.4.最近成交地块调研分析最近成交地块调研分析PartPart5.5.土地价格预估土地价格预估PartPart6.6.项目开发建设重要问题项目开发与建设流程设计Part7.项目开发与建设主体设计Part8.项目开发周期与经济测算壹项目背景及基本情况眉山概况眉山，位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地带，成都--乐山黄金走廊中段。眉山位居川南城市群的中心,高速公路连接成都，距离仅60公里，距成都双流国际机场45公里,乐山大件港60公里。眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化、道教文化、佛教文化、竹文化、水文化等。历届眉山东坡文化节、彭祖寿星节、青神竹编艺术节、丹棱唢呐节等。1997年建立眉山地区，2000年撤地建市，辖一区五县，其中东坡区为城市核心，仁寿县为下设最大的县。眉山经济情况产业产值（亿）增长率经济贡献率主要经济指标呈现高位求进、加快发展态势。　第一产业121.444.00%4.91%第二产业379.5720.10%71.96%从经济发展格局看，三次产业全面增长。第三产业172.3313.50%23.13%从拉动增长“三驾马车”看，三大需求持续增强。　从经济运行效益看，财政、企业和居民三方收入同步协调增长。　眉山发展绵成乐经济带，发展迅猛。大成都概念，获益匪浅。大成都一小时经济圈。眉山规划城市发展主轴：极轴→组团→区域通过重点发展城市功能轴带动城市的发展。规划在眉山市区中形成一条近似平行于岷江的南北向主要城市功能轴线，主轴北起文定街的新城中心，向南经眉山大道行政商办带，诗书路—杭州路商业带最后通向老城商业文化中心。眉山中心城区规划图东坡湖风景旅游度假区是主轴的中点，也是城市内部重要的生态湿地。主轴有机联系老城和新城，同时主轴以街坊式布局形式发展，保证足够的发展空间。城市组团。规划确定为有机生长与跳跃式发展相结合的方式。考虑到铁路、高速公路、岷江以及高压走廊密集区对城市空间的分割，向北采取有机扩展的发展模式，向东、向西采取跳跃式发展的模式在总体空间结构上形成了城西工业组团、老城组团、新城组团、岷东组团等四大城市组团的空间布局。眉山工业区规划图岷东新区简介眉山市委、市政府于2011年9月30日下发《关于成立岷东新区的决定》设立。眉山落实“跨江东进，拥江发展”的城市发展思路，按照“产城一体，景城一体，文城一体”的总体构思，落实“高起点、高标准、高速度”、“大思维、大手笔、大动作”、“国内一流、国际领先，有特色、无落差”的要求，拟把岷东新区建设成和谐、自然、人文的生活品质之城。岷东新区主要技术指标岷东新区，总体规划面积65平方公里，近期规划区总面积23平方公里，其中近期规划建设用地13.45平方公里。用地南北长约9.58公里，东西宽约4.68公里。城市组团。中心组团6934亩，前期运作4000亩，力争在3—5年来，建设一个生机盎然的中心组团，以盘活整个岷东新区。中心组团主要技术指标1．商业用地：600亩2．居住用地：1498亩3．教育用地：1321亩4．科研设计用地：265亩5．农贸市场用地：150亩6．中学、小学、幼儿园用地：151亩?8．旅游度假用地:1820亩7．公园绿地：657亩?9．防护绿地：263亩?10．公共设施用地：66亩?11．广场用地：32亩?12．医疗卫生用地：51亩?13．客运站及停车场用地：60亩?合计：约6934亩注：前两年需开发出来的量为4000亩左右，具体指标可以按需要变化，前期启动的重点是土地整理与招商引资。贰地块属性分析区域位置位于紧邻省道106南北两侧区域，岷江以东、规划岷东快速通道以西、规划次北横线道路以南、规划次南横线道路以北。要到达岷东新区，必须过江，目前只有岷江二桥，手段较为单一。通过106道的牵引，岷东新区与仁寿等县形成有效连接。中心城区岷东新区区域位置仁寿县经济总量、人口数均居各县之首，为眉山第一大县。岷东新区位于眉山中心区与仁寿县之间。106道为仁寿通往眉山的必经之地，本项目将会对仁寿及其周边区域的客户，产生很强的影响力。眉山市岷东新区仁寿县用地现状现状用地以耕地、山林及河渠、水库为主。兼有道观、墓地、民房等用地，土地整理和开发建设时，需要改造或拆迁。道路用地较少，在今后的开发中，需要加强道路建设，以提高整个新区的通达性。已存建设用地：眉山职业技术学院25.90公顷；蟆颐观约9.45公顷；富牛城镇建设用地约15公顷。总共已办理国有土地使用证的地块，总面积591亩。地势地貌106国道东侧区域主要为丘陵地貌，地形起伏平缓，其坡度变化较小。区内地形坡度一般在10%以下。沿岷江及省道106线存在部分斜坡地段，其地形坡角大多在20～30%。106国道西侧靠近富牛镇浅丘地貌，其间有少许平地和洼地。靠近岷江的沿线，地势略为复杂。基础设施崇富路106道省道106线东西横穿中部，向西过岷江二桥与眉山城市中心主干路相接，向东可至仁寿，路基宽度20米，在中部组团的长度约3.2km。现有110kv、220kv变压器各一座，能基本满足周边的用电需求。四级水泥公路县道崇富路南北纵贯规划区，路基宽度6米，部分村镇建设区段宽度达12米；其余道路均为通村公路或机耕道，路基宽度3-6米。总体而言，区域内的基本设施尚乡镇公路不完备，急需补充。变压器机耕道配套设施项目216道东侧即蟆颐村，主要为村舍、民房等。较大的建设有蟆颐道观和公墓。项目216道西侧即富牛镇，主要为民房、小商铺等，较大的建设集中在富牛镇中心。自然、文化、教育资源项目内未经工业破坏，农田、树林密布，绿意盎然。环境优美，自然优势得天独厚。项目内最醒目的三大资源是蟆颐观、眉山职业技术学院、石埂子水库。自然、文化、教育资源自然植被水系资源地块属性与现状小结1项目规模大，是其他项目无法比拟的。自然条件得天独厚，适宜发展休闲商业、特色旅游业、度假物业、高新产2业园等项目。地势较市区内其他地块，较为复杂，又不少林地、坡地地形，一定程度上3会加大平整土地成本，但亦可因地制宜，打造坡地景观与建筑。项目水文与文化、宗教资源丰富，可深度挖掘之，如临水高尚小区，名胜4古迹风景区，与其他地产项目和区域，形成明显的区隔。项目最大的劣势是商业、生活配套与基础设施匮乏，都需要加强、打造，5势必会加大开发建设成本。叁眉山土地市场简析眉山市本级2012年度国有建设用地供应计划核心指导思想城市空间发展战略——东进、西移、北拓、南优、中提升、拥江发展。规划期内应主要向北、向东发展，适当向西发展。城市发展思路——“产城一体、景城一体、文城一体”，“高起点、高标准、高速度”和“大思维、大手笔、大动作”的要求，强力推进岷东新区建设，“三年形成框架，五年初见成效，十年再造一座眉山新城”。强力推进新型工业化——加快发展现代工业新城，实现工业发展新跨越。高起点、高标准规划建设以眉山经开区新区、铝硅产业园区、金象化工产业园区、眉山机械产业园区为组团和以成眉山石化园区、彭山经开区、成眉工业集中发展区为组团的“眉山工业新城”，打造眉山现代工业旗舰，再造一个“产业眉山”。眉山市本级2012年度国有建设用地供应计划国有建设用地供应结构和布局道路、桥梁等公共基础设施用地根据项目立项情况和建设用地批次直接办理《国有建设用地划拨决定书》或《建设用地许可证》。2012年市本级无保障安居工程建设任务，暂未安排土地供应，确因建设任务调整需由市本级建设的，优先在已供土地中解决，新增供地在储备土地中保障。公共租赁住房根据具体宗地规划设计条件，在商品住房用地中配套建设，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房用地不低于住房用地供应总量70%。供应结构。眉山城市规划区2012年度国有建设用地供应总量为64宗334.98公顷。其中：（1）商服用地11宗18.69公顷；（2）工矿仓储用地12宗92.34公顷；（3）住宅用地23宗106.13公顷；（4）公共管理与公共服务用地15宗49.73公顷；（5）交通运输用地2宗66.76公顷（预计2012年道路建设需新增建设用地的有33宗用地62.21公顷）；（6）特殊用地1宗1.33公顷（金象园区武警消防特警站）。2．供应布局。2012年度眉山城市规划区国有建设用地供应总量为64宗334.98公顷。其中：（1）眉山市本级43宗225.72公顷；（2）金象化工园区片区18宗102.06公顷；（3）东坡区人民政府范围3宗7.20公顷。眉山城区综合、商服、住宅、工业四类用地基准地价表级别ⅠⅡⅢⅣⅤ元／平方米18521059785514370综合地价万元／亩123.4770.6052.3334.2724.67元／平方米23331376876619378商服地价万元／亩155.5391.7358.4041.2725.20元／平方米881729550361住宅地价/万元／亩58.7348.6036.6724.07工业地价元／平方米180143///眉山近期土地成交情况工业园版块新城区版块老城区版块几大版块地块综合比较商业成熟度居住成熟度老城区老城区新城区新城区工业园工业园岷东新区岷东新区市场印象周边环境新城区老城区新城区岷东新区岷东新区工业园工业园老城区几大版块地块综合比较人流集中度基础设施老城区老城区新城区新城区工业园岷东新区工业园岷东新区生活氛围配套设施新城区老城区新城区老城区工业园岷东新区工业园岷东新区几大版块地块