施工期间如何做真正的精品楼盘（修改稿）何显毅建筑工程师楼（共366页）1www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案若干同样机械性能及安全配置的汽车，车内饰的精细度和车外造型的精美度不同，其价格差别很大，有些相差1倍以上！手机、音响亦是。同理，作为同一地段建筑的楼宇，其售价亦是。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案建筑品牌的地位是建立于建筑产品的精细度，可见证三星、宝马、LG、卡地亚及新鸿基的产品。3www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案4www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案5www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案6www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案为了整个工程能建造出高质量产品及保证设计质量得到具体落实，只要各方齐心努力，打造精品的共同目标就会顺利实现。7www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案89国内房地产市场经过20年的发展巳走向成熟,从过去单纯的地产价格竞争,产品竞争过渡到现在的品牌竞争(包括地产项目品牌和公司品牌竞争),因此同类地产在价格方面差异性逐渐拉大。10地产在价格方面差异性从过去的5%-10%，到现在的20%-30%，个别甚至达到50%以上。正是这种利润回报的巨大差异，吸引了越来越多的开发商，加入到发精品楼盘的行列。11如何能打造出真正的精品楼盘，设计和施工的把关缺一不可。12虽然打造出真正的精品楼盘，设计和施工的把关缺一不可，但是万万离不开建设方的理解和支持、离不开监理方的协调和监督。13你你我携手我携手打造精品打造精品14一.设计方面151.设计创新a.第一把手参与设计b.建筑师不但靠灵感做设计,要特别注重收集和研究国内外最新住宅设计潮流、最新的设计理念,概念以及最新的楼盘资料不断进行设计理念的创新c.要做科研,研究建筑科技与材料的运用，着重细部设计的16研究。2.四个角度2.1.从房地产商角度考虑：就是要求设计出来的产品为发展商带来最大的经济效益172.2.从住户角度考虑：所设计的小区是否真正在各方面都能充分满足住户和经营者的需求182.3.从物业管理、保安、清洁及维修人员的角度考虑：设计是否能更有效提高小区的生活质素。192.4.从城市景观、环境、建筑设计的角度考虑：设计是否能为城市增添新的景点，能对建筑设计做出贡献。203.设计服务.每两周参加现场美观交流会.跟进和指导施工样板.及时处理和跟进设计和施工中发生的问题21图纸交底会22现场样板交底会23现场样板交底会24二.施工方面（仅指美观方面，其他有关安全、质量、管理不包括在内,由业主、施工单位、监理直接负责）251.施工新观念不论是参与土建施工的队伍还是参与电气、给排水、暖通、环境的施工队伍，都要将“美观”的理论灌输到每个人的心里。262.不可只按单一专业图纸施工27承包方在进行各专业工程施工时,不可只按单一专业图纸施工,承包方必须先核对并协调所有专业图纸(包括建筑、结构、机电、总图及环境设计等),确保各专业间无矛盾后,方可施工。283.解决设计疑问及图纸问题后方可施工29承包方开工前应提前两个星期核对施工图，并协调各专业记录设计疑问，并提交发包方/监理/设计方。30在施工开始的七个工作天前,如有任何问题要及时通知发包方/监理/及设计方,解决设计疑问及图纸问题后方可施工。314.召开美观设计交底会在现场对丑陋的建筑、丑陋的结构、对丑陋的机电问题及时发现，及时改进处理。32承包方开工后应按进度状况（或定期每季度）组织召开美观设计交底会；33交底会前的一个星期,承包方应先全面了解图纸,以书面形式将问题提交发包方/监理方/设计方,并于会前做好充分准备；交底会记录要有参加会议的相关负责人签名。345.雇用有美观品味的驻工地建筑师专门负责巡视协调各专业工地美观有关问题35承包方须雇用有美观品味的驻工地建筑师（有5年工地经验、二级以上注册建筑师）常驻工地，配合设计方的要求专责工地之美观有关事宜366.与美观有关的隐蔽工程隐蔽工程开工前及工程转移至下一阶段前中途检查37在隐蔽工程开工前及工程转移至下一阶段前要主动书面通知发包方做中途检查，以下与美观有关的隐蔽工程必须包括在内（仅举例，不限于以下各项）：38建筑：a.内外墙面装饰及阴阳角贴法；b.阳台、楼梯及其它全部露出混凝土的预埋铁件须涂刷防锈漆并不得外露装饰面；c.门窗边未填塞前加入防水剂料填缝；覆盖隐蔽缝前要试水。d.各种外露铁件未涂面油前的防锈处理。e.分体空调预留孔应按图标位置正确施工。39砖石收口遵循“正面压侧面，侧面压背面”原则。粗糙的收口精美的收口40外露铁件的防锈处理生锈的栏杆防锈的栏杆41欠妥的空调预留孔正确的空调预留孔42环境：?各种双层检查井盖正面应与相邻地面铺砌同一颜色和格调的装饰面材料。?非主要通道处的单层井盖等不能粗制滥造，应布置的整齐划一，并与周边铺地相协调。43主要广场及路面的窖井盖需要做双层“同质”处理。铺贴双层井盖植草双层井盖种花双层井盖44丑陋的井盖精美的井盖45美观丑陋的的道道路、路、铺地铺地46花池47结构：?门厅/客厅/主卧不要露梁露柱。?结构梁上是否按图预留孔。48结构结构预留孔结构未预留孔阳台下雨水管隐蔽阳台下雨水管外露49结构梁底标高不统一结构梁底标高统一50梁、柱等结构构件需配合建筑要求做隐化处理。天花露平整的天花梁51结构梁漏设预留洞结构梁预留孔电缆桥口，造成电缆桥架架可贴顶棚布置从梁底走52电、水、空调：①暗敷的设备专业管道(管线)、设备应按图和说明施工。②明敷的设备专业管道(管线)、设备应按图标位置定位，要移动或改变图标位置应征得设计方同意，以免影响美观和使用。53c.电缆桥架、电线槽和设计不暗埋的管道在民用建筑的厅、堂、走廊、过道应敷设在吊顶棚内或隐蔽处。d.电气配电箱及弱电箱注意放在隐蔽处，避免影响美观。54e.除地库外的室内消火栓箱宜暗装，设计为暗装的消火栓箱门应做同周遍墙的饰面，并且不得突出周边墙面。f.避雷带按设计采用铝合金条或不锈钢条贴装在女儿墙顶面。55无法避免的外露水管需要做与墙面材质相应的“同色”处理。丑陋的水管处理后的水管56电缆桥架、电线槽和设计不暗埋的管道在民用建筑的厅、堂、走廊、过道应敷设在吊顶棚内或隐蔽处。错误案例成功案例57配电箱在满足操作的前提下应置于隐蔽处。突显在客厅隐蔽在厨房的配电箱的配电箱58机电空调外露空调隐蔽59丑陋的消防栓美观的消防栓60丑陋的避雷带从室外看不到避雷带61隐蔽在女儿墙顶的避雷带627.三次样板63试验性样板（样板引路）：做三次外墙及环境样板；每款不同类型的建筑样板数量1～2个；样板大小所占面积（垂直或水平）约20～40平方米；（发包方/设计方有权选定部位；样板完成后，发包方／设计方可以修改，但不多于三次）；64承包方须提供2～3款主入口大堂、标准层大堂样板及完成两个单位的施工完成样板房，其位置及范围大小由设计方决定，样板房内应包括所有饰面及其它机电的装配。65施工完成样板房分几个方面：a.外墙饰面、栏杆、门窗、玻璃幕墙及机电装配等竣工完成状态。b.户内竣工完成状态。c.公共部位室内竣工完成状态。d.室外围墙、小品、绿化、各种双层检查井盖等竣工完成状态。66一次样板67二次样板施工图68二次样板施工图用料表69二次样板70三次样板施工图71三次样板施工图用料表72三次样板73样板房一角74www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案室内墙面施工样板75www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案样板房制作76www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案材料、构件样板设计交底会会场状况77www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案外墙面砖样板78www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案木门样板79www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案百叶窗样板80内墙涂料样板81卫生间防水样板82屋面构造样板83外墙涂料样板84水管样板85围墙样板86双层井盖底板样板87外墙样板材料及做法明细砖尺寸45mm×95mm砖形式对齐镶贴砖缝颜色做法一:比相应砖深二度(具体现场定)做法二:比相应砖深四度(具体现场定)砖缝形式做法一:横缝宽5mm深3mm,竖缝宽3mm深自定做法二:横缝宽5mm深3mm,竖缝宽5mm深缝3mm窗框颜色做法一:灰绿色(按原T28栋)栏杆颜色做法二:深咖啡色(见样板)做法三:茶色(见样板)玻璃颜色白玻88外墙样板材料及做法明细表二浅黄色面砖(质地为喷沙面,颜色按T28栋)拼中黄色面砖(质地为喷沙面,颜色按T28栋)砖深色面砖(质地为喷沙面,颜色按T28栋)图例灰绿色面砖(新增加质地为喷沙面,颜色样板)灰蓝色面砖(新增加质地为喷沙面,颜色样板)898.做大样板之时间迫切性90实施样板内容的前提：a.承包方进行样板施工之前，要准时安排有关的材料、设备运抵工地。b.结构工程完成建筑总层数的第三层即开始施工。c.有关项目的饰面材料及设备大批量订料之前要完成施工并获得发包方/设计方之确认。91踢脚线材料样板929.除十八害工地卡通漫画93除十八害卡通画94承包方应在施工现场将设计方绘制的除十八害卡通画布置在地盘入口显眼处，承包方施工人员应全部在卡通画上签字，表示已知道及学习执行。9510.施工永久竣工纪念牌96承包方应咨询发包方及设计方后，在施工围墙宣传广告及建筑物永久竣工纪念牌上完整地反映各参与单位的名称。97989911.注意“八喉、八箱、八