自身条件篇宏观背景分析宏观背景分析P3-6宏观地段分析P8-22微观地块分析P24-28别墅篇住宅篇别墅市场分析P30-88住宅市场分析P172-177客群定位P90-104客群定位P179-188市场定位P106-107市场定位P190产品建议P109-166产品建议P192-198价格建议P168价格建议P200-201销售周期建议P170销售周期建议P203-204www.fdc01.com房市金碟宏观经济分析我们从大连的GDP、人均可支配收入、户籍人口增长等方面得出分析结论：大连是东北经济实力最强的城市，是东北购买力最强的城市。大连市GDP情况示意图大连市与东北三省会人均可支配收入对比图1600030.00%450025.00%14000元亿元21.80%25.00%400019.40%1200020.00%350016.10%20.00%1000016.30%16.50%300013.80%800015.00%13.30%3858.215.00%6000250010.00%2000400010.00%5.00%15002000313100.00%10002004年2005年2006年2007年215225705.00%5001850哈尔滨8938.72100651123112772.0214061633长春890110063117591281100.00%沈阳8924100961165114606.54大连1037811994133501510902年03年04年05年06年07年08年哈尔滨增长率13.25%12.60%11.58%13.72%长春增长率12.60%13.05%16.85%8.95%沈阳增长率13.77%13.13%15.40%25.37%大连增长率14.03%15.57%11.31%13.18%GDPGDP增速哈尔滨长春沈阳大连哈尔滨增长率长春增长率沈阳增长率大连增长率数据来源:大连统计局大连市与东三省会GDP示意图35000.25亿元30000.225000.15200015000.110000.05500002002年2003年2004年2005年2006年2007年哈尔滨1198.81355.941604.471830.4520942436.8长春11501338.315351605.41741.32089沈阳14001603.41900.722402482.52750大连1406.11632.61961.8229025692950哈尔滨增长率0.1310.1830.1410.1440.164长春增长率16.40%14.70%4.60%8.50%20%沈阳增长率0.1450.1850.1890.1080.108大连增长率16.10%20.20%0.1670.1220.148哈尔滨长春沈阳大连哈尔滨增长率长春增长率沈阳增长率大连增长率www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟别政策墅相链关接政策分析别墅类土地供应受到极大限制，成就了别墅产品的稀缺性。?2006年6月1日起，国土资源部停止审批别墅类供地。?各地将陆续停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。?对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。?严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。www.fdc01.com房市金碟小结1.大连国民经济一直保持快速、稳定的增长势头，作为房地产发展的基础大环境良好。2.受国家别墅土地供应限制政策影响，别墅的稀缺性逐渐体现出来。尤其旅顺海岸线长、空气质量高、温度适宜，风景优美，更加容易吸引金字塔尖人物的关注和购买。www.fdc01.com房市金碟自身条件篇宏观背景分析宏观地段分析宏观地段分析微观地块分析别墅篇住宅篇别墅市场分析住宅市场分析客群定位客群定位市场定位市场定位产品建议产品建议价格建议价格建议销售周期建议销售周期建议www.fdc01.com房市金碟城市结构?大连市由主城区、新城区、卫星城三部分构成。?其中主城区即老城区包括：中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区。?新城区包括：旅顺区、开发区和金州区。?卫星城即北三市包括：瓦房店、普兰店和庄河。www.fdc01.com房市金碟大连市重点发展区域与未来发展方向?大连已规划并初步形成以主城区为中心、新城区与卫星城相互环绕的组团式城市群，商品、资金、信息、人才等要素集散和交流的规模不断扩大。?主城区依然是大连房地产发展的主要区域，但随着城市中心的逐步饱和，城市发展决定了西拓北进的的进程。?旅顺区域作为西拓的主要承接点，房地产得以快速发展，现已成为大连住宅的主要开发区域之一。?“北进”是向北拓展到金州，并与开发区形成“新城区”。不过从目前市场情况上看，甘井子北部一段时间内将承担“北进”重要战略节点的职能。甘井子区北部也是大连www目前主要.fdc01.co发m展房市金碟区域。大连市内四区细分区域情况大连传统的行政意义上的四区划分，已经与当前的房地产购买市场脱节，因此中原市场研究部按购买客群层次重新把传统的市内四区划分为：甘北、甘西、高新、泛星海、中部、东部等六个区域。www.fdc01.com房市金碟大连发展战略布局规划研究区域区域特点未来发展规划东部区域系大连传统中高居住区，东港区域改造后，将成为未来高档住东部区域商贸、金融、旅游、文化和居住为一体的大型滨海板块。宅区、传统商务区的新发展区域，交通十分便利、配套设施非常完善。中部区域中部区域借助地理位置的便利，交通最为发达、配套十分齐备。该区域城市中心职能日益完善：商务区、市政府各部门、商业中心全方位发是城市职能聚集地。展。景观豪宅居住区、未来新兴的金融商务中心，交通相对便利，配套基本泛星海区域星海湾商务区、旅游区、会展业蓬勃发展。完善，板块形象和气质为大连高端区域的代表。高新区域大连的“硅谷”，软件园带动了区域各行各业的发展。该区域是新兴的中以大连软件园为中心，在大连市高教科研文化区内形成15平方公里高档住宅区。交通条件一般、配套设施逐步完善。的软件产业带。机场新区为未来实际公共副中心，甘井子区政府未来所在地，配套设机场区域交通条件十分便利，盘源较多，质素较高。西山区域风景秀美甘西区域施逐步完善。西山区域日后将建设国家4A级森林城市开放型公园，，依山傍水，是大连近几年来发展较快的区域。规划为西部宜居带。甘北区域集中了大连大部分低端盘源，是大连日益增加的新人口的承载南关岭是未来大连火车站的所在地，该区域未来将是大连新的城市交甘北区域地。区域土地资源充足、交通情况正在好转，配套设施逐步完善，未来通中心。新火车站即将建设、区域公交网络和有轨线路也将日益完善发展潜力十分大。甘北区域承载主城区功能，引领全市发展。；大钢大化区域未来将建成500万㎡的的综合性大型观海社区。旅顺由原来的城市边缘辅助区，成为城市“西拓”的关键点。区域土地资旅顺北路、中路、南路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区旅顺区源丰富，自然景观优越，随着交通配套的逐步完善，区域房地产市场快与旅顺连接，并将进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展，促进设速发展，成为诸多开发商在大连投资开发的主要区域之一。施配套的日益完善，城市建设进程加快。在国家振兴东北老工业基地、大连建设东北亚重要国际航运中心、开发区为开放型产业先导区，辐射带动其他区域发展。开发区大量的发“西拓北进”等重大历史机遇面前，大连开发区再次提出“抢抓机遇、开发区展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展。在加快发展”的“二次创业”发展目标。开发区未来将成为以现代工业为产业的支撑下，开发区房地产市场得以快速稳定的发展。基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑，智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。金州区作为大连新市区的重要组成部分，是大连主城区的功能延伸地。金州区作为大大连北进的主要区域，未来发展前景乐观，但由于区域产金州区近年来全力推进工业化、城市化和现代化进程，是未来城市的工业集业发展刚刚起步，住宅供应量巨大，目前房地产市场较为冷清。中发展区、大连产业拓展的承载区。北三市房地产市场处于起步阶段，受政策影响较小，住宅价格相对较低北三市北三市作为大大连卫星城，未来城区主要以发展工业和旅游业为主。，涨幅较快，可开发土地较多，房地产发展空间巨大。www.fdc01.com房市金碟旅顺在大连所扮演的角色旅顺区——大大连主城区?大连市发展方向为“西拓北进”，旅顺逐渐由原来的边缘城区转变为主城区的一个部位，更是是作为大连市内向西发展的战略要地。?沿旅顺南路由东北财经大学至旅顺口城区的塔河湾，形成以软件产业、大学园区为先导的旅顺南路软件、教育产业带。?旅顺中路以发展生态旅游和观光农业为主，建设大规模的森林公园。带业?旅顺北路和渤海岸线的土羊高速公路、烟大铁路线规划产业带的双岛江西、三涧长城、营城子和北海四个工业组团形成旅工业代产游顺北路石油化工及现代工业发展带。现旅、带态业?生产充分利用黄、渤海岸线的天然海滨风景资源规划形成海育教滨旅游产业发展带。、件软?旅顺将保持原有旅游名胜区的历史定位，全新打造临港产业区、高新技术产业区和大学园区，构筑三条经济发展带，推动旅顺经济跨越式增长。其中临港产业集中在经济技术开发区；依托软件园的高新技术产业、以及依靠大学园区的建设形成教育研发产业区将主要影响新城w区ww。.fdc01.com房市金碟旅顺定位旅顺区定位为国际滨海创意新城中心城区：作为现代服务业的主要载体，向第三产业置换，大力发展总部经济、楼宇经济、创意经济等新兴都市型产业，围绕区域性商贸中心、金融中心、旅游中心、信息中心优