配套建议高尔夫会所餐厅在西餐厅的经营上，要聘请法国厨师，以享誉世界的法国大餐来提升会所品质。1www.fdc01.com房市金碟配套建议高尔夫会所交流区——会所公用空间，无特定功能，摆设沙发等，用于会员交流餐饮区——在一楼法国餐厅的基础上，针对会员不同口味，开设不同口味的餐厅会员存物室——设置密码存物柜，有完善的保险措施，用于会员保管私人物品2www.fdc01.com房市金碟配套建议高尔夫会所红酒吧&酒窖——钢琴红酒吧，用于会员品酒、交流。酒窖常用电子恒温设施，仿真传统酒窖，储藏红酒。雪茄吧&存烟室——雪茄吧特为雪茄爱好者设置，备有多种进口优质雪茄。储烟室设私人雪茄柜为会员供养其钟爱的雪茄。会议区——提供会议支持，满足商旅人士需求。3www.fdc01.com房市金碟配套建议高尔夫会所水区——设置男女洗浴、游泳池，spa等设施及服务。健身区——高档进口健身器材，满足会员健身需求。阅读室——宁静安逸的阅读空间，满足个别会员阅读需求。娱乐休闲区——内设斯诺克、棋牌等娱乐设施，放松怡情。游泳池阅读室spa健身中心斯诺克4温泉www.fdc01.com房市金碟配套建议业主马场业主马场及马匹代养服务——为业主提供至高无上的尊贵感受5www.fdc01.com房市金碟配套建议业主专用停机坪业主专用停机坪，奢侈地掌控时间6www.fdc01.com房市金碟自身条件篇宏观背景分析宏观地段分析微观地块分析微观地块分析别墅篇住宅篇别墅市场分析住宅市场分析客群定位客群定位市场定位市场定位产品建议产品建议价格建议价格建议销售周期建议销售周期建议7www.fdc01.com房市金碟价格建议独栋价格单价升值物业资产纯粹配品总分(万比较与本项目相项目名称潜力管理源品性套牌100/平价格关性权重10103020101010米)蓝湾101025158610842.521080%小平岛本项10目静态别1030墅均价：188108944.542320%本项目108302.920万元106/平方米589？本项目独栋价格：2.97万/平方米项目别墅预计销售收入：双拼价格：市场双拼价格通常高于联排0.2-0.6万/平，江山帝景联排为1万/平，保守估计其34.8双拼为亿1.3元万//平方米平方米优山美地552558108661.59910%江山帝景67205588591.376.750%溪之谷101020105810732.2160.640%本项目1083020106589？8本项目双拼价格2.26万/平方米www.fdc01.com房市金碟自身条件篇宏观背景分析宏观地段分析微观地块分析微观地块分析别墅篇住宅篇别墅市场分析住宅市场分析客群定位客群定位市场定位市场定位产品建议产品建议价格建议价格建议销售周期建议销售周期建议9www.fdc01.com房市金碟销售周期建议参考案例：蓝湾、溪之谷、江山帝景、红星海推出量当前消化热销期热销期月均项目名称开盘时间相似度（套）（套数）（月）（套数）蓝湾2007.9.27178169151170%江山帝景2008.8.23112789915%溪之谷2007.9.812411915810%红星海2008.11.291811626275%本项目市场静态参考销售周期：月均销售11套，销售周期为41个月10www.fdc01.com房市金碟自身条件篇宏观背景分析宏观地段分析微观地块分析微观地块分析别墅篇住宅篇别墅市场分析住宅市场分析客群定位客群定位市场定位市场定位产品建议产品建议价格建议价格建议销售周期建议销售周期建议11www.fdc01.com房市金碟旅顺民宅现状旅旅顺顺三大居住板三大居住板块块----老城老城区区、新城、新城区区、、开发区开发区老城老城区区：：主要指原有城区四周空地及拆迁改造项目。代表楼盘：君悦天下等。新城新城区区：：主要包括水师营区域及旅顺南路塔河湾区域。新代表楼盘：狮城天下等城区。开发区老城区开发区开发区：：主要集中在世界和平公园月亮湾一带。12代表楼盘：中庚香海小www.fdc01.com房市金碟镇等。旅顺民宅现状旅旅顺顺住宅市住宅市场经过场经过了了66年多的年多的发发展，逐展，逐渐渐形成了形成了33个区个区域域，各，各区区域呈域呈现现出明出明显显特征：特征：?区域中部为传统居住区，配套完善，宜居性高。老城区?区域东部毗邻盐场大学城，投资保值性强。?区域西部为龙河沿岸，景观优美，适合度假、养老。?水师营区域为未来的旅顺政治、文化中心，有较好的发展前景；区域周边配套不够完善，景观条件相对较差。新城区?塔河湾区域人文气息浓厚，塔河湾大学城坐落于此，软件园2期和大学城接壤推动了整个区域的发展。?海景资源得天独厚，背靠开发区大学城，文化氛围浓厚；依托烟大开发区轮渡，教育、临港产业双支撑，升值潜力较大。?周边配套、交通不够完善，居住性差，价格相对于其他13区域较低。www.fdc01.com房市金碟旅顺民宅现状年代2003年2004年2005年2006年2007年2008-2009年区域君悦天下HI空间世达嘉府雁谷岚山浪琴湾鑫馨家园大众开世嘉年雅馨苑启新逸园林山逸景新怡家园浪琴湾旅旅启新山水君悦天下向阳新村白玉鑫苑雁谷岚山HIGH空间老城区港湾山庄颐海听鸥顺万宝家园华凤第八颐海听鸥汤泉香格里顺龙河家园雁谷岚山天汤泉香格里中拥海山花苑山海观大众开世嘉年区区贵府白云启新逸园朗悦华园顺育观海海印优山汤泉香格里域域育慧名苑代代狮城天下东方戴维营狮城天下狮城天下表表滨海家园狮城天下瑞鑫水晶城二期新城区——艺苑小区东方戴维营艺苑小区尊玉华芳原生墅瑞鑫水晶城一期性性阳光波尔多楼楼西城故事铭熙水岸2期铭熙水岸2期盘盘海景华城中庚香海小镇中庚香海小镇夏威夷花铭熙水岸华通和平海岸华通和平海岸园开发区————阳光书香苑美林西岸美林西岸阳光生态城华通和平海岸一品山水大方麓岛兰湾中庚香海小镇阳光书香苑咖啡街汇通海紫苑区14合生江山帝景*蓝色字体部分为目前还未开盘的项目www.fdc01.com房市金碟旅顺民宅历史??20032003年旅年旅顺顺房地房地产发产发展落后，展落后，开发区开发区域主要存在于老城域主要存在于老城区区。。??20042004年旅年旅顺顺房地房地产产全面加速，但全面加速，但开发区开发区域仍以老城域仍以老城区为区为主。主。??20052005年旅年旅顺顺房地房地产进产进入入过过渡期，住宅渡期，住宅开发开发向三大板向三大板块发块发展。展。??20062006年年旅旅顺顺房地房地产产迅猛迅猛发发展，老城展，老城区区依然保持依然保持龙头龙头地位，地位，开发区开发区住宅市住宅市场场快速快速发发展展。。??20072007年旅年旅顺顺房地房地产产全面全面发发力，新城力，新城区区成成为为潜在潜在热热点点区区域。域。??2008-20092008-2009年旅年旅顺顺房地房地产进产进入品入品质质提升期，老城提升期，老城区区、、开发区发开发区发展展趋趋于于稳稳定。定。15www.fdc01.com房市金碟旅顺民宅现状08年旅顺市场成交量大幅下滑，但区域价格依然上浮了0.9%，市场成交主要依靠产业发展带来的工作迁移型客群，我司认为随着产业迁移加速，如在2011年老城区轻轨的开通，旅顺将与大连实现全面一体化，则在未来的2-3年内，旅顺市场的成交量将呈现显著上涨。数据来源:中原市场研究部16www.fdc01.com房市金碟旅顺民宅现状旅顺未来几年内，将面临着866.37万平米的市场供应量，市场竞争激烈。旅顺区域主流供应产品为60-100平的两居，热销产品为70-90的两居，两居产品销售率最高，旅顺市场三居产品剩余最多，三居销售率仅为22.6%。数据来源：中原市场研究部统计旅顺在售项目各户型供销比平方米供应消化别墅194-41216.4%LOFT39-1002.1%五室189-25012.8%四室120-19034.7%146.2322.6%三室92-17077.7%二室62-106一室29-7534.1%020004000600080001710000120001400016000www.fdc01.com房市金碟自身条件篇宏观背景分析宏观地段分析微观地块分析微观地块分析别墅篇住宅篇别墅市场分析住宅市场分析客群定位客群定位市场定位市场定位产品建议产品建议价格建议价格建议销售周期建议销售周期建议18www.fdc01.com房市金碟旅顺客户分析旅顺当前客群来源示意图70%60%60%旅顺客群来源与区域配套50%50%和产业息息相关。老城区40%40%35%30%30%以成熟的配套博得了当地30%25%20%居民的青睐，新城区和开20%10%10%发区则借助产业强烈的吸0%引了大连市内客群的目光老城区新城区开发区。外地大连旅顺（数据来源：中原研究部数据库统计）?老城区交通便利、配套完善、宜居性强，为旅顺本地传统居住区，因此本地客群比例相对较大。?新城区衔接大连市内，交通相对便利、沿途风光秀美，且软件园和大学园区等高新产业相继进入，使得大批大连市内的高质素人才涌入该区域购置房产。?开发区交通不便、配套不全，造成区域楼市价格较低，但是规划产业甚众，利好消息不断，因此吸引了大量大连市内客群前往投资，留待升值。19www.fdc01.com房市金碟旅顺客户分析旅顺当前客群年龄示意图50%45%45%旅顺客群年龄正在步入40%36%35%31%29%30%年轻化，老城区客群年30%28%25%23%23%龄偏大，新城区和开发18%20%15%区客群正如此二区域的15%12%10%10%产业一样朝气蓬勃5%0%老城区新城区开发区30岁以下30-39岁39-49岁50岁以上（数据来源：中原研