2012年1月世邦魏理仕高尔夫旅游地产项目市场调查报告市场调查报告房地产市场研究竞争项目分析需求分析项目初步定位建议启动区细化建议初步财务分析初步财务分析开发策略建议项目整体定位其他建议项目整体定位其他建议ableofContentsACBRichardEllis|Page2需求分析——低密度物业购买者买者CBRichardEllis|Page300770011保利高尔夫保利高尔夫需求分析低密度物业购买者——77个个0077采集地点样本数量采集地点样本数量中安长岛中安长岛龙湖好望山4蓝湖熙岸（长寿湖）14龙湖蓝湖郡4缙云山13上邦高尔夫5仙女山8庆隆高尔夫5合计合计样本数量样本数量：研究目的与形式研究目的与形式1.我们选取重庆市相关居住区域内的度假物业购买者或潜在购买者、高尔夫物业购买者或潜在购买者作为研究对象，深度了解他们的购房需求、消费特征、需求偏好等，期望通过对他们的需求分析为本项目住宅的产品建议提供依据；同时我们还希望从他们那里了解他们对本项目发展优质住宅物业的看法，以及他们未来到本项目的建议调研形式：此次拦截访问式样本选取样本选取CBRichardEllis|Page44.???研究目的：研究形式：7417高尔高尔，；住宅需求→房型、单元面积、建筑形态、物业管理、配套设施及服务、安保措施等；支付能力需求→能承受总价、单价、首付比例、付款方式等；??等远郊度假区楼盘住户或潜在买家等远郊度假区楼盘住户或潜在买家、交通等交通等、长寿湖长寿湖价格价格需求分析低密度物业购买者——、、风格风格缙云山缙云山、、购房用途购房用途、来源于仙女山来源于仙女山夫物业高尔夫物业购买者或潜在购买者区域区域→→住宅购买者取样依据及问卷范围住宅购买者取样依据及问卷范围2受访者受访者购房考虑因素购房考虑因素甄别条件?.CBRichardEllis|Page54调查内容包括：客户背景→工作、年龄、性别、学历、工作状态、从事行业、收入等对本项目看法→对区域的认识、了解、关注及需要改进的因素；????.购买及潜在购买者本次消费调研所选取对象具有较强的代表性我们选取住宅购买及潜在购买者必须符合以下条件：——7427万万万以上20–255036%13%收入情况万万万万15–2030–5014%7%10%20%20%万万万)10-1525–3019%企业工作人员教师企业主其它25%1%10%3%需求分析低密度物业购买者——从事行业17%4%21%企业中高管理层政府干部医生自由职业者54%工作：自由职业退休：社会工作3%3%3%19%21%颐养天年背景资料调查背景资料调查7%：.工作状态33.年龄情况：平均年龄43.2岁，其中，男性47岁，女性39.8岁常住地址：主城区居住比例85%，郊区15%（长寿、北碚等）工作状态：雇佣54%，自由职业19%，企业主21%，社会工作3%，颐养天年3%工作地址：主城区81.4%，郊县区17.1%（均为居住所在地），其他城市1.5%从事行业：45.7%为中高管与企业主（私企管理者居多），其次为企业职员与自由职业者，占357%35教育程度：51.4%的被访者是本科以上学历家庭成员：50%的被访者是三口之家，31.4%是两人家庭，18.6%为4人以上的家庭收入情况：63%的被访者家庭年收入在25万元以内CBRichardEllis|Page64工作：雇佣工作：企业主退休.????????受访者背景资料——受访者平均年龄达43.2岁左右，教育程度、收入水平较高：747他其步行51%出租车4%1%7%7%公交车37%主要交通工具自驾车33%9%9%58%需求分析低密度物业购买者——一次性付款商业按揭贷款商业按揭公积金组合贷款/付款方式万元万元50~100200~500分钟以内分钟以内%58303011%11%为为4%1%76%76%：：26%房产总价背景资料调查背景资料调查万元以下万元万元50100~200500~100044.住房数量：57%的被访者一套住房，43%是两套以上已购住房：43%的被访者购为高层公寓，23%的为花园洋房房产总价值：57%为50-100万元，其次26%的为100-200万元付款方式：59%的为商业按揭，33%为一次性付款首付比例：44%的为30%以内居住地离市中心车程：40%的为一小时以上的车程，27%为半小时以内路途耗时路途耗时日常交通工具：50%使用自驾车，37%选择公交车主要交通工具：71%为自驾车拥有车辆数量：61%拥有一辆，13%的人拥有两辆CBRichardEllis|Page74.???????????747购买需求26%20%3%1%房源信息获取19%10%10%21%刚性居住需求为子女或父母等亲属购买改善居住环境、换较大的住宅单位居住周末或短期度假、第二居所养老住宅做短线投资做短线投资其他0%20%40%60%广播电视邮寄宣传单网络房展会房展会楼盘案场朋友刊物户外广告牌报纸需求分析低密度物业购买者——其次为其次为，首要因素是价格首要因素是价格：消费特征消费特征55.购房用途：三种最大比例用途分别是——25.7%为改善居住环境、换较大的住宅单位居住，21.4%养老住宅，20%为子女或父母等亲属购买改善居住环境及养老、为家人购买再次购买住宅的主要用途郊区置业考虑的因素：17%已经在郊区购置，19%表示一年内会考虑，64%的被访者表示短期内不会考虑，77.1%表示1-2小时内的车程能接受大部分人会选择城区购置，车程越短越好获取房源信息的渠道：74.2%为楼盘案场及朋友介绍，其次为报纸15%考虑因素重要性排序考虑因素重要性排序地理位置，再次为周边环境、交通便利性、物业管理??CBRichardEllis|Page84.????改善及家人需要是主要需求，普遍关注价格、位置、周边环境、交通、绿化等因素：747室内设施需求购房考虑因素0%20%40%60%80%0%20%40%60%80%其他租金收益高较好的未来升值预期居住环境较好有品牌开发商距离市区近长期居住习惯安全防盗设施光纤连接互联网精装修卫星电视接口对讲可视门铃/，，高品高品需求分析低密度物业购买者——、—56%—源资资的被访者选择安全防盗设施的被访者选择安全防盗设施其次为中高端购物中心其次为中高端购物中心88.6%88.6%，：：消费特征消费特征66.购房区域：58.1%的人选择在主城区购房，23%选择在风景区，15.7%郊区，2.9%其他区域以上购房考虑因素：最重要的为较好的未来升值预期和居住环境较好公共设施需求：休闲娱乐设施、公共交通设施是被认为最重要的被认为最重要的质医疗机构，最后为公共服务设施可承受的溢价比例：高品质景观被认为5%~10%，33%为5%，节能环保技术——50%被认为5%~10%，40%为5%室内设施需求室内设施需求68.6%认为对讲/可视门铃，64.3%选择精装修CBRichardEllis|Page94.??????区域的选择主要是主城区，室内设施需求较集中，主要是安防及精装修：747现代风格37%欧式风格34%风格喜好29%中式风格需求分析低密度物业购买者——500-100035%16%1%小于5001500-200019%精装标准精装标准29%完全不需要1000-1500消费特征消费特征77.合理的精装标准：35.7%的被访者选择小于500元/㎡，28.6%认为500-1000元/㎡养老物业建筑风格喜好：中式风格的占37.1%，欧式风格的占34.3%，现代风格28.6%CBRichardEllis|Page104.??多数被访者认为精装修的价位不能太高，偏向重视及欧式的建筑风格：747无所谓高层联体别墅高区20%29%31%13%中高区36%小高层复式或叠加7%类型偏好类型偏好楼层偏好13%16%20%中低区3%6%6%多层花园洋房独栋别墅低区需求分析低密度物业购买者——分钟分钟10~5510为为60%60%：消费特征消费特征88.现居住状况——25.7%选择板式（无所谓南北）楼/电梯/户数比偏好：44.3%选择1：3以上，30%选择1：2CBRichardEllis|Page114.?住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：类型偏好：59.1%的被访者选择高层及小高层层数偏好：60%选择中低层及低层面积偏好：45.7%认为70~100平方米，24.3%选择100~130平方米朝向/通风偏好：51.4%的人选择板式（南北通风），绿化率偏好：50%选择一般30~40%，30%的选择较差低于30%公共交通偏好公共交通偏好停车位：47.1%选择1个，24.3%没有747无所谓高层联体别墅高区69%1%46%9%中高区%%1%44%小高层复式或叠加楼层偏好楼层偏好6%6%类型偏好类型偏好17%中低区16%7%20%低区多层花园洋房独栋别墅需求分析低密度物业购买者——分钟以下与无所谓分钟以下与无所谓55分别选择分别选择9%.329%32：：消费特征消费特征99.打算购买所希望的状况——31.4%选择无所谓楼/电梯/户数比偏好：57.1%选择1：1，27.1%选择1：2CBRichardEllis|Page124.?住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估：类型偏好：45.7%的被访者选择花园洋房层数偏好：68.6%选择低区面积偏好：37.1%认为100~130平方米朝向/通风偏好：47.1%的人选择板式（南北通风），绿化率偏好：41.4%选择较好40~50%，40%的选择很好50%以上公共交通偏好公共交通偏好停车位：42%被访者希望拥有2个，30%选择1个747需求分析低密度物业购买者——㎡㎡10~5510为为6%.686%68，间间11有