如何做好土地如何做好土地复复核核验验收和房收和房屋所有屋所有权权初始登初始登记记工作工作桂花城项目部www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库该该交流材料交流材料仅仅限于杭州市限于杭州市区区目前的目前的状状况况,,萧萧山、余杭及外地山、余杭及外地项项目目仅仅供供参参考；考；该该交流材料交流材料仅仅适用于地上建筑。适用于地上建筑。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分第一部分了解土地复核验收和房屋所有权初始了解土地复核验收和房屋所有权初始登登记的相关要素记的相关要素一、验收对象（含义）二、前置条件三、应提供的材料四、审查内容五、审批流程六、收费标准www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部分第二部分如何处理和避免土地复核验收和房屋所如何处理和避免土地复核验收和房屋所有权初始登记中可能产生的主要问题有权初始登记中可能产生的主要问题一、如何避免和处理住宅配套公建用房不明确而一、如何避免和处理住宅配套公建用房不明确而导致房屋所有权初始登记产生异议的问题导致房屋所有权初始登记产生异议的问题二、如何避免花园面积的计算差异二、如何避免花园面积的计算差异三、超建或改变建筑平面布置的处理三、超建或改变建筑平面布置的处理四、关于擅自转让土地使用权、改变土地用途以四、关于擅自转让土地使用权、改变土地用途以及房屋所有权者与建设单位不符等问题的避免及房屋所有权者与建设单位不符等问题的避免www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分了解土地复核验收和房屋所有权初始登记的相关要素www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、土地复核验收相关要素（一）验收对象凡是杭州市区范围内进行建设项目用地的，无论是国有还是集体土地，无论是划拨土地使用权还是有偿使用的土地使用权，在项目竣工以后30天之内，建设用地单位必须向市国土资源局或土地所在区国土资源局申请建设项目用地复核验收。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（二）前置条件1、建设工程规划验收合格；2、房屋面积经房管部门实测。（三）应提供的材料1、建设项目用地复核验收申请书；2、国有土地使用权证（划拨土地可提供用地批准文件和用地红线图）、土地出让合同（出让土地提供）；3、建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证；4、竣工房屋的用途、总建筑面积（以房管局提供的测绘资料为准）；5、地名办出具的标准地名文件。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（四）审查内容1、是否按批准的土地位置和面积使用土地；2、是否改变土地用途；3、是否擅自转让土地使用权（含非法联建、联营）；4、是否擅自增加容积率；5、国土资源管理部门认为应检查的其它内容。（五）审批流程按规定补办手续（或进行处罚）未通过申请地籍测绘权属调查审核通过成www.fdc01.comwww.fdc01.com图备案房地产智库房地产智库领取《建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》（六）收费标准----由以下四部分组成1、界址点：163元/个；2、控制导线点：437元/个；3、建筑占地面积1元/平方米；4、编图：315元/天（一般1-2天）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、房屋所有权初始登记相关要素（一）含义1、房屋权属登记是指房产行政主管部门对房屋所有权以及权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；2、房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；3、房屋所有权登记按照类型可以划分为五类（见附表一）；4、凡属于杭州市区内的用地新建的房屋，权利人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库附表附表一一房屋权属登记类型登记情形初始登记新建房屋（含商品房、拆迁安置房、经济适用房、单位自管房、撤村建居等房屋）转移登记1、买卖；2、交换；3、赠与；4、继承；5、遗赠；6、划拨；7、房屋拆迁安置中的产权调换；8、分割；9、合并；10、人民法院判决、裁定、调解；11、仲裁机构裁决、调解；12、法律、法规、规章规定的其它情形。变更登记1、房产权利人姓名或名称发生变化的；2、房屋坐落的地名发生变化或房屋名称发生变化的；3、房屋面积增加或减少的；4、房屋用途发生变化的；5、房屋翻建、扩建、加层的；6、法律、法规、规章规定的其它情形。他项权利登记1、抵押；2、设典；3、其他依照法律、法规、规章设定的房产他项权利。注销登记1、房屋因倒塌、拆除等原因灭失的；2、房产坐落范围的土地使用年限届满，未被批准续期的；3、房产权利人的房屋权利灭失或终止的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（二）前置条件1、工程竣工规划验收合格；2、工程竣工验收备案（2002年11月8日前规划验收合格的提供工程质量评定表）；3、物业管理专项基金和用房缴交确认；4、土地复核验收通过（在土地开发建设前，公司将整个地块按照各类用途向土地管理部门申报，并经批准领取了分用途的土地使用证的，不作为前置条件）；5、住宅区配套公建项目建设合同履行确认（非住宅不提供）；6、人防验收合格；7、消防验收通过；8、房屋经房管部门认定的测绘机构实测。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（三）应提供的材料除上述前置条件中验收和确认的各项材料原件外，还需提供以下材料1、杭州市房产交易产权登记申请表：2、建设工程规划许可证原件；3、国有土地使用证复印件；4、建设用地规划许可证复印件；5、施工许可证复印件；6、白蚁防治证明文件；7、单位营业执照。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（四）审查内容1、申请人是合法的房屋建设单位或者个人；2、申请人提交的登记申请文件齐全；3、申请登记的房屋坐落、设计用途、幢数、层数、建筑面积等符合规划许可，并与记载房屋状况的测绘成果一致；4、不属于下列情形（暂缓登记、不予登记）。A、房屋权属不清或有争议尚未排除的；B、未能按照本办法规定提交文件齐备的；C、未能按有关规定及时补办相关手续的；D、被依法查封或产权受限制的；www.fdc01.comwww.fdc01.comE、法律、法规、规章规定应当暂缓登记的其它情房地产智库房地产智库形。（五）审批流程申请预审补材料、补办手续受理审核制证领取每户房屋所有权证（六）收费标准1、住宅：每套80元，印花税5元/本；如有共有证增收工本费10元/本；2、非住宅：建筑面积在500（含500）平方米以下的每宗200元，500平方米以上至1000平方米的每宗300元，1000平方米以上至2000平方米的每宗500元，2000平方米以上至5000平方米的每宗800元，5000平方米以上每宗1000元；印花税5元/本；如有共有证增收工本费10元/本。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部分如何处理和避免土地复核验收和房屋所有权初始登记中可能产生的主要问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、如何避免和处理住宅配套公建用房不明确而导致房屋所有权初始登记产生异议的问题我们在办理商品住宅初始登记时，因为在规划报批图、规划竣工图和建设工程规划许可证中注有“会所”“配套用房”等字样，房管部门往往会将这部分房屋所有权认定为全体业主或暂停受理，而公司认为除了必须缴纳的物业用房和社区用房外，其它的房屋所有权应该归属于公司名下，造成商品住宅初始登记中的房屋所有权归属不明，而延误产权办理，同时使原本可以归属于公司名下的资产，公司不能作出处理。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（一）造成这样的结果主要有两部分原因1、公司对该地区政府关于住宅配套公建的规定不明确；2、公司未严格审查设计图纸，将“会所”“配套用房”等与配套公建相似的设计用途在设计图中表示。（二）对于此类问题，建议从以下四方面来避免和处理1、在方案设计前，前期人员应对该地区政府规定必须缴纳的配套公建用房进行调查，提供产品策划关于配套公建用房的面积标准、要求、产权归属等信息；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、对教育、市政、商业等大型配套，应在项目土地出让合同或划拨协议签订等过程中约定；3、在满足政府规定的配套公建用房后，为提高住宅档次，如果要建设如休闲、运动、商务餐馆等配套设施的，建议在设计图纸中注明为综合或商业用途，也可以结合地方规定另行明确；4、对于已经存在这种现象，项目正处于施工阶段，但尚未进行规划竣工验收的，建议结合当地政府的有关规定，与政府部门协调办理设计变更。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（三）杭州市住宅区配套公建建设有关规定（见附表二）二OO五年一月五日开始实施，对在此规定施行前，已经签订土地出让合同或者划拨协议的住宅区配套标准,按原规定和签订的土地出让合同或者划拨协议的约定执行;住宅区配套设施的权属,按当时法律、法规、规章或其它政府文件的规定执行；法律、法规、规章或其它政府文件未作规定的,按照“谁投资、谁受益”的原则确定。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库附表二配套用房面积要求所有权使用权