房地产项目风险管理目录１.项目风险简介２.风险管理过程３.房地产项目常见风险１.项目风险简介项目风险是指：某些不利事件对项目目标产生负面影响的可能性。项目目标是衡量项目风险的基准线。风险通常与成本、时间以及技术目标相关，也包括其他目标如客户满意度、对公司品牌、形象的损害等什么会引发风险？会发生什么？风险带来什么影响？风险源风险事件风险影响发生的可能性？造成的影响？项目风险特征：发生的可能性(概率)，产生的影响程度(危害度)Risk=hazardXexposure１.项目风险简介我们身边的真实案例我们身边的真实案例…………1.金色家园泳池儿童溺水身亡事件2.某项目电瓶车伤人事件3.污水井缺盖“吃人”4.项目延期交付危机、某公司车位产证逾期办理5.项目交付渗漏问题严重6.入户门不“防盗”7.某别墅项目未按规范施工“构造柱”引起大面积开裂。8.开工前期居民阻挠施工，施工单位欠薪工人围攻办公楼9.后期规划变更导致前期业主群诉10.规划建筑面积、可售面积和产证面积不符引起投诉和赔偿11.合作伙伴使用童工12.施工单位砍伐树木引起媒体报道……项目管理的理想境界?－－可控性一切尽在掌握之中，所有事项都按计划、按目标完成，平淡无奇风险管理就是围绕项目目标，排除干扰，提高项目成功率成功的项目目标设定应该考虑哪些内容？围绕公司对项目的要求：?质量安全、进度、成本，尤其影响项目经营指标的因素?客户满意度?股东满意、公司满意———关注财务指标、经营指标?人力资源?合作伙伴及工作考核标准?内部部门协作和配合?员工满意度、员工能力提升；等等１.项目风险简介风险产生的原因风险产生的原因1风险意识不够，经验不足2信息掌握不够，未掌握或信息不足以准确判断3机制不全●管理系统运作不正常，或没有形成风险收集、分析、管理的系统●如确定的经济技术指标不合理，没有形成完整合理的合同体系●公司经验没有通过合同条款、技术标准和流程等传承4措施不力●情况未受重视，疏忽，过于冒险●资源没有合理运用5其他因素影响●导向偏差（战略、价值观、客户意识等）●不符合客观规律，工期不合理、成本不合理、标准有问题●屈从于权威●成本、进度的压力●没有获得合适的资源(新项目的人员配备\队伍选择)１.项目风险简介风风险（险（分类）分类）●涉及重大客户投诉与群诉;●涉及关键经营计划节点;●涉及重大市场变化;●涉及重大政策变化;●涉及大额赔偿;●涉及人身伤害;●涉及职业道德与价值观底线;●涉及违法犯罪嫌疑;●涉及负面报道;涉及企业形象;涉及公关危机;……风风险（险（分类）分类）?内部项目风险：项目固有的风险，项目管理者可以通过采取直接措施，如制订应急计划控制并减小的风险?外部项目风险：项目管理者控制能力之外的风险，例如，某些未知的并要由另一方来参与完成的界面作用。?外部项目风险也许会受到项目管理者的影响，并可能被预测到，但对此类事件的预防及妥善处理的难度很大。?项目管理者应该施加影响，可以提醒注意、取得理解、督促并施加影响（如对合作方、其他系统和部门）１.项目风险简介项项目目风险风险要素要素1.风险发生的可能性2.风险发生的频率3.风险的影响4.与其他风险相比的重要程度风险对产品、系统或项目的影响，即影响程度*出现概率１.项目风险简介建建立项立项目风目风险管理险管理体系体系1.项目成员风险意识培养2.项目风险管理架构建立（见后）3.风险管理过程（风险识别，分析，控制，报告）１．项目风险简介风险风险意意识识培养培养1.风险宣讲，可邀请总部、区域、一线公司法务、审计、客户关系人员讲课，讲解万科发生过的“风险案例”2.风险管理培训3.风险日或专项检查活动，“安全生产100天”全员宣传4.知识竞赛5.岗位练兵２.风险管理过程项目风险管理目标：使潜在不确定因素变为可测知的关注点项目风险管理过程是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程２.风险管理过程风险管理风险管理具有连续具有连续性性计划执行执行和周期和周期性性等特等特点点风险风险风险风险识识别别分分析析风险管理风险风险风险风险报告报告控制控制实施检查?风险管理是个连续的环线，风险的识别、分析、控制及报告发生于项目的全过程?在项目周期进行过程中，风险管理变得更精确、更可信２.风险管理过程获得风险获得风险信信息来源息来源●专业口信息●客户投诉●媒体报道●政府机关调查\追究●员工意见（经验\专业素养\逻辑判断）●自查●公司检查●区域检查●集团检查２.风险管理过程跟日跟日常常工作相工作相关的关的各各类风险类风险检查检查1.风险检查种类:综合检查(内部审计、公司整体、项目综合风险检查)项目阶段检查(开盘、竣工备案、交付等阶段风险检查)专业口定期检查2.风险检查方式:总部检查区域检查区域项目运营评估公司检查项目自查２.风险管理过程项目风险管理过程：风险分析与评估?风险核对识别表?风险分类表?风险概率排序表?风险影响排序表?综合风险评估表项目风险表风险产产生结果可能性影响总体影响减轻影响跟踪计划负责人生条件2.风险管理过程?风险避免风险控制?风险减轻概率AC大?风险自担概?风险转移风险接受率BD?风险共担小损失小损失大项目风险分类及应对选择策略２.风险管理过程风险风险控制控制之之规避策略规避策略1.改变项目计划，以消灭风险或保护项目目标免受影响2.某些风险可以通过需求再确认、获取更详细信息、增强沟通、增派专家等方法得以避免3.风险规避举例说明：一⑴缩小项目工作范围，避免某些高风险的目标⑵采用成熟的技术方案而非先进但尚未成熟的方案⑶避免跟不熟悉的合作单位签约2.风险管理过程风险风险控制之转移策略控制之转移策略1.把风险的影响和责任转嫁给第三方，并不消除风险2.通常要为第三方付费作为承担风险的报酬，采用合同形式3.风险转移举例说明：⑴保险⑵业绩奖罚条款⑷维护保修承诺2.风险管理过程风险风险控制之降低控制之降低（（消除消除））策略策略１.谋求降低不利风险发生的可能性或影响程度２.风险降低举例说明：３.采用简单灵活流程⑴选择信誉好的合作伙伴⑵更系统化的更彻底的测试⑶简化设计⑷增加资源或时间2.风险管理过程风险风险控制之控制之接受策略接受策略１.面对风险，选择不对项目计划作任何改变或无计可施２.积极的接受：制定应急计划并在风险发生时执行，风险征兆被监视应急计划，可以大大减少处理影响的费用３.消极的接受：“让步接收”４.对于高风险的事件可制定“退却计划”：风险准备金、备用方案、改变工作范围５.最常用的措施是风险储备：费用、资源、时间。风险储备的数量取决于风险的概率、影响和可接受的风险损失２.风险管理过程项目风险管理过程回顾：风险1.识别1.分析陈述风险风险5.控制Top103.计划消除4.跟踪整个过程的核心依据是需要一个不断优化更新的风险管理计划２.风险管理过程项目风险管理过程回顾：1.不断的识别新的风险2.不断的分析风险的产生概率3.不断的整理风险表4.不断的规避优先级别最高的风险直到风险消亡！２.风险管理过程民航民航的风险管理的风险管理●德国人帕布斯·海恩提出关于飞行安全的“海恩法则”●一起重大的飞行安全事故背后有29个事故征兆（轻微事故），每个征兆背后有300个事故苗头（未遂先兆），每个苗头背后还有1000个事故隐患。““海恩法则海恩法则””的的启示启示●启示1：看似偶然的事故，实则是意识淡漠、侥幸等必然因素造成的●启示2：在建立重大事故的处理流程的同时，应该建立轻微事故、事故未遂先兆和事故隐患的排查、上报、分析、总结流程。●制定应急事件上报流程（处理程序，处理接口等）３.房地产项目常见风险３.1战略执行偏差风险案例简案例简述述某一线公司已经多年没有拿到新项目。现在有一个机会，在城市CBD区位有一个包括5星级酒店在内的综合商业项目，经可行性研究各部门联合测算，本项目获利丰厚，符合集团对新项目发展的财务指标要求，同时也面临一定的风险。案例分案例分析析万科的战略l精细化l扩张?万科的扩张仅集中于住宅地产，而不是利润更高的商业地产的开发。?扩张围绕中心城市向外稳步推行，从中心城向卫星城铺开，从一线城市向二线城市铺开。l战略导向是万科项目经理最本质的素质要求３.房地产项目常见风险３.2价值观偏差风险案例简案例简述述某一线公司某项目销售顾问在工作中行为失当，并与客户发生激烈争执，同时项目营销经理及项目营销助理在事件中忽视客户服务，处理措施不力并未及时将事件上报公司，使公司在相关后续解决工作上处于被动案例分案例分析析客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。这是万科核心价值观中对于“客户是我们永远的伙伴”这一纬度的深刻诠释。万科的客户理念包含着对客户的态度以及我们应该遵循的行为准则。面对客户的不理性行为，我们更多的应该是尊重理解与耐心沟通。在客户眼中，每一位员工都代表着万科。作为代表万科形象与客户直接接触的销售顾问，更应注意自己的言行。客户满意的程度是衡量我们工作的唯一标准————培训、流程、检查，客户观念要落实到员工价值观中去３.房地产项目常见风险３.2价值观偏差风险案例案例22?激励员工的方式不符合万科价值观某项目经理有较深的资历，也深得职员爱戴。他和职员称兄道弟，同时以一些不符合万科价值观的方式，如以承诺升职、加薪、利益交换等方法来激励员工。万科对经理人员激励下属的要求：?引导下属把个人的职业发展与公司的发展结合起来，实现个人目标与公司宗旨、战略目标的统一；?在职业生涯发展上关注能力提升，关注自身能力与所承担工作的胜任关系；?在付出与回报之间保持平常心，关注自身工作成果，争取与所获成果相匹配的回报；?在关注物质回报之上，更加关注在工作中得到的能力提升。