报建手册2007年7月目录www.fdc01.com房市金碟第一部分项目开发报建流程1第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7第三部分项目建设阶段报建流程10一、办理项目地名注册手续10二、办理《项目立项》12三、规划局13（一）办理《建设项目选址意见书》13(二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报)17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报)18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22（一）建设工程保证安全施工的措施备案22www.cg35.cn最有价值房产策划2000案2（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63六、人防办76七、消防局79八、房管局82www.cg35.cn最有价值房产策划2000案3第一部分项目开发报建流程www.cg35.cn最有价值房产策划2000案4项目前期阶段报建流程市场营销部设计部成本部开发部财务部支持性文件项目论证资料移交办理签署《土产品定位地使用权出让策划合同书》手续支付地价办理《建办理交纳设用地规土地出让划许可金证》办理《建总的方案项目投资设用地批确定估算书准书》交纳土地契税办理《土地证》www.cg35.cn最有价值房产策划2000案5项目建设阶段报建流程市场营销部开发部设计部项目部财务部成本部确定项目名称设计任务书报公司管理层办理项目地名设计方案招标审批注册手续设计方案报规划局、国土局、消防局、环保局、民防局等部门审批报计委审批项初步设计目可行性报告报规划局、国土局、消防局、环保局、民防局等部门审批报计委办理年确认基础图度商品房计划基础提前开工基础开工报建办理基础验线安排放线施工图设计施工图审查到消防局，镇府审批，报规划局办理《工程规划许可证》办理施工许可证主体施工面积预测复核面积预测物业公司招标测绘机构出具工程进度工程形象进度与物业公司签完成填报《住与银行签署预署前期物业管宅使用说明鉴证报告达预售条件售监管协议理合同书》、《住宅质量保证书》办理预售许可性正式销售www.cg35.cn最有价值房产策划2000案6项目竣工阶段报建流程设计部开发部项目部支持性文件脚手架拆除有误复核实测面积竣工面积实测测量施工竣工符合实测报告办理规消燃电人环防竣划防气梯防保雷工验验验验验验验档收收收收收收收案验收办理《竣工验收备案证书》交付使用许可证办理房地产权初始登记www.cg35.cn最有价值房产策划2000案7附表1：项目报批报建序报批报建所需资料资料来源资料提交时机使用部门号事项部门1建设项目项目建设指标和规划方设计部完成投资计划立项开发部投资立项案及设计说明10个工作日项目部土地中标通知书开发部设计部2规划方案规划方案总平面、单体设计部召集会议前3个工开发部专家评审立面效果图作日项目部3规划方案规划方案总平面蓝图两设计部办理审批需15个工开发部总平面审张、经济技术指标作日项目部查意见书4交管消防交通流线图、地下车库设计部办理各项审批前须开发部人防意见平面、停车方案、坡道、征询各部门意见项目部征求出入口5放大样、总平面标注单体尺寸,设计部放大样7个工作日;开发部日照分析与周边道路关系,与周日照分析审核15个项目部边建筑关系工作日6建筑扩初报批图（平、立、剖及基设计部上报政府窗口需15开发部设计意见础图）各五套A4图纸、个工作日项目部书7建筑消防、人防工程施工图设计部在建人防审批前25开发部交管、人消防工程施工图个工作日确定人防项目部防、环保交管方案确定、机械设方案设计审批、备中标书8办理正式立项批复,规划批复意开工批复见,土地证9建设工程提供建筑图三套（A4）设计部完成规划许可证前开发部规划许可15个工作日项目部证营销管理部10交纳规费、相关台帐开发部冲抵需30个工作日开发部办理冲抵交费需15个工作手续银行资金财务部日11领取规划施工现场平整工程部项目部3个工作日开发部许可证、配合3个工作日项目部公示牌、现场放线开工附表2：配套工程报批报建：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案8序工作内容所需资料及工作支持资料来源部门资料提交使用部门号时机1委托项目各种管网的技术条件，确定项目部设计中设计部综合管网设水泵房、调压站、箱变、高压环计网柜、开闭所、变电所、配电间、各种管道井等的具体位置确认管网及各种配套设施总设计部、征求各体规划是否合理个职能部门2综合管网设管网综合图设计部计报批各管线主管部门意见2各配套专业小区规划平面图、园林平面图、设计部设计前项目部施工图设计各种安装工程专业施工图一周3各专业施工各专业施工图各专业设计单天完成项目部图的审查位组织4审查设计方案、施工图纸进行会审、确认项目部7天完成项目部设计概算、施工图确认设计概算纸会审、确认5确定各个施施工预算审核、确认成本部天项目部工队伍；审核预算6洽谈、签订对合同条款确认成本部天项目施工合同部7组织施工单支付预付款成本部项目部位进场、交接各管线验收现场施工完成项目部项目部单项8开通水、电、技术参数、专业表格填写项目部煤气、小区路进行竣工测量验收设计部灯等；电信、宽带、有线电视具备开户条件9设备移交设备商的配合；材料部物业公司专业公司项目部相关部门附表3：项目验收阶段报批报建报批报建事项所需材料资料提交部提交时机使用部门门人防工程验收人防竣工图纸项目部验收前10项目部相关批文日防疫验收防疫竣工图纸项目部验收前10项目部www.cg35.cn最有价值房产策划2000案9相关批文日环保验收环保竣工图纸项目部验收前10项目部相关批文日消防验收消防技术检测报告项目部验收前10开发部竣工图纸日规划验收单体工程竣工图纸项目部验收前10开发部日项目综合验收（房产建设工程综合验收项目部项目部局、街道、小区办、绿化备案办、通邮办、建委、公安局、环卫）第二部项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续www.cg35.cn最有价值房产策划2000案10一、土地使用权转让（一）适用范围1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。（二）所需资1、转让交易料（1）土地使用权交易申请报告（1份）；（2）土地使用权交易申请审批表（1份）；（3）转让方营业执照复印件、法人代表合法身份证明复印件（企业）；（4）主管部门、董事会同意转让文件；（5）土地使用证；（6）土地补偿费的证明材料；（7）地价评估报告书；（8）地理位置图（1：1万）（划出用地范围红线）（1份）；（9）数字化地籍图（5份）、宗地图和上述图件的软盘。（10）市规划局的规划用地许可证和规划红线图2、补办出让交易（1）土地使用权（经营性）出让（补办出让）申请审批表（2）原土地使用者申请补办出让后转让报告（3）竞买人申请竞买报告、申购登记表（4）原批准用地文件（5）原规划批准文件复印件（6）宗地图（2份）、地籍图（5份）、土地利用现状图（1份）（7）转让双方营业执照复印件及身份证复印件（8）村委会交齐地价款证明（9）估价报告（10）磁盘（三）办理程序1、土地交易中心受理土地使用权转让申请、并进行初审；2、报市国土资源局审批；3、土地交易中心根据土地使用权转让原则设定二种交易方式：一是挂牌交易，二是交易鉴证。属于挂牌交易范畴的主要有：①已办理有偿使用的国有资产、集体资产和公有经济成份占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的国有土地使用权的转让；②原经行政划拨批准的国有资产、集体资产和公有经济成份占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位www.cg35.cn最有价值房产策划2000案11的国有土地使用权转让；③转让方要求用挂牌交易方式交易的。属于交易鉴证范畴的主要有：①已办理有偿使用的民营、个体和外资企业的国有土地使用权转让；②房地产开发项目的别墅地转让；③因房产转让而造成土地使用权转让的；④经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让。（1）挂牌交易操作程序如下：a、土地交易中心接到转让交易的申请材料后，现场勘察、拍摄，将资料输入电脑，土地交易中心根据地价评估与委托人申请的交易单价来设定交易底价，在交易大厅大展示彩屏和市国土信息网站上公布挂牌交易的信息。彩屏上详细标明交易地块的位置、面积、用途、年期、规划要点、交易底价等，