目录前言目录第一章投标人资格证明文件1一、投标承诺书1二、法定代表人授权委托书2三、投标人资格证明文件3四、拟派现场项目经理资格声明7五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8第二章企业基本情况9一、企业理念　　　　　9二、机构设置　　　　　12三、管理优势13四、管理规模15五、酒店管理17六、项目剪影18第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案22一、前期介入服务22二、项目的接管验收25三、入伙（住）管理方案26第四章对本项目物业管理的整体设想及策划33一、总体管理服务目标33二、管理服务理念33三、保证体系34四、服务承诺34第五章拟采取的工作计划和物资装备情况36一、拟采取的工作计划36二、物资装备情况37第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理41一、拟建立的组织机构及人员的配备41二、培训及管理50第七章管理规章制度及管理档案建立情况60房市金碟www.fdc01.com一、管理处各项管理制度目录60二、管理规章制度62三、管理档案建立情况73第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标76一、管理处服务人员形象的服务内容和指标76二、急修项目的服务标准与承诺78三、一般维修的服务内容和指标78四、服务受理、报修接待的服务内容和指标79五、投诉处理的服务内容和指标80六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标80七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标83八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标87十、控制突发事件的服务内容和指标88十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标89十二、住宅装修管理的服务内容和指标90十三、业户满意度测评的服务内容和指标90第九章构建和谐社区与便民服务91一、和谐社区91二、便民服务93第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定95三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案103第十一章公共维修基金范围的使用方案109第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护112一、房屋及公用设施维修养护112二、设备管理123第十三章拟采取的安全与秩序维护方案135第十四章绿化和保洁管理方案149一、绿化管理方案149二、保洁管理方案151第十五章停车管理方案及地下车库经营管理的说明156南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.comII一、停车管理方案156二、地下车库经营管理的说明157第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务159第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明169一、开展销售工作的可行性方案169二、空房管理办法175第十八章投标报价及经费收支预算177第十九章对招标人提出的相关配合要求的说明186第二十章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺187附件：物业管理应急措施188一、遇火灾处理程序188二、接报治安事件处理程序192三、接报刑事案件处理程序192四、遇燃气泄漏处理程序195五、遇停电处理程序195六、遇水浸（跑、冒、漏）处理程序198七、遇爆炸物或可疑物品处理程序199八、遇恐怖事件处理程序200九、触电事故的应急处理程序201十、电梯困人事故的应急处理程序201十一、强烈大风的应急处理程序203南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.comIII前言非常荣幸能够携手南京“荣盛·兰亭苑”项目共建美好家园。“诚信与服务”，是南京荣盛物业管理公司的灵魂和基础。南京荣盛物业将利用自身在从业经验、人力、财力资源等方面，认真做好“荣盛·兰亭苑”的物业管理服务，把它作为南京物业行业发展的典范。为此，我们推出“超前服务”“个性化贴心服务”、“零缺陷”、“零时差”、“零干扰”等服务模式，以确保服务水平与管理质量。同时，鉴于对“荣盛·兰亭苑”项目的理解与熟悉程度。我们重点将在日后的服务中参照南京荣盛物业《人力资源手册》、《员工手册》、《安全管理手册》、《工程管理手册》、《入伙管理手册》、《业主委员会管理手册》、《建设工作手册》、《环境管理手册》、《品质管理手册》、《行政管理手册》等业务手册标准，开展管理工作，我们的目的是要使本方案对本项目的动作具有实际指导作用。南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.comIV我公司接管××广场××号楼项目（－－－）的优势1、我公司是第×批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖的面积已超过2000万平方米，其中85％以上的项目是通过市场竞争取得的管理权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对××广场××号楼项目（－－－）的管理质量具有充分的保证作用。3、我公司是目前档案管理×级的物业管理企业，对××广场××号楼项目（－－－）将来的档案管理将起到了保障作用。4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。公司目前已管理着包括××国际博览中心、××大厦商务楼、××老街、××东方广场、××国际广场、××步行街、××生活广场、等商业类物业。在××广场××号楼项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，铸就××－－－物业管理的“品牌”。5、根据××广场××号楼项目（－－－）智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：××花园、××新城、××苑、××大厦等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利www.fdc01.com房市金碟益。6、具有超前的服务理念：××物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.comV第1章投标人资格证明文件投标承诺书中国物业管理协会：1、本公司认真研究了××广场××号楼项目（－－－）前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。2、本公司声明如下：1、同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。2、在签署××广场××号楼项目（－－－）前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订××广场××号楼项目（－－－）前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称：××物业管理有限公司（公章）　法人代表：www.fdc01.com房市金碟　　　　　　日　期：　　地　　址：联系人：　　　　　　　　　联系电话：南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.com1法定代表人授权委托书中国物业管理协会：本授权书声明：注册于××市××路号楼（投标人注册地址）的××物业管理有限公司（投标人名称）法定代表人董事长（法定代表人姓名、职务）为本公司授权签字的（投标人代表职务姓名）为本公司的合法代理人，就贵方组织的××广场××号楼项目（－－－）前期物业管理服务招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于年月日签字生效，特此声明。法定代表人：　　　　　　签字盖章：投标人代表：　　　　　　签字盖章：投标人全称：××物业管理有限公司投标人公章：　　　　　　　　南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.com2投标人资格证明文件1、投标人一般性概况××物业管理公司成立于年，隶属×××（集团）有限公司，是国家×级资质的物业管理企业，注册资本万元人民币，管理面积已超过万平方米。公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理×级的企业。我们的服务理念：××物业让您更满意。我们的服务追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。2、企业情况一览表企业名称××物业管理有限公司法定代表人工商注册号企业成立时间注册地址联系地址联系电话/传真企业性质企业隶属关系或股东分支机构/子公司/与分支机构的性质隶属关系、地址/企业规模注册资本万元人民币、从业人数在编人、劳务工人。最近三所牵涉的主要诉讼案件(有2003年：××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉；或无)如有，是何类案件，结论如2004年：××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉；2005年：××物业管理纠纷案件被告××履行相应义务后撤诉结案、何××××物业管理纠纷案件胜诉、×××物业管理纠纷案件调解结案，××履行相应义务。3、财务状况表资产和负债状况（万元）注册资本总资产流动资产长期资产长期负债短期负债股份组成情况股东名称（单位或个人）所占股份比例南京荣盛物业管理有限公司房市金碟www.fdc01.com3××（集团）有限公司××房产发展有限公司开户银行银行名称地址联系电话相关要求文件：（1）提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料（复