www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库参考用书参考用书?中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，理，中国物价出版社，20022002；；?中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，策，中国物价出版社，20022002；；?刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社，，20022002；；?李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社，，20042004；；?濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社，，20012001www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一章导论第一节房地产经营的界定一、房地产的概念房地产是指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。在香港，台湾地区和国外其他地区房地产又被称为“物业”，“不动产”等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定二、房地产的特性（一）房地产的商品特性1.房地产商品的广义性不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括这些土地与建筑物的法定所有权或使用权2.房地产商品交易的特殊性一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式买走了房地产的使用权或所有权。房地产交易的另一重要形式——租赁www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定（二）房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策影响大,经济支柱等社会特性。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定三、房地产经营管理的含义分为经营与管理两大内涵“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。www.fdc01.com房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而房地产智库后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比，否则成反比。第一节房地产经营的界定四、房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定(二）地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定三通一平——水、电、路通，场地平整七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通电话，场地平整生地——未进行征地补偿的新区土地毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定（三）服务经营房地产咨询：未有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍和代理的经营行为。物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一节房地产经营的界定五、房地产经营的特征1.房地产属于不动产,生产周期长2.房产与地产的价格相互隐含3.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具备法律规定的必备形式.4.房产与地产的权属转移同步化www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节我国房地产业的历史沿革1.1949年以前:以私有制为基础2.1949~1955年:解放初期建立了新政府的房地产管理秩序3.1956~1965年确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节我国房地产业的历史沿革4.1966年~1978年:“十年动乱”时期,城市房地产管理混乱5.1978年以后:在城市进行了城镇住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革,新时期社会主义的房地产业萌生了.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节我国房地产业的历史沿革城镇住房制度改革:改变计划经济体制下的福利性的旧体制,建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度.三改四建三改：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配方式；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节我国房地产业的历史沿革四建：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节我国房地产业的历史沿革城市土地使用制度改革:传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价，相当于第二次买地；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节我国房地产业的历史沿革房地产生产方式改革：计划经济在城市建设中产生的一个基本矛盾是国家投资、分散建设，使城市规划难以实现房地产综合开发的本质特点是“综合”、“配套”，即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其他公用设施进行配套建设。具体内容分为：规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理www.fdc01.com房地产智库第一章导论第三节房地产开发的程序房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。要求开发商：战略眼光、操作技巧；市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、项目管理等方土地、建筑面材料的、知识城市基础设施、城市公共配套,、劳动力、资金、专业人员经验。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库（一）投资机会选择与决策分析投资机会寻找——看地投资机会选择投资机会筛选——分析客观情况，潜在的买家、合作伙伴市场分析——供求关系、竞争环境、目标市场投资决策分析项目财务评价——分析经营收入、开支费用、财务指标可行性研究报告：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产开发的关键一步，同时也是政府是否批准立项、银行是否同意给予资金支持的参考依据。（二）前期工作1、申请项目用地，获得土地使用权；取得土地使用权的方式有三种：出让、转让、划拨1）出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的特征：土地所有权与使用权分离；土地使用权出让是有偿的；土地使用权的出让是有期限的：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年，其余50年。出让的方式有拍卖、招标、协议3种。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库