武汉科技大学硕士学位论文房地产企业融资方式研究姓名：李莹申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：田笑丰20090510武汉科技大学硕士学位论文摘要足够资金的融资方式已成过去。在新政策和新的经济环境下，突破传统思维，借鉴海外成行相应的对策建议，新的融资方式必能助我国房地产企业走出融资难的困境；结论部分指关键词：融资方式房地产投资信托住房抵押贷款证券化第??经过多年的发展，我国的房地产业已成长为经济发展的支柱产业。随着房地产业的不断发展，资金问题日益凸现，国家一系列宏观调控政策表明房地产企业通过银行贷款获得熟的融资方式经验，提出适合我国房地产企业的新的融资方式已经刻不容缓。本文首先介绍了研究背景、研究意义、国内外研究现状以及本文的基本框架和创新点；其次阐述了融资理论、房地产企业融资模式和国外房地产企业的融资方式；接着分析了我国房地产业的发展现状，比较我国使用的三种常规融资方式，由于我国的金融市场不完善，金融体制不规范，造成这三种融资方式也渐渐不适合和不满足我国房地产企业的融资需求，继而提出要发展两种融资新方式：房地产投资信托和房地产抵押贷款证券化；最后通过案例分析，印证前文提出的融资方式是可行的。只要针对前文提出的实施障碍，确实履出研究的不足之处，并提出该领域的研究展望。武汉科技大学硕士学位论文???????????．??????甌????第?页???????????????????????????琲?疭???????????????????????????甌???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????／???????????????????????瑃??????????????瓵???????????????????，??????????????????????????????????????????．???????????????????????????????????????????????????????瑃????????????????，????????????????????????????????????????????????．????????????????????????????????????????????????????????????????????????．?????????????????????????????，??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????；???????????????????????????????????????．?????????????????????????????????????????????????甋??????????????????????；????????????????????????????????????????????????????????????????????????????篺??????疪???????????????????????????????????????????????二论文作者签名：—兰堕巷富研究生学位论文创新性声明研究生学位论文版权使用授权声明武汉科技大学本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立进行研究所取得的成果。除了文中已经注明引用的内容或属合作研究共同完成的工作外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。本论文的研究成果归武汉科技大学所有，其研究内容不得以其它单位的名义发表。本人完全了解武汉科技大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门?凑铡段浜嚎萍即笱Ч赜谘芯可??宦畚氖章?工作的规定》执行?徒宦畚牡母从〖?偷缱影姹荆?市砺畚谋徊樵暮徒柙模?同意学校将本论文的全部或部分内容编入学校认可的国家相关数据库进行检索和对外服务。论文作者签名：指导教师签名：期：日武汉科技大学硕士学位论文第一章绪论敢松懈。从??年开始，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，一直到产信贷业务管理的通知》。在这个业界俗称“??诺段募?耐ㄖ@铮?胄兄饕Mü?韵?几个方面控制银行的房地产信贷业务，以求遏制过度的房地产投资，防范金融风险：??开发企业。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的?％，工许可证的项目发放任何形式的贷款。??桃狄?蟹⒎诺姆康夭??睿?辖?绲厍?褂谩???桃狄?胁坏孟蚍康夭?7⑵笠捣⒎庞糜诮山煌恋爻鋈媒鸬拇?睢??对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，额度不得超过所购土地评估价值的?％，贷款期限最长不产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到资金链条断裂的边缘。这些措施很大程度上切断了房地产企业对银行贷款的过度依赖，要求房地产企业积极寻求新的融资方式来满足房地产给新发行的房地产信托“枷”上了三项“铁规?杭幢匦胪?甭?恪八闹??恋厥褂萌?证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证?肴ā⒆杂凶式鸪???％以及开发企业必须具备二级以上开发资质。按照“???文件的规定，房地产信托第????研究背景和研究意义??．?芯勘尘?房地产业是国民经济的先导性产业，因此，国家在房地产业的宏观调控政策上一直不??年初才解除了这一禁令。??年??日，中国人民银行???????号?⒉剂恕豆赜诮?徊郊忧糠康?房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产严禁商业银行向未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施得超过?辍??承建房地产建设项目的施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备。严格防止施工企业使用银行贷款垫资开发项目。“???文件从房地开发对资金的渴求。??年?拢??裨悍⒉剂宋榷ǚ考鄣陌颂跻饧??壮啤肮?颂酢保?月又出台了旨在遏制炒房炒地的“新八条”。同年?轮醒???嗷岱⒉肌都忧啃磐型蹲使?静糠忠滴?风险提示的通知》?虺啤??号”文件?！??号’’文件直指房地产信托的金融风险，并基本上是与银行贷款站在了同一起跑线上，甚至比银行贷款还要严格。在“??拧??募?中，“四证齐全且自有资金必须达到?％?墓娑ㄒ丫?梅康夭?蹈械搅俗式鹬?В??银监会的“??拧??募?职逊康夭?笠档男磐型ǖ朗照?憾宰杂凶式鸬谋嚷室G蠡固岣?了?ィ??痹黾恿丝7⑵笠刀?兑陨献手实南拗啤?武汉科技大学硕士学位论文??年?路莨?矣殖鎏?恕肮???及随后的“十五细则?！肮???及其细则的相继出台将进一步严控信贷总量，紧缩银行贷款这一房地产企业紧紧依靠的融资渠??年?拢??嗷嵊忠浴疤丶蔽募?形式下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》??喾??????，房地产信托再次面临的重大政策调整。该通知要求对房地产贷款业务进行规范，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。这是继信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“???文件的有关规定。另外，“?号?募?G螅?磐泄?疽约?闲磐凶式?其变化，严禁向项目资本金比例达不到?％?缓??檬视梅?、“四证?蝗ǖ炔环??条件的房地产企业发放贷款；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房企，要严格限制新增房地产贷款；防止开发企业利用拆分项目、滚从??年央行“??拧蔽募????暄胄辛蕉燃酉ⅰⅰ肮?颂?、“国六条??楼盘主体结构不封顶不得发放商业、公积金按揭贷款等政策陆续出台，??年央行又六严把土地闸门。国家从??年起至今不断出台的宏观调控政策可知，其重点放在严格土??．?芯恳庖?目前，房地产行业的资本形式大体上可以分为两种：一是自有资本，二是借入资本。有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到?％，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据银监会统计部调查资料推算，??年年初以来，房地产企业自有资金中银行贷款占房地产投资还是来自于银行贷款。但当前席卷全球的金融危机，使得金融机构提供融资的能力大大萎融危机使得美国的房地产市场陷入了一段时期的低迷，这无疑也会给中国的房地产市场造成阴影：一方面新的房地产投资将更加谨慎，会密切关注资金的来源与筹措方式，以期尽可能适时和低成本地利用有限的资金，减少开发风险；另一方面人们会推迟消费，投资性第??道。国家这次政策的调整，使不少房地产企业受到重创。房地产业“???文件后，房地产信托再次面临的重大政策调整。“?号”文件规定，发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度；各银行要全程监控开发商项目资本金水平及动开发等手段套取银行贷款。次加息；土地方面，国土资源部近年来加大了政策力度，进一步推行和完善招拍挂制度，地和金融信贷政策方面。我国房地产行业在这种宏观调控政策下必将面临着另一种金融困境：融资难。许多房产开发项目资金链非常紧张，有的甚至濒临“烂尾”的危险。银监会统计部关于中国房地产资金来源状况的分析报告显示：房地产企业自有资金比例逐年提高，由??年的?．?ド仙??