www.fdc01.com房市金碟《龙湖知与行》之项目运营管理《龙湖知与行》之项目运营管理主讲人主讲人::董老师董老师20112011年年33月月1919日于日于成都成都wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖运营体系龙湖运营体系运营组织项目总监项目成本经理项目财务经理项目研发经理项目工程经理项目营销经理项目收益跟计划管理成本管理设计管理工程质量管理销售管理踪龙湖运管理制度项目阶段成果管和流程理营体系运营会议管理知识管理支持IT平台龙湖计划管理平台龙湖成本管理平台会议管理平台知识管理平台项目阶段成果管理平台wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟建立龙湖运营体系目的建立龙湖运营体系目的?规范、统一规范、统一?规范、统一标准和流程，并规范、统一标准和流程，并ITIT化，提高运营效化，提高运营效率、避免不同项目间运营质量大起大落率、避免不同项目间运营质量大起大落?共享、规模共享、规模?资源共享、发挥集团规模效应资源共享、发挥集团规模效应?公开、透明公开、透明?运营信息公开、透明，降低风险、支持决策运营信息公开、透明，降低风险、支持决策?复制、快速复制、快速?帮助新公司、新项目快速实现正常运营，支持帮助新公司、新项目快速实现正常运营，支持wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房多区域、多项目运营市市多区域、多项目运营金金碟碟运营组织架构运营组织架构wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟职能型组织职能型组织地区公司总经理工程造价副总营销研发副总财务副总发展部经理人力资源经理工程部经理造价采购部经理研发部经理营销部经理财务部经理行政部经理?优点：优点：?无重复工作无重复工作?职能优异职能优异?缺点：缺点：?狭隘、不全面狭隘、不全面?反映缓慢反映缓慢wwwwww..ffddcc0011..ccoomm?房房不注重客户市市不注重客户金金碟碟项目型组织项目型组织地区公司总经理项目A项目经理项目B项目经理财务副总发展部经理人力资源经理工程经理成本经理研发经理营销经理工程经理研发经理营销经理成本经理?优点：优点：?能控制资源能控制资源?向客户负责向客户负责?缺点：缺点：?成本低效成本低效?项目间缺乏知识信息交流项目间缺乏知识信息交流wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地区公司矩阵式组织总经理人力资源公共事务负责人及行政负责人研发设计造价采购工程营销财务投资发展副总副总副总副总副总副总福招发绩行公利驾运营聘展效政共机土机精景土机精景土精景策体客专及驶副总会税融专模薪模培模事电建电装观建电装观建装观划验户业政组计政资业块酬块训块务模模模模模模模模模模模模推中价模策模模模模块块块块块块块块块块块块广心X值块块块块块X1AA项目A项目A项目项目A项目工程经理项目总监研发经理成本经理营销经理B项目B项目B项目B项目B项目A、B、C项区域1研发经理成本经理工程经理营销经理项目总监目投资发展经理财务经理C项目C项目C项目C项目C项目成本经理工程总监营销总监项目总监研发总监D项目D项目2工程经理营销经理区域投资发展经理D、E项目D、E项目D、E项目D、E项目项目总监研发总监成本总监E项目E项目财务经理客工程总监营销经理户F项目区域3工程经理FGF、G项目F、G项目、项目投资发展经理FG、项目研发总监成本总监营销总监F、G、H项项目总监G项目目工程经理财务经理HHHH项目H项目项目项目项目项目总监研发经理成本经理工程总监营销经理X项目财务经理X1项目X1项目X1项目X1项目X1项目项目总监研发经理成本经理工程经理营销经理区域X投资发展经理X2项目X2项目项目总监研发经理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟矩阵型组织矩阵型组织?优点：优点：?有效利用资源有效利用资源?职能专业知识可供所有项目使用职能专业知识可供所有项目使用?促进学习、交流知识促进学习、交流知识?沟通良好沟通良好?注重客户注重客户?缺点：缺点：?双层汇报关系双层汇报关系?需要平衡权力需要平衡权力wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟计划管理计划管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟计划管理的目的计划管理的目的?房地产是一个资源整合行业，计划是将所房地产是一个资源整合行业，计划是将所有资源进行有序、有效整合的主线有资源进行有序、有效整合的主线?房地产开发是项目开发，计划管理是项目房地产开发是项目开发，计划管理是项目管理最重要的部分管理最重要的部分?实现集团高周转战略实现集团高周转战略wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎么做好计划管理怎么做好计划管理?关键目标明确、必达关键目标明确、必达?WBSWBS工作分解、团队成员得到明确工作指工作分解、团队成员得到明确工作指令令?资源均衡使用资源均衡使用?动态反馈、调整及时动态反馈、调整及时www.fdc01.com房市金碟计划管理体系计划管理体系?定义集团关键节点定义集团关键节点?提供集团项目计划指导模板提供集团项目计划指导模板?建立集团计划管理平台建立集团计划管理平台?项目总监向项目团队成员发出明确工作指令项目总监向项目团队成员发出明确工作指令?全景计划一目了然全景计划一目了然?快速及时反馈、调整快速及时反馈、调整?系统自动督促、提醒系统自动督促、提醒www.fdc01.com房市金碟一、项目基本开发流程二、项目开发关键控制点三、公司计划管理体系www.fdc01.com房市金碟一、项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房www.fdc01.com房市金碟二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点?明确项目投资决策明确项目投资决策投资决策投资决策?确定土地权确定土地权属属?确定土地资确定土地资金金支支付付计划计划?签签定定国国土合同土合同土地购买土地购买?取取得设计得设计条件条件?办办理理国国土土证证?拆迁拆迁及交地及交地?建立项目团队建立项目团队项目项目启启动动?完完成成前期前期调研调研?完完成项目成项目启启动会动会www.fdc01.com房市金碟二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点?概念概念设计设计概念概念设计设计?确定确定概念概念中标中标方案方案?方案方案设计设计?方案上方案上会并会并取取得得方案审查意见书方案审查意见书方案方案设计设计?初步初步设计设计?初初设设上上会并会并取取得得初初设设审查意见书审查意见书?办办理理《《建设工程规划建设工程规划许许可可证》证》初步初步设计设计?下下达项目目标成本达项目目标成本www.fdc01.com房市金碟二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点?施施工工图图设计设计?施施工工图审查图审查施施工工图图设计设计?景观景观概念方案概念方案设计设计?景观景观扩初扩初设计设计景观设计景观设计?景观景观施施工工图图设计设计?取取得建设用地规划得建设用地规划许许可可证证?取取得建设工程规划得建设工程规划许许可可证证施工准备?考察考察并确定并确定施施工工单位单位及监理及监理单位单位施工准备?完完成招投标成招投标手续手续?办办理理施施工工许许可可证证?完完成项目管理大成项目管理大纲纲?完完成三通一平成三通一平www.fdc01.com房市金碟二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点售售楼处样楼处样板房板房项目建设项目建设项目销售项目销售建设建设?基基础础工程工程?选址选址、定、定位位?《《项目销售策略项目销售策略方方?主体主体结结构构施施工到可工到可案》（方案版案》（方案版//初初售状态?建建筑筑设计设计售状态设设版版//预热版预热版//开开?主体结构封顶?精装精装修修设计设计主体结构封顶盘版盘版//强强销销版版//持持?砌体抹灰?景观设计砌体抹灰景观设计续版续版//尾盘版）尾盘版）?内内装装//外外装装//设设备备?土建土建施施工工安安装工程装工程?推广推广?环境施环境施工工?精装精装修修工程工程?开开盘盘?精装精装修施修施工工?室外室外管管网网//道路道路工工?销售销售程程?装装饰饰?景观景观绿绿化化施施工工?导导示示系统系统施施工工www.fdc01.com房市金碟二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点?竣竣工验工验收备案收备案竣竣工工移移交交?物物业业移移交交?向业主交房向业主交房业主业主商场商场入住入住开业开业?项目总项目总结结项目项目结束结束www.fdc01.com房市金碟三、公司计划管理体系项目整体进项目整体进度度计划计划项目实项目实施施工作总进工作总进项目资项目资金金计划计划度计划度计划www.fdc01.com房市金碟三、公司计划管理体系12345项目投资分析施工方项目材料模型设备供应计划施工方项目施工月施工方月度度计划（分部位材料设备供/分项工程）应计划项目实施工作总进度施工方项目施工总项目实施月度计划项目整体进度计划进度计划（分部位/分项工项目施工周报（节点）计划（子分部工程深度）（分项工程深度）程）项目工程师项目工程量清单建设方项目工作月月度工作（分项工程量）度计划计划项目月度计划执行及反馈www.fdc01.com房市金碟11、、《《项目整体进项目整体进度度计划计划》》的的编编制及调整制及调整《项目整体进度计划》需明确各阶段关键性节点征地三通一平立项施工图设计及审查选址定点施工招投标国土证办理施工许可证办理土地移交基础开工概念设计及批复样板房售楼部建设方案设计及批复开盘销售初步设计及批复竣工备案www.fdc01.