13／12／81中粮万科假日风景项目北五塔、CPT集中交付验房交底假日风景项目客户关系组2008年12月26日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／82目录?一、验房原则?二、综述篇?三、建筑、园林?四、设备篇?五、管理篇?六、统一说辞?（设计、使用问题、业主易提问题的）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／83一、验房原则www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／84验房原则一、态度?轻松对待客户，有激情，态度谦和、诚恳。?公司利益为重，不主动提及质量缺陷或者设计缺陷。?灵活机动，避免给客户狡辩嫌疑。?没有把握的事不说、少说为宜，避免含混不清的答复，对于不清楚的事情要及时与现场相关部门人员沟通，不可随意承诺。例如：“没问题，这个事您交给我吧”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／85验房原则二、基本要求?我们是代表万科公司为客户履行房屋交付验收工作的人员。?验房员要求着装统一，干净整洁，注意个人卫生；?工作精神饱满、充满自信、面带微笑，对客户亲切、友好、诚恳；?言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄；?工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／86验房原则三、原则?首问负责制：对业主提出的各类问题应负责询问各部门及时回复。?全权接待原则：从接待到离开，所遇到的各类事情建议都由接待人员给予考虑。?主动引导验房，强调优势，突出特点?记录客户问题后离场前复述一遍，避免信息遗漏，同时使客户感到受尊重。?待房屋所有项验收完毕后，关好户内所有门窗、截门、电源，并将配电箱内所有电源关闭。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／87验房引导辞四、自我介绍及服务礼仪1、自我介绍：“您好，我们是万科物业×××，很高兴为您服务，接下来由我带将为您进行房屋验收工作。”2、告知客户由于接待能力有限，验房时间控制在40分钟以内。3、保持主动与客户沟通、注意服务礼仪。例如：单元门禁、信报箱位置介绍，客户先上电梯原则等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／88验房引导（户内）路线五、户内引领路线www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／89二、综述篇www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／810项目简介规划设计及建筑施工图设计：北京市建筑设计研究院（简称BIAD）建筑单体立面设计：北京市墨臣建筑设计事务所景观设计：中国建筑设计研究院园林景观所承建商：江苏中兴建设有限公司监理：北京日日豪监理工程有限公司www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／811项目概况?小区总建筑面积：约50万平米?住宅建筑面积：约35万平米（C地块17.5万，其中住宅约13.6万平米）?占地面积：22.65万平米?总户数：其中C地块住宅1255户、loft135户，此次具备参观条件住宅276户、loft135户，合计411户。?容积率：1.94?小区绿化率：30%?建筑形态（C地块）北五塔地上最高15层、CPT地上最高9层，地下1层?住宅层高：北五塔层高2.8米www.fdc01.comwww.fdc01.com?房地产智库房地产智库CPT层高5.3米13／12／812楼、房号排列?单元号：自东向西排列为1单元、2单元……?房号：从电梯轿箱出来后，右侧（东边）01房、左侧（西边）02房?现场已贴门牌标识www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／813结构形式?北五塔——现浇混凝土剪力墙结构?CPT-1——现浇混凝土框架剪力墙结构?隔墙为陶粒混凝土砌块及灰砂砖www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／814小区示意图假日风景项目C区呈较规则的长方形，整体规红色部分划是3排行为此次开列式小高层放范围住宅和东西C-13#C-12#C-11#C-10#C-1#CPT#侧多层建筑的围合方式C-14#C-9#C-2#，形成了8C-C-3#个大的院落15#C-16#C-8#C-4#空间。C-C-17#5#蓝色部分为已C-18#C-7#C-6#经交付范围www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／815三、建筑、园林篇www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／816园林设计定位北京中粮?万科假日风景项目位于丰台区西奥体育中心及丰台现代制造业中心之间，对应客户群的年龄层次较为年轻，且场地的自然条件较紫台空间更为开敞，空间更富于变化性。因此，我们将景观设计的风格定位为高品质的现代中式风格的自然风景园。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／817园林?设计理念：自然风景+现代+中式大树，坡地，流水，自然石……节奏，空间，同建筑联系……唯美，细节，竹……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／818外立面低层部分为石材，高层部分为仿砖涂料www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／819屋面做法?屋面从下至上做法：1、结构层钢筋混凝土屋面板。?2、保温层挤塑板60厚。?3、陶粒混凝土找坡。4、防水采用3+3东方雨虹SBS卷材防水。?5、最上部为细石砼保护层，局部上人部位贴面砖。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／820单元门单元门设可视对讲门禁系统www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／821信报箱?位置设置在单元门内www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／822户门?户门：上海轩源钢质门，满足防火要求?门槛:不锈钢材质，用途为防火要求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／823塑钢窗（北五塔住宅）?塑钢窗厂商：欧鹏?型材：LG彩色塑钢?纱扇：平开窗为固定纱窗，上悬窗为隐形纱窗www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／824铝合金窗（CPT-1）?铝合金窗厂商：东方顺达?纱扇：折叠纱窗www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／825四、设备篇www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／826单元公共电梯?电梯品牌：“通力”无机房电梯为了防止电梯噪音，紧邻居室处在电梯井墙上采取了降噪处理。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13／12／827水表?冷水表采用湿式旋翼机械表,中水表为卡表，设于电梯间管井内www.fdc01.com房地产智库13／12／828给水管给水管：采用给水PPR(无规共聚聚丙烯)管材www.fdc01.com房地产智库13／12／829排水管?地上（室内）排水管材采用UPVC塑料管?地下排水管材采用柔性铸铁排水管,管外壁做防结露保温.www.fdc01.com房地产智库13／12／830燃气表?燃气表采用卡式燃气表www.fdc01.com房地产智库13／12／831地板采暖?户内除卫生间采用散热器采暖外均采用低温热水地板辐射采暖方式，管材为“伟星牌”PERT管材”.www.fdc01.com房地产智库13／12／832散热器?卫生间散热器采用品牌为“太阳花”的散热器www.fdc01.com房地产智库13／12／833温控器?北五塔每户设置了温控器，位置在厨房进门处。?卫生间散热片设控制阀。?设置温控器并不是目前可以分户计量收费，目的是为了满足国家提倡节能环保。同时，满足将来政府相关部门出台热表计费政策后进行实施。www.fdc01.com房地产智库13／12／834灯具?灯具：普通灯泡（无保修）www.fdc01.com房地产智库13／12／835电器面板西蒙开关www.fdc01.com房地产智库13／12／836插座?空调插座：采用单项三孔带开关插座，250V16A，引导客户按此参数选配空调www.fdc01.com房地产智库13／12／837弱电柜?普天弱电箱?电视：歌华有线?宽带：网通北京公司www.fdc01.com房地产智库13／12／838安防系统（一）可视对讲：显示屏为黑白显示器小区设安防和周界红外系统www.fdc01.com房地产智库13／12／839安防系统（二）?紧急报警/安全按钮（手动报警）www.fdc01.com房地产智库13／12／840安防系统（三）?紧急报警/红外幕帘?（最底层住宅均设置，例如CPT1#、北五塔1#为3层，北五塔10#、11#、12#、13#、均为二层）www.fdc01.com房地产智库13／12／841五、管理篇www.fdc01.com房地产智库13／12／842物业服务单位及收费标准?物业服务公司：北京万科物业服务有限公司?物业费收费标准：高层：2.6元/月/平方米；CPT1：2.6元/月/平方米；商业：3.5元/月/平方米；ww