龙湖项目运营分享wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟行行业项业项目目运营现状运营现状?缺乏有效的“分级计划管控”体系；计划调整的随意性；?经常在为项目的交付而抢工期；?无法对项目经理进行量化的绩效考核；?跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；?会议多、会议时间长、会议效率不高；?人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像和做三四年的房产公司没太大区别；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟行行业现状业现状分析分析怎么办怎么办？？？？建设高效的运营管理体系！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟固本培元：“工程经理制”夯实本地发展基础龙湖早期在本地发展的组织架构房地产公司开发设计成本人力招投标营销部财务部总经办管理部管理部控制部资源部管理部A项目工程部B项目工程部C项目工程部土建组安装组园建组后勤组wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟全国布局，三级管控运筹帷幄（集团、公司、项目）龙湖在全国发展的项目运营管理组织架构集团运营体系集团总经理集团运营中心负责人集团计划运营专员PMO运营体系区域公司总经理区域计划运营专员（PMO召集人）发展部研发部造价部工程部营销部HR/商运职能负责人职能负责人职能负责人职能负责人职能负责人职能负责人项目管理体系AB项目负责人项目负责人项目造价部项目工程部项目营销部项目研发部。。。。。职能负责人职能负责人职能负责人职能负责人wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖PMO体系　集团和项目公司的在运营管理方面职能定位管理部门(机构)职能?制度制定?知识管理和资源共享?集团关键节点管控集团总部运营中心?一级进度计划管控?阶段性成果管控?项目预案的审核与控制?项目进度计划的审核与控制项目公司PMO项目公司?项目目标成本的审核与控制?项目质量与阶段性成果的审核与控制?项目投资收益监控与应对PMO：ProjectManagementOffice项目管理办公室?PMO定位：分公司项目运营决策机构?PMO架构：PMO最高负责人+分公司运营专员+业务职能负责人?PMO运作形式：PMO会议wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目运营管理体系目的：知识积累、知识共享目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；目的：保障和提高目的：保障和提高项目项运营目运营效率?效果、在项目运营运营质中知累知量识　　　规避控制决策风险wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?在项目运营中应用知识项目运营管理体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟精细化＝项目计划越细越好计划？计划过细的弊端：?难以进行合理分权?违背抓重点的（聚焦）的原则?关联复杂、效率下降、难以管控（推卸责任的借口）?无法实现重要时间节点推延对资金流的影响wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖项目进度计划管理体系：——项目进度计划的分级编号分级/计划类别相关阐述集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有14个关键节点1集团关键节点计划其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须集团总经理审批生效地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)2项目主计划允许各项目在指导性模板基础上增加工作项（或工作包），不允许减少工作项（或工作包）专项计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计3项目专项计划划，由地区公司自定义指导性模板并报集团备案二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不4项目楼栋计划定义统一模板项目计划：新项目取得土地中标通知书后7-14个工作日内，地区公司须以PMO项目启动会方式编制完成集团关键点计划及项目一、二级计划，形成“项目计划”。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟分级计划管理体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟集团关键节点计划?定义?集团层面（管理层）对各个项目的管控计划，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。?目的?实现集团与区域公司对计划的分层级管理?明确进度计划管理和控制的重点?在集团内统一计划达成情况的评判标准wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖集团关键节点14个关键节点：管控规则：(1)取得国土使用权证?不影响集团管控的14个关键节点，地(2)交地、区公司可自行调整计划，只需将结果抄(3)完成方案设计送集团运营中心(4)完成初步设计?影响上述14个节点中红色的5个节点(5)完成施工图设计，地区总经理应进行书面解释，并经集(6)取得施工许可证团总裁审批，以引起关注;(7)项目开工?剩余9个关键点的变化由集团运营中(8)售楼处、样板区开放心审批(9)取得预售许可证?(10)开盘集团只考核项目关键节点的按时达成率。(11)景观施工进场(12)竣工备案(13)交房(14)交房完成率95％wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟碧桂园关键节点——进度导向?获取《建设用地规划许可证》?获取《国有土地使用证》?获取《建设工程规划许可证》?取得立项核准?获取《建筑工程施工许可证》?发布开工令?主体结构达到预售条件?办理《预售许可证》?开盘?获取《竣工验收备案表》?业主收楼wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目运营管理项目运营管理PMOPMO管控流程管控流程集团计划管理流程PMO召集人集团计划运营专集团计划运营负项目专员项目职能负责人部门职能负责人项目负责人（区域公司计划PMO会议区域公司总经理集团财务部集团总经理员责人运营专员）初审并提交计划编制审核审核审核审核批准PMO审核抽查提交集团审集团关批是否影响7个关更新计划键节点是键节点（区域计划运营专员更新并报集团运计划每月检查否营专员）并上报运营简报和未批准并发布完成情况通报提交书面解释审核审核审核批准和调整申请倒推出一级计划每月检查月度运营会每月检查汇总并初审并上报讨论和审核更新一级计划项目一（项目负责人更新并运营简报和未是否影响集团报区域计划运营专员否完成情况通报关键节点级计划和各职能负责人）是转入集团关键节点讨论批准调整流程实现跨区域项目多项目管理复制一、二由二级计划指导初审并提交级计划审核批准抄送PMO审核三级计划的编制一起编制完成每周检查项目周例会回并上报顾和检查项目二初审并判断是转入集团关键与项目职能负责否是否影响集团是讨论批准级计划人达成一致关键节点否提交PMO节点调整流程否与职能负责是直接调整计划人达成一致是否项目三计划编制审核审核抄送级计划每月不定期检每周自查、回顾每周检查、点评wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟查、点评分级计划管理体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目主项计划?定义?区域公司层面对各项目的管控计划?一般由集团统一定义指导性模板?要点?项目全生命周期的计划（从立项到交房）?项目经理负责制?基于关键路径，控制项目总工期?强调专业线的横向协同wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目主项计划流程项目部/区域公司/区域公司集团项目总办项目总经理区域公司总经理职能负责人职能负责人总经理助理计划专员宏观计划指导制编负责编制项目上报集团领导会签初审审核划主项计划审批计项主目项项目主项计划拍照集团关键节点计划执行、汇报执行、汇报报召开项目内部周召开项目月度运汇会、月会，检查营会行计划执行情况执划计项上报项目总办撰写《项目月报》汇总、初审审核主负责人目项工期延误、申工期延误、申请调整计划请调整计划召开项目周会、月会，达成共识整是否影响集团关调N初审审批键节点计划？划计项上报集团领导Y初审审核主审批目项注释：1、白色底框表示ERP系统外的工作步骤，深色底框表示在ERP系统中需要操作的步骤；2、虚线表示ERP系统外的并行流程。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟分级计划管理体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目专项计划?定义?各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；?一般由地区公司自定义指导性模板并报集团备案。?要点?对项目专项计划细化安排，例如：报建计划、设计计划、工程计划、营销计划；?职能经理负责wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟营销计划（全生命周期）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工程专项计划（分区/标段计划、不到楼栋）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟设计专项计划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目专项计划流程项目部/区域公司/区域公司集团项目总办项目总经理区域公司总经理职能部门负责人职能部门负责人总经理助理计划专员指导工程任务表制编划负责编制项目专项计计划（施工、开发审核会签初审审批抄送备档项报建、配套）专目项项目专项计划项目工程、配套、开发部门执行、汇报召开项目内部周召开项目月度报会、月会检讨计运营会议汇划执行情况行执