www.fdc01.com房市金碟1房地产开发全过程成本管理理论与实践理论与实践www.fdc01.com房市金碟内容大纲2树立统一的成本管理理念成本控制基本方法－目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点www.fdc01.com房市金碟3房地房地产产成本管理理念成本管理理念房地产成本管理行业特征房地产成本管理行业特征房地产成本管理理念―要素分析房地产成本管理理念―要素分析房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的发展过程www.fdc01.com房市金碟房地产成本管理行业特征4成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本房地产行业中不同角色的成本管理特征：?施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题?设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题?造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题?房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异www.fdc01.com房市金碟房地产成本管理理念―要素分析51，成本管理的目的—提升价值2，房地产项目的成本构成—全成本3，房地产项目成本管理的出发点—合理确定与有效控制4，成本管理的阶段——全过程5，成本管理的责任人—全员6，成本管理的方法—目标管理www.fdc01.com房市金碟成本管理的目的6?房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标?成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）?成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标www.fdc01.com房市金碟房地产项目成本的构成—全成本的概念71，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用2，成本构成建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销和管理、税费等）3，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用www.fdc01.com房市金碟工程成本与完全成本8《经济评价》序号序号项目项目11土地费用土地费用项22前期工程费前期工程费开工目发33基础设施建设费基础设施建设费程成44建筑安装工程费建筑安装工程费成本发本55公共配套设施建设费公共配套设施建设费展66开发间接费开发间接费全77管理费用管理费用88财务费用财务费用成99销售费用销售费用本1010开发期税费开发期税费1111其他费用其他费用1212不可预见费不可预见费　　合计合计www.fdc01.com房市金碟工程成本与完全成本9例1土地获得价款开发前期准备费三通一平费临时设施费主体建筑工程费开工发主体安装工程费程成社区管网工程费成本园林环境工程费本配套设施费开发间接费营销设施建造费www.fdc01.com房市金碟工程成本与完全成本10例2土地成本临时工程费项前期费用基础设施费工目建安工程成本环境工程费程公建配套费发开发间接费成建筑单体费展营业费本销售需要的建安费成公司管理费本财务费全成本＝开发成本＋期间费www.f成本管理的立足点dc01.com房市金碟两大基本内容---确定与控制111，合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同）。成本的决定因素：外部--市场；内部--产品定位。成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调）（例定位,桩基，泳池，付款，装修赶工返工，人才，客户质量要求，经营门锁）成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场；www.f成本管理的立足点dc01.com房市金碟两大基本内容---确定与控制122，有效控制—动态监控，做到随时心中有数控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为-系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中www.fdc01.com房市金碟成本管理的阶段—全过程131，阶段立项\策划\设计\发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包www.fdc01.com房市金碟成本管理的阶段—全过程各阶段成本管理重点内容14?立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标?策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划?设计阶段—产品目标与成本目标的制定---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征,确定建筑限额指标（建售比、窗地比、立面设计方案、交通方案等）。---初步：材料设备的合理选型---施工图：结构限额设计，图纸的质量和时间保证?发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）?施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控?销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关?竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估?维护运营阶段—保修金、维护费用的管理www.fdc01.com房市金碟成本管理的责任主体—全员15要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。?成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识?控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”www.fdc01.com房市金碟成本管理的基本方法—目标管理16?目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握。?目标管理的过程—PDCA循环?实现目标动态监控的手段—信息化www.fdc01.com房市金碟成本管理的基本方法—目标管理项目实施17方案建立目标PLAN实际成本目标成本（总成项目实施（总成本及本及分项成本）DO做出调整分项成本）ADJUST检查对比CHECKwww.fdc01.com房市金碟房地产成本管理的发展过程18房地产成本管理的三个阶段造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；【审算型】成本控制—强调不能突破目标值【控制型】提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比，发掘价值，创造价值【能动型】www.fdc01.com房市金碟房地产成本管理的发展过程19能动型产品强调企业/团队的共同目标价面向公司利益，讲求性价比值发掘价值，创造价值提升审算型定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确控制型强调不能突破目标值成本管理水平管理难度加大，统筹协调要求高www.fdc01.com房市金碟房地产成本管理的发展过程20当前指导思想结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。www.fdc01.com房市金碟内容大纲21树立统一的成本管理理念成本控制基本方法－目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点www.fdc01.com房市金碟22房地房地产产成本目成本目标标管理管理房地产成本目标管理原则房地产成本目标管理原则房地产成本目标房地产成本目标制定制定的过程的过程房地产成本目标房地产成本目标分解分解的方法的方法房地产成本目标房地产成本目标实现实现的方式的方式2006-11-24www.fdc01.com房市金碟成本目标管理原则231，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。2，目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。www.fdc01.com房市金碟成本目标的制定过程24?目标制定的时间：几个阶段?目标制定的方法：正向与反向?目标制定的要求：成本＋产品?目标制定案例www.fdc01.com房市金碟制定的时间25?目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一；?策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；?实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。?施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；www.fdc01.com房市金碟目标形成的几个阶段26新新及及施施施施项项方方材材竣竣策策案总总工工工工目目划划案料料工工或或包包图图采组组结发发定定定定设设采织织结展展位初初购购算算位步步标标计计与与（（成成（（成成（（目目整整目目动动结结初初本本预预本本发发标标（（标标态态分分算算始始估估控控测测展展成成内内成成成成析析成成））算算））算算））本本控控本本本本本本））调调制定的方法制定的方法27正向测算：?测算依据－－成本首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；?测算方式－－根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；（如收购项目改造、续建