琅山是整个南通城市的最高点。琅山上至今伫立的古炮台，据说还可以封锁整个长江江面，登山远眺一揽天下，英雄之气巍巍昆仑。今天挟南通城市化发展之势，万科地产强势登陆拉开了波澜壮阔的序幕；结合开篇著作的精彩面市，万科高调提出速战速决的战役目标易居中国则审视夺势围绕短期引爆全盘完销制定策略我们始终相信两大品牌联手逆市而上将为整体低迷的市场注入新鲜活力。目录第一部分目标和任务第二部分市场及项目解析1、城市解读2、市场理解3、竞品解读4、南通万科名郡SWOT分析第三部分项目定位1、客户定位2、产品定位第四部分：整体营销策略1、营销目标2、整体核心战略3、复合营销的理解第五部分整体营销实施细则城市理解南通俗称“北上海”，跨江大桥的建设，促使南通已然成为长三角北翼起飞的桥头堡，苏北第一增长点长三角“π”型通路空间格局2009年江苏省各城市经济指标对比南京南通国内生产总居民存款人均可支GDP江苏地区人均国内总值值（亿）余额（亿）配收入省排名苏州7400848103954263201上海无锡4992811512733.12250272南京4230.26552903125255043南通2872.8402312285.89194694常州2518.7568611756.2237515杭州徐州2390.16275141139.76187696宁波盐城191725553997.82148917扬州1856.39414061095.31194168数据来源：南通统计年鉴、江苏各地统计公报?南通是沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，是首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站；南通是苏中、苏北地区融入上海的桥头堡?南通是江苏省重点工业、港口城市，多年来其经济稳居全国28位，江苏第4位，苏北第1位，09年为长三角第7位?苏通大桥的修建和贯通直接导致南通成为上海一小时经济圈内，招商速度和品质的加快，沪通大桥预计2011年上半年将开工建设，这预示着南通与上海联系更加紧密，经济也将再次加速宏观定位：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基城市定位础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心南通发展的战略定位：长三角15＋1城市群地图?推进现代化建设，为在江苏江北率先基本实现现代化奠定具有决定性意义的基础?打造长三角北翼经济中心，促进沪苏通小金三角和沪甬通一体两翼格局加速形成南通?在全国、全省和长三角城市中持续赶超，争先进位发展总体布局——“一核六带”以上海为发展核心沪宁、沪杭沿线这一发展带主要包括沪宁杭交通沿线地区，将按照集约、创新、优化的原发展带则，建成具有世界发达水平的都市连绵区域。引导装备制造、化工、冶金、物流等产业向沿江地区集聚；建成特色鲜明、沿江发展带规模聚集、布局合理、生态良好的基础产业基地和城镇聚集带。沿（杭州）湾发沿杭州湾县市依托现有产业基础和港口条件，积极发展高新技术和高附加展带值的制造加工业和重化工业。依托临海港口，培育和壮大港口物流、大型重化工和能源基地，发展新型沿海发展带的临港产业、海洋经济与生态保护相协调的综合经济带。宁湖（湖州）杭重点发展高技术产业、旅游休闲、现代物流、生态农业以及资源加工业，发展带形成生态产业集聚、城镇有序发展的新型发展带。沿湖（太湖）生成为去全国性重要旅游休闲带和区域性会展研发基地。态服务带南通各区域GDP及增长率50060.0%40.0%35.1%45035.0%40056.7%57.0%50.0%56.0%30.0%35023.6%21.4%20.5%25.0%30015.4%16.0%17.0%25040.0%16.0%16.8%20.0%20015.0%15030.0%35.1%35.1%35.8%10.0%100505.0%20.0%00.0%10.0%8.2%7.9%8.2%0.0%2007年2008年2009年南通发达的二产催生了大量的私营业主，也造就了南通哑铃型经济结构人口财富结构，以及小城市大县城的城市格局06年07年08年09年平均增长率第一产业第二产业第三产业数据来源：南通统计年鉴富豪型?南通是典型的工业驱动型城市，二产发达，催生大量私私企业主、企业高管营业主，为南通高端房提供优质的客户源。?富贵型二产发达，造就南通哑铃型人口财富结构，住宅市场改公务员、企业中高管善性需求增加，但市场缺失第三产业的支持，办公类需求较低，城市白领缺失。富裕型企事业单位中层?同样，由于二产发达，企业多设置在周边区域，导致小城市大县城格局，周边县镇存纳大量财富人群中产型企事业单位员工经济型南通人均GDP以及GDP南通社会消费品零售总额年度增长率走势图（单位：元）走势（单位：亿元）120030%5000027%30%24%22%100025%25%4000021%21%20%19%80018%20%16%20%3000015%60015%15%2000040010%10%6%10000南通市场消费增长很快，09年人均GDP达5900200美元，5%5%城市消费预示着南通房地产处于高速发展的需求改善阶段15806190975362284162227566350407374023191510861141000%0%200420052005200620062007200820072009200820092010人均GDP增长率零售总额增长率数据来源：南通统计年鉴数据来源：南通统计年鉴、统计局，2010年数据为1-11月累计数据发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP800～30003000～80008000～1300013000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主快速发展超速发展平稳发展，以质量为主，缓慢发展发展特征以数量为主，数量与质量并单纯数量型数量与质量并重综合发展型重随着北城大桥的建成，以及静海大桥的规划，南北快速城市发展融合，港闸加快与中心区整合，实现整合西、北方向的城市规划火车站港闸向南，城市北扩长途车站（规划）?交通融入：港闸现已建成北翼新城港闸区政府（规划）7座桥，第八座桥已规划。涉外五星酒店区由于河道阻隔而形成的心北大街核心理障碍将趋淡?规划融入：长华路与老城万科项目区无缝链接，新城区与老城区的融合，以及南大街和北大街的呼应，均促进静海大2号桥方特游港闸区与老城区融合乐桥1号桥3号桥?设施融入：方特游乐项目北城大城闸大具有强烈的人群吸附力，桥桥进一步引导市场心理?品牌融入：万科、保利、大桥方特、绿洲等知名企业的进入，将提升区域整体品质和价值滨江大桥南大街核心老城区城市总结城市地位城市经济产业发展城市发展城市战略地位高，为城市化快速发展，经二产发达且沿海战略将更加处境二产港闸将加速融入主城区长三角北翼爆发点，济和市区人口快速增发展，将催生跟多上海最强辐射圈加，为房地产打下基私营业者础南通发展潜力巨大，经济和城市化水平快速发展，人口快速向市区聚集，消费逐年提高以上均为房地产市场打下良好基础同时，随着跨河交通的改善，港闸加速融入主城区南通市固定投资以及房地产投资年度走势（单位：亿元）200012180011.511.5160011.110.9140011120004-09年南通与江苏省房地产投资所占固定资产投资比例10.310.5100025.00%9.89.81080020.00%南通房地产开发情况20.5%20.3%60018.9%17.8%15.00%18.6%17.7%9.5120018120040010.00%14711.50%1000南通房地产开发投资比重低于全省平均水平，存在市场9.80%9.80%10.30%11.10%9宏观市场空间。同时，2010年新开工水平再次上升，2011年市13210.90%2005.00%150800场供给将加大6055981580104910812661371505173180220127360000.00%1008.520042005200620072008200920104002004年2005年2006年2007年2008年2009年50200固定资产房地产所占比例9003522721002333南通市房地产投资所占比例278779341113江苏省房地产投资占比00?南通的房地产投资额所在固定资产投资额的比例明显低于2008全省的平均水平，甚至一半都不到，但南通的经济发展一年2009年2010年11月直排名稳居江苏第4名，这个落差的较大的现象也意味着南通房地产市场发展空间未满足。?随着南通加融入长三角的步伐加快，这个诱因将会刺激南施工面积（万平方米）通房地产市场新一轮发展。新开工面积（万平方米）?南通新开工量2010年达341万方，以超过09年水平。意味竣工面积（万平方米）着2011年市场供给量可能将超过2010年水平房地产投开发资额（亿元）数据来源：江苏省统计年鉴、南通市统计年鉴、南通统计月报南通市区历年商品房供需情况各区历年商品房交易情况（万平方米）3501.82502.0195.533002001.5169.241.52501.21.1141.42150200南通市区商品房历年价格走势0.81.015090001000.756.9857%62.081008000市区商品房年供给量平均在280万方左右，去化量在23050.69宏观市场万方左右。市场均价已突破8000元/平米。港闸09年去化52%0.60.543.14已超40万方5024.3370005015.910.52091172652322962443132142483011726000金融危机扩张政策紧缩政策000.40.0500025%2005年2006年20072