威海乳山智盈项目发展提案目录第一部分城市概况第二部分乳山商业概述第三部分项目发展思路1.1地理位置2.1区域商业分布3.1项目价值解析1.2区域交通2.2主流商业概况3.2项目发展困境1.3人口状况3.3项目运作思路1.4宏观经济3.4运营思路详解1.5人文历史1.6城市规划1.1地理位置1.2区域交通11.3人口状况城市概况1.4宏观经济1.5人文历史1.6城市规划乳山市位于山东半岛东南部，地处北纬36°41′至37°08′，东经121°11′至121°51′。东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海。乳山市地处胶东半岛中心地带，是连接青岛、烟台、威海的中间枢纽，随着轻轨规划及胶东半岛一小时经济圈的形成，乳山市必将迎来发展新的契机。公路：309国道、省道207、青威高速。?机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩烟威高速国首尔、釜山的多条线威乌高速路。309国道莱潍高速港口：国家一类开放港济青高速青威高速同三高速口——乳山港。?乳山市辖省级乳山经济威海常驻人口县市分布开发区和省级银滩旅游度假区、14个镇、1个街地区人口数量（万）道办事处，共601个行政荣成71.44村。文登60.97?常住人口总数为57.25乳山57.25万人。总户数213240户环翠区36.39，户均人口2.68人。出生率5.11‰，死亡率高新技术开发区26.958.78‰；人口自然增长经济技术开发区18.95率-3.67‰。工业新区8.5?人口继续老龄化，乳山市60岁以上老年人口12万人，占全市总人口的20.9%，比上年增加0.6个百分点。根据《威海蓝色经济区建设总体规划》乳山市将重点规划建设海产品养殖加工区、临港产业区、休闲旅游度假区、绿色能源产业聚集区和海湾科技开发新区五大产业功能区。2012年完成国内生产总值382.5亿元，比上年增长8.5%。第一产业完成增加值30.56亿元，增长3.3%；第二产业完成增加值220.1?2012年乳山GDP环比增长亿元，增长13.75%，第三产业完成8.5%，胶州宏观经济高速发展；增加值131.84亿元，增长13.7%。房地产行业处高速发展阶段产业结构进一步优化，第一、第二、第三产业增加值占国内生产总值的比例分别为8.1%、54%、37.9%。人均国内生产总值达56026元，增长宏观经济增长房地产业发展状况11.39%。2012年财政总收入20亿元小于4%萎缩，增长15.8%，其中，地方财政收入4-5%停滞13.29亿元，增长10.1%。金融机构5-8%稳定发展期末存款余额182.49亿元，增长大于8%高速发展30.18%；社会消费总额152.4亿元，增长16%。城镇人均可支配收入：2.5万元，农民人均纯收入1.2万元，城乡居民存款余额121.2亿元，增长17.88%。?房地产发展阶段与人均GDP关系标准标明人均GDP与房地产发展关系，不同的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2012年胶州市人均GDP近10000美元，房地产处于快速发展阶段，生存改善需求兼有，但发展过程中较为强调发展速度及数量，对品质要求较低。0-6000US$6000-14000US$14000-28000US$28000-56000US$启动期快速发展平稳发展减缓发展生存需求生存改善需求兼有改善需求改善需求超速发展快速发展以数量为平稳发展以质量为缓慢发展综合发展主主，数量质量并重1945年置乳山县。因大乳山得名。乳山历史悠久，据境内古文化遗址出土文物考证和史籍记载，远在新石器时代中期，境内就有人类聚居。汉高祖元年（前206年），境内置育犁县。东汉建武五年（29年），育犁县并入东牟县。此后，境域先后属文登县、观阳县、牟平县。清雍正十三年（1735年），境域分属海阳县、宁海州（1914年改称牟平县）。数千年来，先民们用自己的智慧和汗水创造着文明。唐时，乳山口已成为与外埠进行物资交流的重要口岸。明时，缫丝、制盐、酿造、食品等手工业已较发达。至清末，夏村、乳山口等地已成为规模较大的商贸之地。威海市总体规划发展分析2011年《威海市蓝色经济区发展规划》出炉，确定“一核一带三组团”的总体发展格局,一幅“蓝色威海”由点及面的恢弘蓝图走进人们的视线。一核一核一核一核指威海市中心城市，包括环翠区、高区、经区、工业新区，作为全市蓝色经济区建设的核心区。指威海市中心城市，包括环翠区、高区、经区、工业新区，作为全市蓝色经济区建设的核心区。一带一带一带一带指海洋开发保护带，自海岸线向外的带状区域。指海洋开发保护带，自海岸线向外的带状区域。三组团三组团三组团三组团指荣成市、文登市、指荣成市、文登市、乳山市乳山市与中心城市的产业发展和基础设施建设相互衔接与中心城市的产业发展和基础设施建设相互衔接。。?打造核心蓝区坚持一体发展“一核”是指威海市中心城市，包括环翠区、高区、经区、工业新区，作为全市蓝色经济区建设的核心区。威海优化海洋空间合理开发利用“一带”是指海洋开发保护带，自海岸线向外的带状区域。荣成培育三个组团壮大区域中心文登“三组团”是指荣成市、文登市、乳山市与中心城市的产业发展和基础设施建设相互衔接，一带乳山形成以成山片区—荣成市区—石岛城区、文登市区—南海新区、乳山市区—银滩旅游度假区为区域中心的组合型城镇集群和产业发展。?威海整体产业发展规划布局，奠定了乳山市沿海发展的大趋势；?城区乳山市未来城市总体规划南向发展趋势明显，开发区将逐步成为乳山城市次开发区金海湾银滩旅中心；工业园游区区?城市的扩张，环城工业园区将逐步融合；大乳山旅游区?银滩与大乳山旅游景区仍将发挥自身优势，成为吸引外来人口度假休闲消费的特色区域；城市概况小结：?随着环黄渤海经济圈的崛起和半岛加工制造业基地、山东旅游黄金海岸线的规划建设，乳山将承接周边辐射，经济发展和扩张的空间更为广阔；?随着半岛城市群的加快形成和山东省城市布局的大整合、大调整，乳山“区域次中心城市”的区位优势更为突出，为加快发展提供了更好的外部条件和现实可能；?通过以城带园、城园并进，催生起以特色园区为轴心的环城工业隆起带，带动了传统板块与新兴板块齐头并进，工业支柱产业更加鲜明、拉动效应更加突出，积累了跨越发展的强大能量；?以优异自然资源为起点的特色旅游经济的兴盛，将带动第三产业的繁盛，城市服务配套将日益完善；?经济的繁荣将带来人民生活水平的提高，消费观念和意识也将逐步提升，投资性物业及特色主题消费迎来机遇；?城市逐步向南方向扩张，区域产业逐步融合，世纪大道成为未来城市商业发展轴线。2地区商业概述2.1区域商业分布2.2主流商业概况乳山城区商圈：乳山市为县级市，常驻人口约为57万，在这样一个小巧玲珑的城市中，商业规模不可能太大，其主要的商业都集中在约2公里的商业街上；主要的综合百货类项目有：利群商厦、振华商场、金帝商都；综合市场类：金丰广场、大世界；银滩商圈：由于银滩属于新兴的旅游规划城区，并且常驻人口比较少，因此没有形成规模性的商业圈。目前居住银滩的人的生活配套依靠海阳所镇的门市、超市以及各自项目所带底商来满足日常需求。金帝商都胜利街青东山山利群商场商北业北东街路路内新华环街路东振华商久久发商业街商圈山厦南国际商银滩区商业路贸城青山南路海阳所大庆超镇市长江路购物中心—利群商厦项目介绍：2005年4月开业，商厦为3层，地下1层；营业面积：总营业面积约为22000平方米经营业态：-1F经营烟酒茶叶、食品百货、海鲜、水果蔬菜、日用品、美味快餐；1F经营化妆品、黄金珠宝、玉器、家电、通讯数码；2F经营运动休闲、箱包皮具；3F为男女服装、床上用品、童装童鞋、玩具;进驻品牌：花花公子、皮尔卡丹、宝姿、老人头、九牧王、耐克、阿迪达斯……综合配套：中央空调、扶梯、餐饮经营档次：中档偏高受众群体：乳山市大众消费者综合百货—振华商场项目介绍：2000年开业，商厦为2层，地下1层；建筑面积：总建筑面积约为1.3万平方米经营业态：-1F经营床上用品、儿童玩具、西裤、男女服饰、男女鞋；1F经营数码、手表、化妆品、鞋帽、超市2F经营女装、男装、儿童服饰、休闲服饰;进驻品牌：米奇、乔丹、骆驼、361度、奥康、以纯、阿迪、李宁、……综合配套：中央空调、扶梯经营档次：中档偏低经营状况：较好受众群体：乳山市大众消费者，较认可。综合百货—金帝商都项目介绍：2004年11月开业，商厦为4层，地下1层；营业面积：总营业面积约为1.4万平方米经营业态：-1F家家悦超市；1F经营通讯、数码、文化手表、化妆品2F经营男女品牌服装、精品饰品；3F为高档羊毛衫、品牌裤装、运动系列、男女皮鞋;4F经营家居饰品、童装童鞋、特卖场进驻品牌：皮尔卡丹、鳄鱼、艾登堡、老人头综合配套：中央空调、扶梯、经营档次：中低档经营状况：一般受众群体：乳山市大众消费者专业店—乳山苏宁电器项目介绍：2011年9月开业，商厦为3层；营业面积：总营业面积约为1.5万平方米经营业态：1F为手机、数码、电脑等时尚家电，2F为小家电、冰洗专区，3F为彩电、空调等传统家电。进驻品牌：海信、海尔、美得等国内外常见品牌。综合配套：中央空调、扶梯、该店还设置3C维修中心、VIP服务中心、培训教室、以旧换新专区、顾客休息区等配套设施经营档次：产品定位为中高端精品经营状况：一般受众群体：乳山市大众消费者九九发国际商贸城经营目标：拟建成中国北方乃至半岛最著名的商品商贸中心项目规划：总建筑面积70平方米，规划内容包括14栋商贸批发市场，4栋配套的功能楼，一套酒店配套；该项目共分三期进行开发，第一期为6栋商贸城；该项目供容纳客户2万多家规划面积：每栋商贸楼面积约4万㎡，商铺的面积10-60㎡；公寓的户型面积在40-80㎡之间经营商品：达