www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛18年耐力赛,跑遍全国10多个城市www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛与世界500强企业的战略合作,团队力量www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛每建一座金鹰天地都像是一次金鹰自己和自己的竞赛www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛宿迁未见·金鹰始建……www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛PART.1-城市属性1、宿迁概况2、宿迁经济3、宿迁规划4、城市属性总结www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛宿迁概况区位弱，但交通便利，人文景观丰富。?区位宿迁作为苏北城市之一，区位优势不如枢纽型城市徐州和淮安，地理上亦不靠江、海，不及盐城、连云港。?交通京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。?历史人文、自然景观宿迁培育了无数光照史册的杰出人物，西楚霸王项羽及其夫人虞姬、抗日保台英雄杨泗洪、炮军司令朱瑞等；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛宿迁经济分析经济发展落后，但增速快，上升空间大。2004-2009年宿迁GDP运行状况2009年指标南京苏州无锡常州宿迁单位：亿元GDP亿元4230774049922519827100016.00%15.30%15.50%826.85增长11.5%11%11.6%11.7%13.5%800721.0614.60%585.6115.00%600480.468115113.80%392.3814.00%人均GDP5529011.725686115295400305.2613.90%13.50%　20013.00%012.00%增长9.5%10.1%11.110.5%13.39%200420052006200720082009联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系GDP增长人均0-800美800-4000美4000-80008000-200002004-2009年宿迁人均GDP运行状况GDP元元美元美元单位：元阶段启动期快速发展期快速发展期稳定发展期1800025.00%1600021.31%21.41%15295.0413488.3522.43%需求类生存需生存、改善需改善需求为1400018.26%20.98%20.00%改善需求为主1200011017.44型求求皆有主100009074.3615.00%80007480.4613.39%6183.3610.00%单纯数数量和质量并6000特点以质量为主综合发展型量型重40005.00%200000.00%宿迁房地产进入快速发展期，住宅市场开发量和品质明显不断200420052006200720082009提高，商业市场明显日趋繁荣，档次不断提档升级。人均GDP增长宿迁在江苏区域经济发展较落后，但发展前景较大，处于快速发展期，随着人均GDP不断增长，商业市场日趋繁荣，档次不断提档升级。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛宿迁规划六大片区，城市西进。?城区总体布局通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：1、老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。2、市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。3、宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。4、宿城新区——综合性生活片区。5、市经济开发区——全市主要的工业生产基地。6、骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。宿迁产业化进程加速，城市化进程加快，城市规划发展向好，为本案发展带来良好的契机。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛城市属性总结……关于宿迁……区位优势不明显，外地吸附力较差。经济较落后，但上升幅度巨大，极具发展潜力。产业化进程、城市化进程加快，城市规划发展持续向好。……项目启示……消费群体来源主要为宿迁本地。消费层次将会有很大的提升空间。城市发展为本项目带来利好。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛PART.2-项目属性1、项目地理位置2、项目交通分析3、项目四至分析4、项目本体规划分析5、项目属性总结www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛项目地理位置古黄河畔，双城核心。幸福路楚街老城区核项目地块心区域新城区核心区域本项目位于位于古黄河道以西，西湖路以北，洪泽湖路以南，距离老城区和新城区车程约3-5分钟。宿迁新核心区域,未来城市发展的重地,城市双核心地区。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛项目交通分析洪泽湖路、西湖路两大交通主轴，通达四方。北临洪泽湖路；东西向，连接S250和市府路?紧邻项目地块，可提供直接临街面，但展示面较短?与省道和徐淮公路相连接，带来较高便捷性?道路路况较好，车流量大南临西湖路；东西向，连接徐淮公路和黄运中路?连接老城区商圈和新城区商圈，易于聚集人气?洪泽湖路连接宿迁市政府所在区域，方便人流往来?紧邻项目地块，可提供直接临街面，且展示面较长西临规划道路；南北向?与洪泽湖路和西湖路相交，可分担两条主干道的一部分车流?紧邻项目地块东临?本道路与多个住宅小区相连和一个宿迁学院相连，方便周边青年路，南北向，河滨大道和宿迁学院居民和学生进入，未来可以直接为本项目带来一定的人流?为非交通干道，车流量较少主要公交线路包括：2、6、5、61、62、8、63、81、91路，众多的交通线路可以方便消费者到达本公共交通项目本项目四面临路，通达四方，公共交通完善。其中南侧及北侧为城市主干道洪泽湖路和西湖路，是连接老城区和新城区主要商业设施的道路，是未来车流主要的导入道路。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛项目四至分析与“宝龙”，竞争与共赢互存。大润发沿路门店项目现状项目地块古黄河在建宝龙购物中宝龙城市广场桥心项目东南角和东北角，面对桥头，不利于人气聚集；地块东面紧靠古黄河，不利于人流导入；地块南面即为宝龙城市广场项目，将会带动区域商业价值，本项目可与宝龙项目共享客流，同时也面临一定的竞争。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛项目本体规划分析规模优势、景观优势，高品质地块。主要指标C地块?地块分为A、B、C三个区域，总用地面积73949㎡，其中A地块用地面积18077㎡，BB地块地块用地面积19358㎡，C地块用地面积36513㎡A地块?总建筑面积：13.3万㎡?容积率：1.8?建筑密度：46.68%地块方正情况较好，可塑性较强，规划完善，拥有一定水景资源，是一块铸就高品质商业的地块，同时商业体量较大，具有一定的规模效应。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛项目属性总结……项目优势……新城区门户、城市双核心交通便利，坐拥城市两大交通发展主轴与“宝龙”项目共享客流商业体量大，具备规模效应……发挥优势……城市双核中心，影响力强，提升城市高度交通发达，规模巨大，辐射能力强www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛项目属性总结……项目劣势……东南角和东北角，面对桥头，不利人气聚集东侧紧靠古黄河，不利人流导入周边环境差，不利品质的提升……规避劣势……沿规划道路两端设置缓冲入口广场，聚集人气，将人流导入到项目内部利用古黄河，打造沿河景观带，增加亮点项目外围门店引进主力商家，提升形象www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛PART.3-商业属性1、宿迁商业概况2、周边商业分析3、竞争案例分析4、商业属性总结www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛宿迁商业现状楚街、幸福路是主要的商业繁华路段。幸福路楚街新城区商项目老城区商圈圈地块老城区目前的商圈是以幸福路商业向周边辐射，幸福路以外商业氛围逐渐减弱的商业现状。新城区目前的商圈是以楚街商业向周边辐射，楚街以外商业氛围逐渐减弱的商业现状。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛周边商业分析—楚街楚街休闲娱乐业态发达，但整体档次低。?总建筑面积：68500㎡?定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、住宿、文化于一体的楚汉仿古风格商业街?档次：中低档?商铺数量：500余个?商铺面积：纯1层门面40-60㎡/间，可打通，2-3层120-500㎡不等?出租情况：出租率95%以上?经营状况：白天人气较差，夜间餐饮休闲人气较旺?主要消费群体：以本地居民消费为主，附带一些商务消费和宿迁学院学生消费。?租金水平：北段25-50元/㎡.月；中段20-40元/㎡.月；中段2层15-20元/㎡.月；南段60-80元/㎡.月?业态：KTV、宾馆、服装、小型特色餐饮楚街以宾馆、KTV、娱乐等为主业态，购物功能相对弱化，商业档次整体较低，街区夜间人气较旺，经营已较为成熟。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛周边商业分析—幸福路幸福路购物类业态发达，但整体档次低。?物业类型：商业街?档次：中低档?商铺面积：纯1层门面40-100㎡?出租情况：出租率95%以上?经营状况：白天人气较好?主要消费群体：以本地居民消费为主，附带一些商务消费和宿迁学院学生消费。?租金水平：30-240元/㎡/月?业态：百货、大型超市、购物广场?主力店：宿迁一百、人民商场、普玛特购物广场、东方商厦等幸福路沿街商业以购物等为主，百货、超市、购物广场分布较集中，白天人气较旺，为宿迁市最繁华的商业街。但餐饮、休闲娱乐业态缺乏。www.1swot.com策风行旗下专业地产论坛周边商业分析—次要商业周边商业成熟、但档