交付前的验收工作绿城集团www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库几点说明：1、主要是根据经历过的工作和遇到过的问题而写，某种意义上是“春江花月”项目中一期、二期住宅验收工作中的一些体会，在这里向大家作一个汇报，由于受到工作经历和水平所限，很不全面，可能还很片面，有些尚未遇到的问题也不敢写，希望大家谅解，更希望得到大家的交流、批评、指正；2、在座的很多同志是前期工作的专家，经验比我丰富得多，我的工作也得到了许多同志的帮助和支持，在此表示感谢；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、各职能部门对验收申请资料的要求各不相同，这里提到的需要资料系指除项目单位自身可单独提供的资料以外的需要外单位配合提供的一些资料、证明，建议点系指一些建议注意的地方。其他项目单位自身可提供的资料在中心窗口均有书面资料，杭州投资网上也可以下载。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库交付前的验收工作是指从取得工程单体竣工证明起至项目交付止所需办理各项验收手续。其作用和目的一是通过政府职能部门对报验产品的检查、检测、验收、发证，使产品交付具有法律层面上的依据；二是促使建设单位对验收过程发现的不足之处及时进行整改，以求产品精致、完善，将更好的产品交付给客户；三是可以通过对验收过程中发现的问题进行分析总结，为以后项目的设计、建设提供经验和教训，提高工作品质和效率。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、工作范围二、工作流程三、工作要求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、工作范围根据杭州市相关管理职能部门的要求和规定，商品住宅项目交付需要取得约17个职能部门和单位的验收合格证明文件。主要是市公安局消防支队核发的《建筑工程消防验收意见书》、市规划局核发的《建设工程竣工规划验收合格证》、市卫生局核发的《建设项目竣工卫生验收认可书》、市环保局核发的《建设项目环境保护设施竣工验收审批意见》、市人防办核发的《人防工程专项验收意见书》、市城管办核发的《排水接管施工许可www.fdc01.comwww.fdc01.com证》、房地产智库房地产智库一、工作范围市园文局核发的《杭州市区建设项目配套绿地验收单》、市城建档案馆核发的《建设工程竣工档案认可意见书》、市物业维修资金管理中心核发的《杭州市物业维修基金和用房缴交确认单》、市建委核发的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、市公安局核发的《建筑工程验收合格书》、与所在街道签订的社区用房建设移交协议、区市政园林管理所核发的《排水许可证》、市燃气公司出具的通气证明、电力部门出具的通电证明、www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、工作范围邮政部门出具的通邮证明、市建委核发的住宅区配套公建合同确认书。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、工作流程在上述17项验收工作中，部分项目相对独立，与其他部门关联不大，工作节奏调节余地较大，可根据具体情况适时安排；但大部分项目互相之间存在关联关系，一项验收合格文件是另一项或几项验收工作的前提，互相之间呈串联关系，一项工作的延误会导致一连串工作的被动，必须提前进行筹划和准备。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、工作流程根据各部门的要求，有关联的工作大致可以归为三条线：1、消防―规划―城建档案归档―竣工验收备案―社区用房协议―配套公建合同确认2、接管施工许可―环保―防疫3、人防―面积实测―物业用房确认―物业维修基金缴纳相对独立的工作有：绿化、交警、市政排水、通电、通邮、通气www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求各职能部门和单位都对验收工作制定了各自的工作程序和要求，其中共性的要求是相关工程的施工基本完成，申报材料齐全，施工图审查意见在工程施工中得到落实。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求第一条线：1、消防验收：消防验收由杭州市公安局消防支队负责，其核发的验收意见书是规划部门核发规划验收合格证的依据之一。需要资料：建筑工程消防验收申报表、消防设施和电器检测报告、竣工图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求工作程序：负责消防验收的职能部门是市消防支队司令部和防火处，司令部主要负责有关消防车道、登高场地、水设施的检查验收，消防车到现场进行试车、试水，如合格则出具试水报告；防火处在此基础上对建筑类消防设施进行检查，检查重点是消防建审意见是否得到落实，先到现场进行实地察看和试验，然后进行汇总讨论认定，如合格则核发验收意见书。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求消防验收一般分为预验和正式验收二次进行，对预验中提出的整改意见应及时予以落实，整改完成后进行正式验收，预验和正式验收时间间隔不少于一周。预验及正式验收时均要求建设单位、施工总包单位、消防施工单位、监理单位到场。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求建议点：消防验收程序较复杂，专业性较强，要求较高，而消防验收又是各项验收的龙头之一，应尽早安排验收。鉴于大部分消防施工单位与验收主管部门之间的关系较好，在按要求完成工程施工的同时，建议尽可能发挥消防施工单位的外援作用，提高验收工作效率。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求2、规划验收规划验收具体工作由区规划分局负责，规划验收合格证是整个验收流程的重要依据。需要资料：竣工图、灰线检验合格证明、消防部门和质检部门验收合格意见工作程序：规划验收工作可在建筑主体竣工、室外工程基本成型的时候与分局联系申请预验。分局派人到www.fdc01.comwww.fdc01.com现房地产智库房地产智库三、工作要求场对建筑和报批图纸进行核对检查，检查的重点是建筑外立面、屋顶平面、各层平面、建筑层高是否与规划局存档的原审批图纸相符，如相符则可将申请验收资料送办理中心窗口审核后转到区规划分局，在收到申请资料后，16个工作日内以市规划局名义核发规划验收合格证。如现场与图纸不符，则需将有关问题处理完毕后再接受验收申请。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求建议点：①工程施工中往往会对设计进行一些修改，这些修改在规划验收时已木已成舟无法整改，对验收工作带来许多障碍，处理这些事情除时间延误外还有可能带来经济损失。要避免这些被动，一是在设计和图纸审查时尽可能仔细一些，尽可能减少或避免修改，尤其是牵涉到外部和建筑指标的修改；二是对一些必须的修改，部门之间应及时沟通协调，争取在施工前得到原审批部门的认可；三是对未经审批但已经发生www.fdc01.comwww.fdc01.com的房地产智库房地产智库三、工作要求修改分门别类进行归类和研究，对涉及外部和建筑指标的修改建议与市、区两级规划部门进行协商，尽可能争取内部低调处理，对其他修改建议争取区规划部门的认可。②由于消防验收工作往往滞后，为争取时间，规划预验工作可以尽早联系，为处理现场与图纸不符问题留出充足的时间，消防验收合格文件可争取在发证前补上。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求3、城建档案归档城建档案归档工作由市城建档案馆负责，其出具的档案认可意见书是市建委办理竣工验收的依据之一。根据建设项目办理施工许可证时与市城建档案馆签订的协议，工程竣工后需将从项目立项至验收各个阶段各类资料、文件交市城建档案馆审查归档，按移交目录共有约234项，其中竣工验收阶段应提供除规划、消防、环保3项验收合格文件外的全部验收合格文件。如合格则出具认可意见书。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求建议点：此项工作的特点是需提交的各类资料量多面广，涉及设计、审批、施工、监理、检验检测、验收等项目建设全过程，资料的收集、整理需要有相当的时间和耐心。如有部分验收文件暂时尚未取得，可以争取在项目单位出具承诺函后先行核发认可意见书。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求4、竣工验收备案竣工验收备案工作由市建委工程处负责。市建委审核备案后的备案表是市建委进行配套公建用房确认的依据之一，也是施工总包单位申请评杯的重要依据。需要资料：城建档案馆认可意见书、工程质量竣工验收记录、施工单位工程质量竣工报告、工程质量监理评估报告、勘测单位工程质量检查报告、设计单位质www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求建议点：市建委对此项工作要求较高，各项资料尤其是规划、消防、环保验收合格证明必须齐备，否则不予收件。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、工作要求5、社区用房协议签订社区用房协议由项目所在街道与项目单位签订，按市政府文件规定，新建住宅项目按每百户30平方米标准配备，由开发商无偿移交给街道。工作程序：项目单位根据小区规模和社区用房配套标准，可在设计阶段即与设计单位进行沟通，选择适当位置安排社区用房并在图纸上予以标明，报规划审批。项目单位根据规划批准的图纸与所在街道进行沟通协商，就位置、面积达成一致，签订协议。www.fdc01.comw