www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库XXX集团控股有限公司风险管理业务培训材料主讲人：谢X军XXX集团控股有限公司风险管理部1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录?第一章XXX集团风险管理概述?第二章XXX集团下属子公司风险管理探讨?第三章下属子公司风险管理专员（法务人员）的业务范围?第一节诉讼业务?第二节风险管理业务2.1工程项目风险防范2.2客服风险防范2.3劳资风险防范2.4工商登记风险防范?第四章其他业务介绍　?第五章集团风险管理部与各下属子公司风险管理专员的业务关系2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一章XXX集团风险管理概述?当前需要探讨和解决的问题?１、XXX集团的风险在哪里？?２、XXX集团的风险管理体系是什么？?３、XXX集团的风险控制措施有哪些？?４、XXX集团风险控制要达到的目标是什么？?５、现有的风险控制能否满足公司的发展需要？?６、如何完善XXX集团风险管理方案？3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二章XXX集团下属子公司风险管理探讨?当前需要探讨和解决的问题?１、XXX集团下属子公司的风险在哪里？?２、XXX集团下属子公司异地扩张与当地的冲突在哪里？?３、XXX集团下属子公司异地扩张与集团投资部门的衔接，以及出让方场地、产权等交接的冲突在哪里？?４、XXX下属子公司风险管理机制模式是什么？?５、XXX下属子公司风险管理要达到的目标是什么？?６、当现有风险管理机制模式不能满足现实需要的救济措施是什么？4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第三章下属子公司风险管理专员（法务人员）业务范围第一节　诉讼业务集团风险管理部统一处理一审败诉后的二审再审件，施工合同、投资纠纷合同；除此之外的诉讼案件由下属公司法务人员负责处理。5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库诉讼业务要点?在起诉前,下属公司法务人员应当将诉状和证据提纲报集团风险管理部审查同意后再执行；?对被诉案件,下属公司法务人员应当在收到诉状和证据3日内报集团风险管理部审查，并在收到诉状和证据5日内完成答辩状和答辩证据的收集制作工作，报集团风险管理部审查同意后再提交执行.?案件开庭后,应当在3日内制作庭审情况汇报材料,分别向所属公司领导和集团风险管理部报告进展状况.6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二节　风险管理业务?2.1工程项目风险防范?2.2客服风险防范?2.3劳资风险防范?2.4工商登记风险防范7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1工程项目风险防范?项目设计风险?项目施工现场风险?项目竣工结算风险8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目设计风险（集团风险管理部管辖）?1、设计产品的合理性、安全性风险防范?2、施工中的设计变更手续是否完备9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目现场施工风险防范?审查施工合同及招投标文件，提出法律意见?要点：1、审查施工单位的资质证书、营业执照、法定代表人证书、授权委托书、相关业绩材料等与合同的配备性是否一致；2、审查合同内容是否与公司的标准条款相矛盾，公司的利益是否有保障，对方违约是否有救济措施等10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目现场施工风险防范?审查施工文件的合法性、时效性、完备性风险?要点：1、审查项目现场收发文件登记手续、监理会议纪要、设计变更、现场签证等是否符合公司档案管理制度，并检查开工报告、验收文件、检测报告、设计交底文件、竣工验收报告、往来函件是否齐全；2、检查施工单位领取文件人员是否有委托授权，是否有通讯录和施工组织设计存档；3、检查监理会议纪要内容是否有出席人员签字确认，监理公司是否盖章确认；4、检查设计变更、现场签证的依据是否完备，是否手续齐全，是否超出合同规定的２０天办理时效等。11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目现场施工风险防范?参加项目协调会议、了解现场施工与合同条款的差异，以便提出法律意见，并为合同的制定和修改收集数据、分析原因和制定应对方案?要点：通过参与项目协调会议等方式，对现场的问题有感性的认识，并以法律的思维思索解决方案。１、现场的问题是否可以通过合同方式约定？２、现场的问题是否在其他工程反复出现？３、现场的问题是否具有大面积损害后果？如工期、质量等方面的影响。12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目现场施工风险防范?检查施工单位每月使用的水电费单据，是否有相应施工单位的签字盖章确认?要点：１、审查是否签署施工用水用电协议？２、审查施工用水用电的凭证，是否得到施工单位的及时盖章确认？３、审查施工用水用电的凭证，是否会产生争议？如何救济？13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目现场施工风险防范?如公司缺乏相关业务流程，或者相关业务流程妨碍风险防范的开展，对该流程提出修改建议，并通过总经办召集相关业务部门制定或修改流程14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目竣工结算风险防范?审查结算业务的合法性和时效性?确定项目部签收结算资料后审核并移交工程管理部、工程管理部移交成本部的合理时间，公司内部流转应有签收手续?确定施工单位报送的结算资料不符合要求，项目部应办理退文还是发函要求补充，项目部发函是否与结算资料一并移交成本部?工程签证单在竣工后签证是否符合公司规定，应在确定时间内截止签证，进入结算（见《项目工程文件发放与审核管理实施细则》）?合同约定审核期满没有完成审核，与施工单位达成一致延长审核期限是否有书面记录?结算资料归档应符合公司规定15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2客服风险防范?销售法律文件风险防范?入伙风险防范?办理房产证风险防范?业务欠款风险防范?客户投诉风险防范16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库销售法律文件风险防范?销售合同、广告合同及销售资料的审查与建议?要点：１、审查销售广告、户型图、购买风险提示、认购书、预售合同等文件资料是否符合法律法规以及公司规章制度；２、审查按揭担保期限是否到房产证办理完毕；３、审查销售广告合同的知识产权风险责任是否有规避条款。17www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库入伙风险防范?协助各项目入伙，审查交付条件是否完备；?在入伙现场协助客户服务部解答业主疑问；?督促落实施工单位整改人员的到场情况和配合我司整改情况。18www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?入伙风险防范要点：１、检查项目现场是否按施工合同规定对交付房产履行逐户验收程序，对发现的质量问题在入伙前是否能够整改完毕？以及应对措施和方案在哪里？２、审查入伙需要的法律文件是否具备？３、审查入伙通知书是否全部通知到位？有无书面原始凭证？４、审查入伙时间有否违反购房合同规定？５、审查落实入伙前业主在业主论坛的投诉或电话投诉问题是否得到解决？没有解决的问题是否有应对方案？６、审查落实入伙施工单位整改人员是否按施工合同规定到场签到，配合解决业主现场提出的质量问题？７、入伙前两个月，公司专职部门有无安排人员关注收集业主论坛的信息，以及业主是否有利用网络组织群体性维权活动？８、公司对利用网络组织群体性维权活动，有无在入伙前一个月左右时间，组织各部门研讨化解方案？有无与业主代表沟通协商等方式化解冲突，消除矛盾。19www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库办理房产证风险防范?督促房产证办理，防范延期办证风险20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?办理房产证风险防范要点：１、审查办证通知是否随入伙通知寄给业主？有无原始凭证？有无遗漏？应对或补办手续没有？２、审查初始登记公告等手续是否按合同规定办理完毕？３、审查业主办证资料是否齐全？办证费用是否付清？有无遗漏？应对或补办手续没有？４、对业主自己办证，是否在初始登记公告后，履行了通知手续？５、了解办证部门能否在合同规定期间完成所有办证义务，有无在到期前一个半月进行善意风险提示？６、了解办证的公司制度和流程是否具备？责任和时间接点是否明确？21www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库业务欠款风险防范?防范业主欠款的风险，必要时通过法律途径追收业主欠款，解除购房买卖合同?要点：１、了解欠款追收的公司制度和流程是否具备？责任和时间接点是否明确？２、审查欠款追收人员是否履行了催收程序？欠款追收的书面原始凭证是否具备？３、了解欠款的原因和还款方案，制定进一步追收的方案和策略没有？４、在起诉前，采取诉前告知书；５、起诉至法院。22www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户投诉风险防范?协助客户服务部解决与业主赔偿事宜，分析争议的原因，提出解决争议的方案?要点:?1、审查当月的业主投诉登记文本，检查投诉登记手续是否完备；?2、审查每一宗业主投诉是否有专人跟踪负责，投诉是否按公司规定时间处理完毕，没有及时处理的原因是什么，有无按