奥克斯地产集团内部资料，严禁外传奥克斯地产集团商管物业部管理制度第一章总部各部门职能一、招商部职能1负责制定综合体项目的招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司建立招商管理规范并监督执行。2负责草拟和提报新建综合体项目步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告。3负责制定步行街商业业态规划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商计划及时间节点进度计划，对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成。4负责指导各地商管公司综合体项目步行街商铺调整计划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况。5负责各综合体项目广告位的招商及招投标管理工作。6负责对各地商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核。7负责协助各地商管公司对主管级以上招商人员的招聘、转正、晋级、降级等提出意见。8负责建立战略品牌商户信息数据库，并进行日常补充、完善、更新。9负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为项目招商提供商户资源保障。10跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为地产集团商管物业部决策提供信息和建议。11组织和推动地产集团商管物业部与招商相关的合同、协议的标准化工作。二、营运部职能1负责制定和完善综合体项目营运管理的相关管理制度和标准；2确保各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行监督；3负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；4开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和综合体项目的竞争环境；5根据内部营运数据的分析和外部环境的调研，明确综合体项目的定位，制订业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；6营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；7经营规范的管理，统一综合体项目的经营规范，提升综合体项目的经营形象；8经营环境管理，确保综合体项目内外环境的舒适度，提升综合体项目的凝聚力；9客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；10顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；11公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境；12人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员营运相关专业知识、技能和能力的培训与发展；13多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常营运稽核与多种经营商户信息的维护和管理；14广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全；15负责营运相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确与合理使用；房地产智库www.fdc01.com奥克斯地产集团内部资料，严禁外传16负责新场开业前期营运相关准备，确保新开发广场正常、顺利开业；17协同物管、工程、行政等部门进行资产管理，确保广场的安全、稳定，实现广场的保值与增值。三、企划部职能1负责制定综合体项目所属商业项目在前期筹备和后期营运过程中的整合营销管理、企划活动管理、招商推广管理、环境美陈管理、媒体宣传管理、品牌建设管理等相关管理制度并监督执行。2负责制定企划管理年度工作计划，审核各地商管公司年度、季度营销整合计划，各类大中型宣传推广活动方案，环境布置与美陈设计制作方案，各类费用预算及相关合同。3负责按统一VI及行业规范，对VI及商业导视系统进行统一规范管理，并监督、检查执行情况；4参与综合体项目所属商业项目设计、商业规划等方案的评审，并就内外形象及环境的设计提出意见及建议；5负责组织拟定综合体项目招商宣传推广方案及宣传推广费预算，并跟进实施情况；6负责组织拟定综合体项目开业庆典方案及费用预算，并跟进实施情况；7负责组织拟定综合体项目开业后的稳场、旺场宣传推广方案及宣传推广费预算，并跟进实施情况；8指导各地商管公司开展大、中型营销及推广活动的策划与实施，并跟进客流量、媒体宣传和销售效果等反馈情况；9负责指导各地商管公司开展企划业务的招投标工作，审核招投标管理相关文件；10负责参与或监督各地媒体市场调研，组织各地商管公司建立广告、媒体单位合作关系，建立商管系统媒体信息资源库；11负责组织、实施商管系统的企划业务培训工作，指导各地商管公司开展企划业务培训。四、租费部职能1负责各地综合体项目经营场地租金、停车场收人、广告位租金、物业管理费、代收代缴能源费、多种经营收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的制定。2负责各地综合体项目经营场地租金、各项费用标准的核查、执行标准的稽查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表。3负责各地综合体项目经营场地租金、各项费用收缴的督导、协调工作。4负责地产集团应收租金收缴计划的制定，及时向地产集团财务部编报租金到账计划，向地产集团相关部门编报未来年度租金收入预测。5协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合收租工作。6负责各地综合体项目经营场地租金、停车场收入、物业管理费指标的制定与考核工作；组织有关收费减免政策的审核工作。7负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营的收费管理、合同履行、指标考核工作。8负责各地综合体项目经营场地租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，并形成分析报告。9负责评定各地商管公司收租收费工作。五、物管部职能1监督、指导、检查各地商管公司保洁、消杀防疫和绿化养护等工作开展，建立规范有效的房地产智库www.fdc01.com奥克斯地产集团内部资料，严禁外传环境管理模式，努力营造清洁、卫生、美观、舒适的居住、办公及购物娱乐环境。2监督、指导、检查各地商管公司建立和实施有效的消防管理制度，确保消防管理组织网络敏感、灵动、严密；确保消防责任、重点防火部位清晰；确保消防设施设备配置规范、分布状况明晰；确保消防设施设备及器材性能良好，运行可靠；确保各地综合体项目处于消防安全运行状态。3监督、指导、检查各地商管公司建立并实施有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时消除各项安全隐患；建立突发事件预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对。4监督、指导、检查所管辖住宅、写字楼物业提供标准化物业管理服务，营造良好的居住和工作环境，做好品牌维护和物业的保值、增值工作。5指导、审核各地商管公司与业主拟定和签定的住宅、写字楼等销售物业及商户的物业管理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈判及签约；参与审核主力店租赁合同；对各地商管公司定期开展合同及法律相关知识培训，对各种物业管理合同的执行情况进行评估。6负责住宅、写字楼、商业等各物业类型的物业管理费测算，统计、指导、督促各地商管公司物业管理费收取工作；规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监督、审核管理费减免情况。7定期与主力店租户进行沟通，指导、检查各地商管公司与当地主力店租户沟通情况；处理主力店租户重大投诉；监督、检查主力店有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估。8负责监督、指导和检查各地停车场的运行管理和收费管理，确保停车服务高效、有序、安全、方便，确保停车收费合法，收费过程无漏洞。六、工程部职能1新项目前期1．1在各地商管公司成立前负责项目的前期介入，提出房产技术条件。1．2负责在设计阶段、图纸审核阶段，提出修改意见。参与新项目物业费测算。1．3负责在项目施工阶段对工程质量进行控制，包括隐蔽工程质量控制、步行街、商户、主力店装修质量控制并协调。2项目的接管与验收2．1负责监督和指导各地商管公司组织新项目验收前的代管、设备的清点与移交。2．2负责对各地商管公司进行新项目接管验收，包括对图纸资料交接、备品备件交接提出制度性要求，其中对交接时间、履行手续进行明确指导。3工程问题整改3．1监督和指导各地综合体项目开业后收集整理工程问题。3．2监督和指导各地综合体项目对工程遗留问题全面分类，审核制定解决方案并按不同类别协调相关单位及各职能部门合力解决。监督和管理各地商管公司建立设施设备台帐包括维保期限等。4设备运行及维护保养4．1监督和指导各地商管公司建立健全的设备运行管理岗位设置，对定期巡检提出制度性要求并监督执行。4．2监督和指导各地商管公司制定设施设备的安全操作规程，明确规定各种设施设备的安全操作方法和要求，并定期检查落实情况。4．3对各地商管公司设施设备运行检测、运行数据采集分析提出要求，并监督实施。4．4监督和管理各地商管公司设施设备小修、中修、大修及计划采购、配件更换等工作的执行，指导各地商管公司制定设施设备维护保养计划、时间、规程。房地产智库www.fdc01.com奥克斯地产集团内部资料，严禁外传5能源管理5．1监督和指导各地商管公司控制能源消耗，包括依据上一年用电、水、气、油、等能源、资源消耗实际情况，如何制定本年度能源、资源节约目标以及实施计划表，控制本年度能源消耗。5．2指导和监督各地商管公司对设施设备进行效能评估，提出对即定设备条件进行统计分析、评价的方法和要求。5．3对各地商管公司节能改选进行分析、研究并指导实施。6设备机房管理6．1指导和监督各地商管公司对各设备机房进行管理，包括机房管理制度的建立、日常管理的要求提出建议和意见。6．2定期对各地商管公司设备机房管理进行检查、评估。7客户维修服务指导和监督各地商管公司建立客户维修项目及标准，并对维修工作、时间、规范化、收费标准、验收、事后回访等一系列工作全面定期检查。8资本性支出及采购招标8．1检查审核各地商管公司年度资本性支出预算，并对各地商管公司资本性支出项目提出意见和建议，提出立项、审批等相关流程。8．2对招投标提出制度