谨呈：承翰地产承翰沈北五洲龙项目定位2012.10以开发商需求为导向。。。读解标目?在符合市场实际价格情况下，快速销售，实现1年7万建面清盘?从本次拿地的背景来看，属于五洲龙主动与承翰接触洽谈，而并非承翰主动寻找沈阳可拿土地，故世联认为这是承翰的一次机会性进入。?这也意味着，未来一段时间内承翰在东北的主要精力仍将集中在丹东的两个项目上，而从开发商的品牌侧重和与丹东项目的对比可以发现，对于沈阳项目的要求为低风险，快速稳定的现金流项目，最好能实现1年内清盘。?但沈阳作为东北核心城市，有着不可比拟的战略地位，所以世联认为，借此次的机会性进入，必需为承翰的品牌形象打下基础，为以后承翰在沈阳的发展试水、奠基。故要适当展现项目的品质，企业的实力，不能以单纯低价达成快销。项目名称总体量容积率用地性质丹东新区项目27万平3.0居住商业丹东新湾国际商业项目6.4万平5.5商业沈阳五洲龙项目6.8万平2.0居住商业但从市场情况看，1年7万建面的去化仅是版块内销冠类项目才有的去化水平，目标并非轻松可达2011年沈北新区住宅成交面积排行榜2012年1月-2012年9月沈北新区住宅成交面积排行成交面积成交金额成交套数成交均价成交面积成交金额成交套数成交均价排名项目名称排名榜项目名称(㎡)(万元)(套)(元/㎡)(㎡)(万元)(套)(元/㎡)中铁置业·人杰水1正良嘉苑（已售罄）95747239461232250119267947628.0511065139岸中铁置业·人杰水29493247225129349752华强城6320036168.528815723岸3古城新都雅苑9217527653129030003太湖国际花园5998634434.578657404唐轩公馆7079542509108060054荣盛盛京绿洲地块5859726902.1570345915沈阳龙湖香醍漫步704126048537985905步阳江南甲第5243029518.7373656306碧桂园太阳城690523408261949366沈阳龙湖香醍漫步4948829344.5935859307中央大学城6498226674134841057碧桂园太阳城4444823705.6243353338富城春天594501814990630538中央大学城2706014650.8448054149荣盛盛京绿洲地块557972547164345659亚泰城2681914740.34275549610世家沈北新城253138958327353910步阳江南甲第43119217075205034?从2011年沈北新区住宅成交面积排行中得出：版块内去化较好的项目年去化量在4万-9万平，且多凭借其自身的区位及交通或者低价位的优势；?从2012年前三季度沈北新区住宅成交面积排行榜中得出：板块内价格具有一定的上升空间，且单盘去化速度有所提升；我们要以市场上最成功的销冠型项目为目标。。。析读解I解PK标目目项?冠销?本案所在的板块平台是一个以中低端性价比与配套为主诉求的板块蒲河板块?大学城板块：?以中低端普通住宅产品为主，本土开发商居多，配套及性价比为主诉求点；?蒲河板块：?以中高端低密度产品居多，改善型居住为主，品牌开发商云集，以项目自身大学城板块价值为诉求点；版块内的项目2/8定律突显，明显的划分为两大梯队，第一梯队即销冠类项目，是以华强城为代表的大盘领导者型项目占面/建面均价面积区间项目名称容积率开盘时间（平方米）（元/平）（平方米）恒大雅苑2.5待定24万/60万待定高层：52-125高层：5800高层：65-108小高：6000小高：89-129华强城62011.932万/60万多层：6600多层：121-141公寓：5800公寓：40-55第一类：高层：5800高层：45-126华强城唐轩公馆3.62010.1111万/40万年去化7唐轩公馆洋房：7000洋房：88-163万-8万平步阳江南甲高层：5500高层：36-108江南甲第22008.732万/60万第多层：6000多层：57-117第二类：占面/建面均价面积区间项目名称容积率开盘时间年去化2（平方米）（元/平）（平方米）雷明锦程高层：5200高层：39-104万平左右雷明锦程2.62012-8-12.1万/7.1万府梓新居多层：6500多层：83-109高层：5800高层：38-98康城春天里府梓新居2.22012-4-12.2万/4.8万瑞赛圣居苑多层：6500多层：88-123康城春天里1.72011-7-14.7万/8万多层：5600多层：43-88高层：5600高层：36-124瑞赛圣居苑22011-5-16.3万/14.5万多层：6500多层：81-174高层：5600高层：40-85美麟阁2.7待定4万/12万多层：6900多层：83荣信淘乐新天地2.72010.72.6万/7万6500（精装）高层：28-52从地理位置上看，该类项目主要集中在道义大街两侧，昭示性与通达性好?沿道义大街两侧由南向北，依次有华强城、唐道道义义大街大街22号线号线延延长线长线轩公馆、步阳江南甲三沈北路沈北路大项目，均有良好的昭康城春天里示性。雷明锦程府梓新居步阳江南甲第蒲昌路蒲昌路?由于沿道义大街该条主荣信淘乐新天地唐轩公馆要通往沈北域的主干美麟阁阳光经典区157、236、255、141、道，其交通通达性也极178、126、381、382路本案佳，现有多条成熟的公公交站点华强城交线路，未来地铁二号线延长线通车更将缩短瑞赛居圣苑与城市距离。恒大雅苑从配套上看，周边拥有良好且完善的商业配套，是沈北主要商圈的核心地带道道义义大街大街道义商沈北路沈北路?现阶段沈北有两大相对圈成熟完善的商圈，即道康城春天里义与大学城商圈，该类雷明锦程府梓新居领导型大盘均在成熟商步阳江南甲第大学城商蒲昌路蒲昌路圈荣信淘乐新天地圈的最核心位置。未来唐轩公馆美麟阁华强城同样会形成新的阳光经典华强商圈，其商业及居本案住配套会进一步完善。华强城华强城商圈瑞赛居圣苑恒大雅苑从品牌来讲，该类项目普遍拥有良好的品牌支撑力或持销的良好口碑站位项目名称品牌基础销售基础市场份额口碑基础（老客户数量约）?从品牌上看，之前区域内并没有一线品牌，华强恒大雅苑★★★★★（无）0.0%无、步阳等凭借明显品牌华强城★★★★★★（1年）26.4%★★★（2000户）实力得到客户认可第一梯队唐轩公馆★★★★★（2年）24.0%★★★★（3500户）?口★★★★★（4步阳江南甲第★★16.0%★★★★★（5000户）碑上看，唐轩和步阳作年）为具有相当销售基础的雷明锦程★★（0年）11.2%★（200户）项目，口碑很好，老带新给项目贡献了稳定的府梓新居★★（0年）6.4%★（240户）客户来源康城春天里★★（1年）4.8%★（420户）第二梯队瑞赛圣居苑★★（1年）9.6%★★（1000户）?品牌和口碑的双项强大让美麟阁★（无）0.0%无这些第一梯队的项目地位很难被撼动，一段时荣信淘乐新天地★★★（2年）1.6%★（500户）间内主导着区域的置业规律从开发情况看，该类项目均属于大盘开发，多物业类型，产品面积跨度广，可辐射客户广华强城基本信息步阳江南甲第基本信息唐轩公馆基本信息开盘时间2011年9月开盘时间2008年7月开盘时间2010年11月当期开盘时间2011年9月当期开盘时间2011年10月当期开盘时间2010年11月占地面积32万平方米（当期8万平）占地面积32万平方米（当期8万平）占地面积11万平方米60万平方米（当期17万60万平方米（当期17万建筑面积建筑面积建筑面积40万平方米平）平）项目分期3项目分期3期项目分期4在售期数1期在售期数2期在售期数1期高层：5800元/平高层：5500-5600元/平高层：5800元/平价格区间价格区间小高：6000元/平价格区间多层：6000元/平洋房：7000元/平多层：6600元/平物业类型户型面积区间供应套数套数占比物业类型户型面积区间供应套数套数占比物业类型户型面积区间供应套数套数占比40-4932819.7%36-4734526.7%45-5036922.2%一房一房一房51-5534220.5%54-6426220.3%60-7058235.1%高层65-7333219.9%78-791007.7%二房73-7745827.6%高层二房高层二房91-9417410.4%86-9420916.2%82-8624514.8%97-9918013.9%三房111-12650.3%三房100-10749029.4%三房102-10819515.1%88168.7%二房二房897250.0%一房57-66405.7%99-1034826.1%小高四房1297250.0%70-73202.8%108-1175630.4%二房洋房三房三房12126.3%多层85-8840457.4%120-1254021.7%多层94-9619828.1%130-132168.7%四房136-1413093.8%三房跃层111-117426.0%16384.3%销冠类项目KPI解析总结?地理位置：沿道义大街两侧，交通便利，通达性与昭示性好?配套情况：沈北商圈核心位置，配套相对成熟完善?品牌口碑：有一定知名度的品牌开发商，前期有热销的良好口碑?开发情况：大盘开发，多物业组合，产品丰富，可辐射客户广与其相比本案自身的本体条件如何。。。析读解I析解PK解标体目目本项?目冠项销??从指标看，项目位于沈北大学城板块，沈师东侧，属于L型地块，小体量有限高限制?地块性质：?居住商业?地块占地面积：?33958