华华星星··晨晨龙龙城城项项目商目商业业分析及建分析及建议议MENU目录项目现状及环境分析区域商业发展研究案例研究与商业建议典型商业案例分析?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第一部分项目现状及环境分析?项目概况?项目名称：华星·晨龙城三期?地理位置：武汉市东西湖区姑李路东至张公堤北?地块四至：东至将军一路，西临姑李路，北邻将军路，南接武汉市三环线?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第一部分项目现状及环境分析?周边环境本案项目周边商业处于起步阶段，随着周围住宅项目的逐渐开发和基础设施建设的加速，地块所处区域的宜居性将逐渐完善，将军路片区也会逐步实现由城乡结合部区域向住宅新城的功能蜕变。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第一部分项目现状及环境分析?区域交通规划根据武汉市轨道交通线网规划，武汉2020年前后将建成12武汉市轨道线网规划方案(2020年后远景规道，其中道、路途本案目附近划)条轨线轨U2线U8线将经项。站点数线路起始线路总长(km)(座)市E1蔡甸—豹澥6024域E2前川—纸坊8022快项目地块线E3常福—阳逻7628U1径河—堤角3429U2金银潭—鲁巷3124市U3吴家山—南太子湖3827U4黄金口—武汉站3328区U5青菱—青山3224U6万家湖—三金潭3122线U7黄家湖—盘龙城4430U8金银潭—黄家湖大学城31.820数据来源：武汉市城市综合交通规划设计研究院U9鲁巷—东湖高新2119?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第一部分项目现状及环境分析?交通路网现状本案地块位于三环线与姑李路交汇处，目前将军一路是项目片区内最重要的交通要道之一，临项将军目最近的姑李路处于规划施工中，道路暂时不畅一路。路军将军一路：双向6车道，连接三环线和金银潭大将道，是连接常青片区和将军路片区的主要道路，街银杏也是周边居民生活、出行极其重要的一条道路。本本案案姑姑李路：将规划设计成为130米宽的立交式道李路路系统，并连接三环线，打造片区快速交通要道线环，姑李路的改造将给本案商业带来巨大的发展机常青片区三遇。后湖片区将军路：平行于三环线的一条道路，目前片区内的商业主要集中于此，但商业氛围仍很欠缺。银杏街：不通车，是一条小型商业步行街，固定时段会有一些消费客群，但辐射范围仅局限于周边居民，商业氛围一般，对本案来说是一个契机?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved。第一部分项目现状及环境分析?人流动线分布未来车流量、人流量会很大目前车流量较大将军车流量和人流量一般一路路?项目以南临近三环线，人流量稀少军将，居民集中于项目北面将军路居住区、西面常青花园居住区，本案商业的主要目标客群将集中在将军路姑本案本案李和常青片区。路线环?项目西面的姑李路为规划设计的立三交式道路，且连接三环线，为未来片区最为重要的道路体系，建成后的人流量、车流量也会大大增加，为本案项目创造了更多的市场机会。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第一部分项目现状及环境分析?小结?基础设施离本案地块最近的姑李路将建设成贯穿于整个将军路、常青花园片区的交通主动脉，届时包括三环线、将军路等干道都会与之形成有效的交通路网，各主干道的支路路网贯通后，将有效打破项目片区的发展瓶颈，同时将有效促进将军路区域与其它区域的紧密联系，促进项目区域商业经济的快速发展；?区域开发将军路片区是近年武汉发展速度最快的居住版块之一，区域内聚集有兆麟置业、融泰置业、新城建设集团等本地发展商，并已吸引大型商业发展商的进驻开发，发展水平逐步实现由量向质的突破，为区域商业的发展创造了市场机会；?未来潜力片区内现有零售商业基础较为薄弱，但随着周边大量楼盘的开发与建设，片区内未来规划的商业规模将实现一次质的飞跃，这种商业的聚合力完全可能让将军路商业片区域成为能够与常青商业区相抗衡的新的商业中心，本案区域发展面临着新的历史机遇。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?区域商业项目概况?本案所在的将军路片区内多为临街小商铺，除了中百仓储外没有一个可以聚集人流的商业中心。且中百仓储的中百仓储位置较为偏僻。将军路片区?虽然常青片区有武商量贩、常青片区中百超市棒约翰肯德基等商业，但无法辐射本案至将军路片区，本案所在区肯德基域的商业仍有较大的空白点武商量贩。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?区域楼盘一览将军花园将军佳苑融泰嘉境翠林居新城俊园翠林雅居本案本案本案一期?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?区域楼盘商业现状均价总建筑项目名称开发商（元/平商业部分基本情况介绍面积米）为武汉兆麟置业开发的一期楼盘，商铺性质为住宅底商，属沿武汉兆麟置业将军佳苑8.5万㎡6500街商铺，目前的商家有：中百超市、五峰茶庄、美发店、银行发展有限公司、药房、精品水果店等，租金约为130-250元/平方米/月。为武汉兆麟置业开发的二期楼盘，属临街商铺，业态类型多为武汉兆麟置业翠林居约7万㎡——水果精品店、烟酒专卖、建材、药店、干洗店、小型餐厅、通发展有限公司讯营业网点等小型街铺，租金约为40-70元/平方米/月。为兆麟置业开发的三期楼盘，典型的临街商铺，分为两层布局翠林雅居武汉兆麟置业9.3万㎡6600，商业业态以生活配套服务为主，租金约为30-40元/平方米发展有限公司/月。武汉华星房地本案项目的一期楼盘，其商业部分紧临区域内唯一的商业步行华星晨龙城3.9万㎡6500产有限公司街——银杏街，但是目前商铺租金较低，约为40-70元/M2/月武汉融泰置业2009年入住，由2栋19层高层住宅楼、住宅底商商铺以及配融泰嘉境20万㎡6200发展有限公司套园林景观组合而成，目前来看，其商业氛围较为淡薄。湖北新城建设2012年9月竣工，该项目雄踞将军路门户，与常青花园仅一街新城俊园5.3万㎡6800有限公司之隔，目前其底商商铺租金约为30-60元/平方米/月。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?区域商业现状分析?截至目前，本案项目研究区域——将军路片区内的主要商业体量十分有限，几乎所有的商业均以住宅底商和临街商铺的形式存在，商业业态单一，商业氛围也没有形成。?从商业供应时间来看，跨度并不大，均为最近几年内陆续开发的楼盘的底商，由于片区的辐射影响力及交通条件等原因，现有的商业还没有完全得到零售商家和消费者的广泛认可；随着交通的逐步改善，以及未来开发项目的建设，区域商业正在迎来一次新的机遇。?从供应类型上来看，在区域现有的商业供应中，80%以上的商业为沿街商铺，基本都在1-2层左右，呈现明显的社区配套商业特征，商业业态种类较为单一，档次也偏低。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?主城区规划介绍主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，以长青山江、汉水及东西向山系为纽带，形成汉口、武昌、汉江岸江汉阳相对独立的城市功能体系，形成中央活动区、东湖硚口古田长风景区等十五个城市综合组团，并在此基础上构建三中央活动区汉阳东湖风景区镇一体化发展的总体格局：汉口——发展服务中部、武昌江面向全国的金融贸易和商业服务职能；汉阳——发展洪山先进制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等职能；武昌——发展科教文化、高新技术、金融商务和省级行政中心职能。本案项目从区从区位位上看上看，本，本项项目位于目位于汉汉口北口北郊郊、三、三环线环线以外，以外，虽虽然然隶隶属东属东西湖西湖区区，但行，但行政政、生活、生活配套配套相相对对独独立，起立，起到到了了衔衔接接东东西湖西湖区与区与江江汉区汉区、、硚硚口口区区的的作用作用，，因因此，此，可以可以预预判判本案本案既既有机有机会会共享共享中中环环线线以北以北区区域的居住人流，也有机域的居住人流，也有机会会分分享享汉汉口的居住人流口的居住人流。。?2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?区域规划概况泛金银湖区域范围为东西湖区金银湖片、金银潭片以及中环线以南的部分地区，总面积约78平方公里。区域规划定位为集生态居住、商贸旅游、信息服务、高新产业等城市功能于一体的生态新城。东西湖区以建设“两型社会”为宗旨，规划在这里重点发展现代服务、生态旅游和总部商务三大产业，建设在武汉独具优势的滨水居住区和高新创业基地。泛金银湖区域东西湖区汉口主城区泛金银湖地区区位泛金银湖地区路网?依照《泛金银湖概念性规划》，泛金银湖地区建设全面推进。预计到2020年，泛金银湖生态新城将容纳人口50万人，年财政收入达50亿元，成为东西湖区经济发展新增长极。?????2012ExcellenceOperation.Allrightsreserved第二部分区域商业发展及研究?区域未来发展?将军路街区空间布局为“两核四轴八新城轨道交通区区”。将军路街道办事处所在地及周新城工业区边公共服务设施为“西区核心区”；金银潭大道与宏图路交会处相对独立的新城新城地块为“东区核心区”。居住区核心服务公共新城区