R总总部基地部基地研研究究市市场细场细分分区区域域办办公市公市场场区区域商域商业业市市场场区区域酒店域酒店调研调研项项目本体分析目本体分析案例借案例借鉴鉴项项目整体定位目整体定位客客户户定位定位物物业发业发展建展建议议形象定位形象定位第一代总部基地：北京丰台总部基地第二代总部基地：成都青羊总部基地总部基地概述总部经济是由莫个区域因其特有的自由优势吸引企业将总部在该区域集群布局，使企业价值链与区域资源实现最优空间融合的经济形态；总部基地是总部经济理论的一种实践。总总部部经济经济定定义义总总部部经济经济定定义义总部基地是地产商根总部经济是由莫个区据总部经济包装出来域因其特有的自由优的一种概念，客观上势吸引企业将总部在说是总部经济理论的该区域集群布局，使一种实践。总部基地企业价值链与区域资作为一个总部的聚集源实现最优空间融合区，需要环境优美、的经济形态；总部基配套完善、功能齐全地是总部经济理论的的物质条件，更需要一种实践。一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的精神条件。总部基地概述从企业总部基地选址来看，以总部经济定位商务花园代表了未来总部基地发展潮流。BusinessPark(商务花园）理念—选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规模有序的工作室或厂房的有机结合；是提高生活质量、并以优美的绿化园林景观激发工作人员灵感的地方。商务花园的特点商务花园（BusinessPark）特点从产业类型来看BusinessPark产业以智力型企业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等截取了不同产业链的高端，使不同产业部分在同一区域密集分布。通过分工、协调达到信从产业结构来看息互动、资源共享的效果、最终形成经济学上所说的“内聚效应”从地理区位来看主要坐落在城市边缘地带，相对中心城市既有一定独立性，又有很大的通达性。以将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活和休闲功能也体从园区功能来看现。从园区规划来看表现为低容积率、高绿化率、建筑多以小体量、多层为主；园区风景优美，注重对生态环境的保护、注重人与自然和谐发展，并在一定程度上注重生从园区环境来看态环境。总部基地发展模式按照总部基地承载的功能的不同，商务花园有五大发展模式—制造加工型、空港型、研发及高科技型、企业内脑型、后台服务性；五大发展模式制造加工型空港型研发及高科技企业内脑型后台服务性KPI：交通便捷KPI：靠近机场KPI：产业效应KPI：良好的商KPI：城市中心，易于原材料、；基础设施完善突出；基础设施务基础设施；多；发达的城市交成品灯运输；市‘交通发达，占地特别是电信IT种交通方式到达通；人流量密集政设施水品较高面积广阔’依托交设施先进；优厚市区；环境；人；配套齐全；以，水电能源等有通优势的办公场的税收政策；交力资源基础好；大型金融、商贸特殊的要求；政所；通发达；标杆企高速信息网络建企业等服务企业策支持；标杆企业带动；设；标杆企业带入驻。业带动；形成产√动。业链；总部基地发展现状总部基地在中国发展始于2003的北京，经过9年的发展，已在众多的城市生根落地。2003年2005年2006-2010年总部基地发展特点总部经济的性质决定了中国内陆城市总部经济的发展具有三个特点—知识密集型的大城市成为重点空间载体；跨国公司总部和研发中心设立成为重要力量；中小城市企业总部向大城市迁移。发发展特点展特点知识密集型大城市成为＞我国总部经济发展中的一个较为突出的特点是人才、技术总部经济发展主要空间、信息等知识要素密集的大城市，成为总部经济发展的主要载体空间载体，总部经济发展较成熟、规模较大、层次较高；国外公司为控制市场和＞近年来，越来越多的跨国公司在我国设立地区总部及研发获取低成本的知识资源中心，原因在于要求低成本的创新资源。成为我国总部经济在我国设立地区总部和发展的重要组成部分和重要推动力量。研发中心大城市企业生产基地向＞“双向流动”现象反映了一种趋势，企业原有的组织模式正欠发达地区转移的“双在被打破，特别是大企业通过总部与制造基地的空间分割，向流动”趋势实现知识要素在企业内部最优化配置。总部基地发展阶段商务花园（BusinessPark）在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。工业园的演变商务与社区发展邻里关系NEWTOWN基本情况＞城市边缘，由多＞城乡结合部＞规模较大，交通＞大型综合社区组小规模的建筑组便捷成入园企业＞偏重于科学研发＞商务型企业出现＞商务型企业为主＞大型综合性的跨的企业国企业承担功能＞研发、仓储、办＞办公、部分商业＞办公、商业、银＞办公、商业、居公设施行住、教育、休闲场所特点＞建筑标准较低、＞营造出共同生活＞与城市的联系越＞一个可以“自给自但比工业园有所提气氛，融合进城市发紧密，成为城市足”，以及能够提供高生活元素的功能一部分，出足够内部交流的综现私人的空间和公合社区。共空间之分。区域办公研究—高新区写字楼06年-08年高新区兴起建设总部基地，用地多为工业用地，现在大多转为商业用地；去化速度缓慢，目前区域办公基本开发完毕。2011-2013年2010-2012年2008-2009年2006-2008拓基城市广场年安徽置地地块拓基城市广场祥源城未来写字楼西向深港数字产业园3期富邻广场发展趋势加速，瑞和山水居特别是创新大道拓基城市广场财富立场一带，办公聚集中瑞大厦；鲲鹏国际华亿科学园德华2008国际富邻广场瑞和隆平高科TOP创展企业大道深港数字产业园?2006-2008年高新区总部基地建设阶段；主要分布在产业园内，工业用地为主；区域办公研究—高新区写字楼非城市写字楼主流发展方向，受限于商业环境、交通、自然环境等众多因素，写字楼市场发展缓慢。产普业园内工业性质办公：通写字楼：土用地价格便宜、用地工业性质；地性质：商业用地价销格：销售价格较低，去化速度慢；售价格：销售价格较高，目前高新区拓基广场价格达到9500元客户：科技型企业入驻、信息企业区位：占据交通要道；配套：自身配套不足，仅有车位和绿化去；化速度：去化速度偏慢；区域办公研究—高新区写字楼分布项目周边未来写字楼分布众多，短期内难以形成规模效应，目前高新区整个片区写字楼市场供应很小，在售写字楼只有3个。写字楼主要分布大蜀山区以东的产业区内，已经成熟。拓基城市广场拓基城市广场华亿科学园华亿科学园TOPTOP创展企业大创展企业大道道富邻广场富邻广场中瑞大厦中瑞大厦深港数字产业园深港数字产业园德华德华20082008国国际际项目名称规模销售价格面积层高富邻广场4万方4300元（尾盘）92-185㎡3.2米TOP创展企业大厦8万元4200元300-1200自由组合3.8米中瑞大厦4万方5800元（尾盘）95-10803.2米深港数字产业园14.4万方未上市未知3.3米区域办公研究—高新区重点写字楼分析富邻广场属于工业用地，项目定位为科研和研发基地，总建筑面积4万方，位于科学大道与红枫路交汇处。项目位置：科学大道与红枫路交汇处开发商：安徽绿洲投资物业类型：研发、科研写字楼用地性质：工业用地，正在转换为商业户型面积：C座92-185㎡、A座900㎡销售价格：在售C座4300元层高：3.2米产权年限：50年物业费：多层1.6元/㎡/月物业公司：安徽创天物业有限公司付款方式：一次性和分期付款车位情况：1：1，出售10万元/个，地下出研发楼售，地上出租，出租：30元/月，地下车位独科研楼立产权已预定进入园区的企业已达40余家，预定建筑面积1.4万平米。预计项目建成后将有400家企业进驻园区；项目规模体量小，经历时间长，从07年-13年项目还在销售当中，去化速度慢，外部配套缺失；定位明确，同时提供入园企业免费提供工商注册、法律及财务咨询、项目分析及融资等全面服务，公司将努力打造一流的综合“孵化器。入园企业：安徽省中小企业；缺陷：产权不不明晰，房产证难以办理；区域办公研究—高新区重点写字楼分析TOP创展企业大道属于工业用地，一期开发于07年，二期二栋高层办公；总建筑面积8万方，主要企业中小型企业为主。项目位置：香樟大道与红枫路开发商：安徽安科新创物业类型：高层写字楼用地性质：工业用地户型面积：300-1200㎡销售价格：4200元层高：3.8米产权年限：50年物业费：高层2.1元/㎡/月物业公司：明珠物业付款方式：一次性付款和分期付款车位情况：共计400多个，地上车位300多个，地下车位100多个项目分二期开发，一期已经售完，二期共2栋写字楼，其中B座总层19层，C座总层26层；区域办公研究—高新区重点写字楼分析深港数字化产业园总建筑14.4万方，有别于传统园区规划，紧扣“商务花园”打造低密度、高绿化率、数字化3G标准生态人文商务花园。项目位置：香樟大道与习友路开发商：深圳达实集团物业类型：独栋式研发楼、高层研发楼、高层公寓用地性质：工业户型面积：140-4000㎡销售价格：未知层高：3.3米产权年限：50年物业费：多层2元/㎡/月物业公司：深圳达实物业付款方式：一次付款和分期付款车位情况：车位数量：800多个，1：1.2，无独立产权，出租，50元/月。独栋/竖向自由分割/产品底层5.6—7米挑高/生态景观/智能配套:安防系统、一卡通系统、节能系统/建筑外立面现代简约风格；区域办公研究—高新区已建成的办公基地合肥国家动漫及服务外包产业基地合肥国家级动漫和服务外包基地位于合肥高新区创新型试点市示范区内，占地320亩，总建筑面积55万平方米。计划建设动漫研发、合成制作、技术服务、外包服务等群楼，建设公共技术服务平台，以及部分配套公寓和商贸服务中心等B1软件和服务外包企业、B2动漫、B3动漫、软件和服务外包、B4（餐厅）、B