谨呈：新明集团上海新明国际儿童城市场调研及定位报告2013.08.15本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。目录1.0宏观市场2.0商业调研3.0参考案例4.0本体分析?城市及区域概况?上海商业发展?南京水游城?项目概况?上海经济?嘉定商圈分析?深圳COCOPARK?项目周边环境?上海城市规划?南翔商业研究?香港MEGABOX?交通动线?小结?小结?星期八小镇?项目SWOT分析?东越宝贝城5.0项目定位6.0亮点建议7.0销售区域?项目思考?地铁接驳?销售面积测算?项目定位?河流水景利用?销售区域划分?消费者定位?音乐剧场?销售区域划分原则?功能定位?退台利用?主题定位?迷宫?业态规划?广场小火车?主题景观打造本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。开发目标理解政府角度?打造成为具有影响力的城市商业名片，使之成为上海西商业新标杆?提升城市形象，促进商业繁荣。企业角度项目销售?实现资金快速回笼，降低开发成本。目标?实现项目的可持续发展、提升项目知名度。?企业品牌建立市场口碑与品牌影响力，提升开发商品牌知名度。目标?成功打造儿童主题商业标志性项目，树立儿童主题商业品牌，为全国性布局树立样板工程。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1.0宏观市场?城市及区域概况?上海经济?上海市城市规划本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结中国第一大城市，处于长三角前缘，地理位置优越1.区位概况：上海市面积6340.5平方公里.位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，是“中国优秀旅游城市”和“国家园林城市”。2.行政区划：上海市辖有黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦、宝山、闵行、嘉定、浦东新区、南汇、奉贤、松江、金山、青浦18个区和崇明县。3.城市人口：至2012年末，全市常住人口总数为2380.43150.62万人万人,南翔镇常住人口。其中，嘉定区常住人口达到了11.6万人4.发展目标：上海正在建设成为国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结(亿元)(%)GDP突破两万亿,逐年稳步增长240002008-2012年上海市生产总值及其增长速度182100020101.3319195.69151800017165.98地区生产总值增长速度15046.45121500014069.872012年上海市全年实现生产总值（GDP）120009.710.3990008.28.220101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5660007.5%。按常住人口计算的上海市人均生产总值33000为8.5万元。002008年2009年2010年2011年2012年GDP总量比上年增长嘉定区GDPGDP排区县2011GDP2012GDP2012年常住人均GDP（元）人均GDP人均名(亿元)(亿元)人口（万）（美元）GDP排名2012年嘉定区GDP为969.71浦东新5484.355929.91518.72114318.1318187.603区亿元，排在上海14个县区的2闵行区1483.081594.22250.863565.3910113.02103黄浦区1291.571368.4270.48194157.2130889.702第6名，常住人口152.8万，4杨浦区1026.891201.11135.9288368.8914059.176人均GDP达到63462.04元5徐汇区956.671006.59112.3189626.0414259.1756嘉定区914.8969.7152.863462.0410096.5811数据来源：上海统计网本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结整体以第三产业为主导的发展阶段主要年份上海三大产业所占GDP比重（单位：%）2012年上海第三产业比重首达60%指标19992000201020112012第一产业4.41.60.70.70.6第二产业64.746.342.041.339.4第三产业30.952.157.358.060.0第一第二产业第三产业嘉定区三大产业占比图嘉定区三大产业增长趋势图嘉定区保持“一产稳定、二产主导、三产加快”的发展格局。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结人均可支配收入稳步增长,消费支出逐年增加2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，比上年增长10.9%，扣除价格因素后增长7.9%。上海近年居民家庭人均可支配收入（亿元）2012年中国主要城市人均可支配收入排名年份人均可支配收入200928838201031838401882011362302883831838362302012401882009201020112012上海近年最终消费支出（亿元）年份居民消费农村居民城镇居民20095782.88303.575479.3120107281.88339.116942.7720118239.76441.777797.992012年全区城乡居民可支配收入排名2012年嘉定区城镇可支配收入33222元，位列上海市区县第6名，增幅为11.6%，位列第二名。（数据来源：嘉定统计网）本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。8宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结上海市总体规划：重点发展国际经济、金融、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心.1、继续推进浦东新区功能开发和形象建设。2、加快中心城空间建设（中心城空间包括中央商务区和主要公6、加强中心镇发展（规共活动中心。中央商务区由浦东划朱家角、泗泾、周浦小陆家嘴和浦西外滩组成，公共（康桥）、奉城、枫泾、活动中心指市级中心和市级副中堡镇、南翔及罗店等22个心。市级副中心包括徐家汇、花左右中心镇。）城市发展方向木、五角场、真如。）、集中建设新城。规53、拓展沿江沿海发展空间，划新城11个，分别是形成宝山新城、外高桥港区宝山、嘉定、松江、（保税区）、空港新城、海金山、闵行、惠南、港新城、上海化学工业区、青浦、南桥、城桥及金山新城等组成的滨水城镇空港新城和海港新城。4、将崇明作为21世和产业发展带。纪上海可持续发展的重要战略空间。2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，进一步促进长江三角洲和长江经济带的上海市城市总体规划（2004-2020）共同发展。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结上海市总体交通规划："三港两路"+"两网"江苏A.对外交通规划嘉定区宝山区以'三港两路'建设为重点，建设上海国际航运中心，建A511号线设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁A12A20路、骨干航道为构架的水、A17陆、空交通运输系统中环市域交通规划嘉闵高架B.内环A30市域交通以'两网'建设为重点，加快大容量城市轨道交人民广场中山公园通系统的建设；形成市域高虹桥枢纽速公路网，完善中心城道路青浦区徐家汇站网络.形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交闵行区松江区通体系本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结?上海经济发展水平处于全国前列，为商业市场发展提供强劲的动力。近年整体经济保持较快速度增长，GDP五年来年均增长率8.7%；城市居民人均可支配收入及消费性支出位居全国前三甲，具有强劲的消费力。?嘉定区经济发展在上海市位居前列。2012年嘉定区城市居民人均可支配收入高达33220元，较上年增长11.6%，位居上海区县第二，2013年上半年社会消费品零售总额快速增长，增幅居上海郊区县第二。?城市规划为项目所在区域发展带来良好契机。嘉定新城规划为上海市三大新城之一，南翔镇规划为大型居住区、文化中心及商业中心区，区域未来发展潜力巨大。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。112.0商业调研?上海商业发展?嘉定商业分析?南翔商业研究本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。商业调研随着上海城市化发展的推进，城区范围逐渐外扩，区域型商业中心逐渐呈现并迅速发展。上海商业发展嘉定商业分析南翔商业研究消费者研究上海商业市场发展历程1994年之前1995-2002年2003-2011年2012年之后商业街铺为主百货发展成熟、购物中心迅速发展商业发展郊县化传统本地百货购物中心开始出现国际高端品牌涌入区域商业中心随着购物中心业态的不断成熟，上海商业市场发展日趋完善，大量知名商业开发商涌入，推动了整体商业氛围的不断提升；随着市区板块商业发展的成熟，上海商业发展重心开始向城市外围区域转移，大量郊区大体量物业开始出现，城市外围区域商业中心起步发展。自1995年起，本地百货发展日趋成熟，外地百货开始进入市场，全市零售商1994年之前，上海商业业发展不断提速；在这期间，各大市区商圈市场处于初级发展阶段以商业街铺和传统本地百货为主，主要集中于，不断发展，早期的购物中市中心板块的各大商圈。心业态开始出现，市级商圈定位收到认可，高端品牌认知度逐步提升。初级阶段成长阶段成熟阶段本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。商业调研上海商业发展嘉定商业分析南翔商业研究消费者研究上徐家汇商圈南京东路商圈海主南京西路商圈淮海路商圈要商陆家嘴商圈五角场商圈圈中山公园商圈曹安路商圈南京东路南京西路淮海路中山公园商