城市之上的财富领地————临漳县银街壹号临漳县银街壹号营销策略报告——营销策略报告——一个城市，只有一个中心一个中心，成就一个城市目标设定基于构筑新的地产运营模式的构建，战略布局的关键点。本项目目标设定——完成银街壹号品牌树立，中心高品质楼盘形品牌目标象树立。树立临漳市场标杆，打造临漳县城市升级的代表作。运营目标实现经营与销售的共赢营销目标降低风险，实现价值最大化。本次报告解决的问题价值挖掘——了解我的产品营销策略——包装升级产品营销实施——卖给谁？怎么卖？目录01我们面临的趋势？1、了解我的产品02审定自身的价值。2、包装升级产品01升级包装原因02如何升级包装3、项目营销实战01我们卖给谁客户锁定02我们怎么卖实施方案市场趋势2011年1月国务院颁布新“国八条”2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点2012年，央行在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍2013年，2月20日国务院颁布新“国五条”市场趋势临漳国家房地产宏观调控对于临漳县房地产市场影响较小，但具有购买能力的置业者大部分均在外地打工，务工人员返乡时期对于临漳县房地产市场成交影响较大；临漳住宅项目销售基本处在“慢火煲汤”的状态，只是一味的按照传统式房屋销售套路出牌；商业规划没有系统性，整体布局较为分散，没有将“邺都中心”打造出来，而且并没有打造出商业的实效性和后期的目标性。锐联观点：2013年楼市平稳调整年，而政府政策的调控力度远大于往年，预计此轮市场回暖将会在下半年出现。项目启示：形象尽早树立，以行销方式营造本项目的口碑性，传统招商模式与拓展销售模式双管突破销售瓶颈。PartOne了解我的产品审定项目价值区域价值纳入城际运营体系下的价值挖掘方式产品价值区域价值从城区分布看：项目属于临漳县老城区中心位置，同时享新城区居住方向有各方的利好资源。老城区消费方向老城区：项目可享有人群聚集网络、丰富的城市配套资源以及人文资源等一切物质人文资源绝对的中心位置此区域的不可复制的周边配套结论都市新引擎像中国的中心之于北京临漳的中心之于银街壹号……本体分析度du。事物所达到的境界。以度为尺，可以衡量项目的好坏，认识本体的优劣，诠释项目的核心价值。PartOne了解我的产品审定项目价值区域价值纳入城际运营体系下的价值挖掘方式产品价值本体分析之站在区域运营的高度，将邺城人文与环境共生超前度，将邺城中心都市引擎安置在本项目围合式整体布局，开放式建筑布点，实现由开放式到半开放式的规划，由城市建筑4#2#到身份提升的过度使整个项目由“公共”到商业“私人”的空间得到完美展现。1#5#3#商业商业8#7#6#大型专业性商业围合布局灵动商业步行街衔接商业之上品位高档住宅社区本体分析之?占地：32864.57平方米,总建筑面积约16万平方米，规划8栋住宅楼，框剪式结构，由联体板式、塔式、及部分跃层，引领度商业一层层高为4.2米、住宅层高为2.9米的商、住两用.?项目整体规划设计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感，超大商业围合布局，城市综合体规划——引领临漳时代的的首创者财富之上的高品质住宅社区——为首临漳，比肩世界区域价值财富核心城市引擎都市圈层人文核心产品价值引领超前稀缺奢享Parttwo包装升级产品升级包装第一圈层价值体系:临漳价值周边调研楼盘规模交房时间销售价格优惠楼层差价主力户型推广名称天轩共计15栋，占地862013年10月交2400元/㎡一次性每平米优（10-20）元/（103-137）㎡，短信、DM湖畔亩，总建筑面积18工惠200元，贷款㎡主力户型为130㎡万㎡80元/㎡左右三室两厅两卫凤凰城共计21栋占地已交房均价2700元/一次性每平米优（10-20）元/（96-234）㎡主力条幅，短37228㎡，总建筑面㎡惠100元，贷款㎡户型110㎡三室两信，积83519㎡50元/㎡厅一卫邺都10栋，占地面积2013年12月交均价2600元/一次性优惠100（10-20）元/（97-130）㎡主力条幅，短华府58.8亩，总建筑面房㎡元/㎡，贷款无优㎡户型三室两厅两卫信DM，积10.1万㎡惠祥云，即将派单建邺6栋，占地面积202013年8月交房均价2700元/一次性优惠200（10-30）元/（95-140）㎡，主DM，条幅家园亩，总建筑面积3万㎡元/㎡，贷款无优㎡力户型115㎡三室㎡左右惠，价格可谈两厅两卫凤凰城6栋，占地面积20已交房2920元/平方一次性2900元/（10-20）元/目前最小120㎡DM，条幅亩，总建筑面积3万米㎡，送长安奔奔㎡㎡左右，不要车面2万，贷款无优惠泰祥苑10栋，占地40亩，2500元/㎡一次性优惠200（10-20）元/97—146㎡DM，条幅总建面5万元，贷款无优惠㎡邺帝3栋，占地面积10已交工均价2750元/买房送精装修（10-20）元/（118-180）㎡，DM，条幅铭苑亩左右，总建筑面积㎡㎡主力户型124㎡三1.5万左右室两厅两卫以上项目均以舒居感觉、居住环境为主如何保证定价方式不变，快速占有市场综合体常用开发模式与驱动因素分析复合综合体商务综合体酒店综合体商业综合体公寓综合体主导发均衡发展以写字楼为主以酒店为主以商业为主以公寓为主展模式?现在/未来的商?新兴/陌生区?优越地理位置?城市核心区内务区?城市核心商业区域?便利交通条件（旁）驱动?产业支撑?片区消费需求旺盛?人居价值最优?较大的开发规模?通达性，昭示性强外因?商务族群形成?通达性，昭示性强?未来规划利好?物业体量配比相?商旅客流量充足?写字楼体量占主?商业体量占主导?公寓体量占主当?酒店体量占主导导导?以写字楼主导带动、规划其他功?以酒店主导带动、?以商业为主导带动、?以公寓为主导能规划其他功能的规规划其他功能的规模带动、规划其?高水准的规划设?超高层、现代高模与档次与档次他功能的规模计?国际高档品牌酒店?先进购物消费理念的与档次驱动科技等价值元素?齐全的功能体系的整合体现项目进驻整合及规划设计?品质居住社区内因?实力型开发团队高档办公功能?必备的高档餐饮、?品牌集聚产生的规模的打造（造?实力型管理团队?通过昭示性的写休闲购物设施效应城）字楼入户大堂划?优秀的开发及管理?优秀的开发及管理团?完善的生活配分综合体的功能团队队套体系——建议本案采用以专业商业市场为主导进行招商，推进住宅销售我们的定位是。。豪布斯卡的舞台——领先时代的都市综合体引领的/活力的/专业的/超值的/令人激动的/充满梦想的…LIVINGCLUB奢享居所摩登俱乐部ＨＯＰＳＣＡ体验之都OFFICESHOPPING商务办公摩登汇Amusement娱乐休闲整体形象豪布斯卡的世界，打开窗便是CityinDesires——明日之城——银街壹号：邀您共赏世界ENJOYTHEWORLD如何区别市场上其他楼盘供应产品的供应商，做打造向商业圈提供产品系列的供应商作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位……追逐繁华中心配套荣耀感理性精神需求占有稀缺并炫耀稀缺感渴望尊贵至尚的地位身份感我如何改变现状1围墙展示中英双语展示，灯光营造气氛原则：主题明确，核心不变配合销售在不同的时期及时更新项目围墙展示礼宾大道，细节展示，艺术小品，引2起客户渴望行程的欲望看楼通道主题：尊贵细节：艺术小品、绿化、线条式通围3样板房是开发商展示楼盘的户型结构及对未来生活方式的规划工具样板房的展示作用：样板房选取原则：?项目的名片?样板房的设置地点和楼层要求能方便参观，与已建设施、环境等结合起来，尽可能地体现?现场销售最具杀伤力的销售道具项目的区位、环境、景观等优势?是商品房的包装、也是购房者装修?样板房的套型选择要求是项目的主力户型和效果的参照实例重点户型及必须通过样板房展示才能加深客户对户型的印象?结合项目工程进度只有这样我们才能为首临漳，比肩世界引领时代的的首创者都市综合体的世界观不可复制的位置，不能代替的中心Part3项目营销实战我们卖给谁？目标客户锁定我们怎么卖？实施方案一客户群定位29客户群定位我们要卖给哪一类客户群，先了解客户类型刚性需求客户特征改善型客户特征在家个体经营务农者3.5—6年龄35—45岁职业收入、在万1.5-2.5企事业单年龄25—35岁职业外打收入万位工、小老改善现产品品质板购房关注接受有居住社区环境2600左目的重点价格右购房解决住关注接受2000以环境价格配套服务目的房问题重点价格下101099887766554433221100价格配套品质环境服务品牌价格配套品质环境服务品牌刚性需求客户更关注价格，社区能够满足生活改善型客户更关注项目品质及环境，对价格的所需，注重生活便利性。承受能力相对要高。30客户群定位客群定位及客群特性刚需、改善选购面积对比45.00%43.74%40.00%39.74%35.00%33.04%30.00%29.12%25.00%25.26%20.00%15.56%15.00%13.36%10.00%10.88%5.40%6%5.00%3.55%1.54%0.00%80以下80-9090-120120-130130-140140以上刚性需求改善需求通过调查我们发现，刚性需求客户对面积选择集中在90-120平米区间，而改善型客户对面积集中在120-140平米区间。31客户群定位我们的客群在哪里？以刚性需求客户群体为主，改善居住需求客户为辅1、首次置业客户（对价格具有很高的敏感性）2、期望能到城市生活，为自己也为子女有更好的发展。（对城市生活向往）刚