改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展房地产工程项目管理房地产工程项目管理改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展自我介绍王金升：????工商管理硕士、国家一级项目经理、高级工程师、清华客座教授。1997-2001年在中国海外工作，服务于中海的地盘、设计部、工程部。参与的项目有中海丽苑、中海华庭、深圳湾畔、中海怡翠山庄等2001-2006年在集团工作，服务的部门有集团工程设计部、工程管理中心、集团采购中心，历任部门总经理。万科五星级讲师，2005年度、2006年度万科十大明星讲师从事房地产管理咨询改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展大道当然，精细致远大道当然，精细致远引言引言2001年并购DelWebb，在活跃长者市场取得领导地位国际化扩张-进入多个客户细分市场；开展质量领先计划，强调市场营销年代年代中世纪初909021改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展上市，扩张到华盛顿，开始跨地域发展；强调财务管理-年代7080二战后，美国经济腾飞；从底特律开始批量住宅制造(ProductionHousing）向汽车行业学习；强调业务流程管理.帕尔迪，开始了为客户定制住宅的业务岁时，比尔16年代初年代中505060从美国房地产看地产发展路径做好产品在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程房地产企业将精力放在做好项目上???改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展做好项目脚踏实地做好每一个项目通过机会和关系取得资源美国和国内房地产行业发展的几点启示改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展主要内容主要内容工程管理六管一控工程管理框架工程管理六管一控工程管理框架】】】】三二三二【【一一】】项目管理发展历程项目管理发展历程【【【【改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展工程管理发展历程改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展忽略工程管理，盲目扩张忽略工程管理，盲目扩张北海万科故事天津万科故事：鞍山故事经验主义经验主义1.1.2.战略收缩与策略3.经验与启示【经验主义】改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展寻找好单位，保证入伙寻找好单位，保证入伙??寻找好的承建商保证入伙管理特征1.1.经验主义经验主义2.战略收缩与策略3.经验与启示【经验主义】四个一四个一））““””（海盗行动）（海盗行动）（王石的（王石的需要专业化管理需要专业化管理改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展（形成了四季花城、城市花园、金色家园系列）（形成了四季花城、城市花园、金色家园系列）专注于专业化调整，集中精力做好核心产品进行品牌统一管理，开始努力打造房地产第一品牌建立专业体系专注于专业化调整，集中精力做好核心产品进行品牌统一管理，开始努力打造房地产第一品牌建立专业体系战略收缩与策略战略收缩与策略1.经验主义2.2.3.经验与启示【经验主义】形成各专业部门典型建立业务规范问题处理的案例库4.5.……改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展管理规范化和产品标准化管理规范化和产品标准化快速发展的制度保障—制度化建设建立标准化业务流程图明确各节点工作成果要求建立业务指引1.2.3.专业集成?1.经验主义2.战略收缩与策略3.3.经验与启示经验与启示【经验主义】改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展一个框架、四个核心一个框架、四个核心工程管理框架我们遇到的困惑我们遇到的困惑改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展顾客需要营销部门分析设计部门设计工程系统建造客服部门返修的品质的困惑设计院按国家规范【管理框架】1.1.困惑困惑2.对质量反思3.四个核心4.管理框架对质量的反思对质量的反思改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展……质量是什么？谁对质量负责？我们都认同质量的重要性我们有详细的制度部分公司也通过了的认证我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收ISO9000但是——投诉依然不断，客服、维修忙个不停……关于质量我们应做些什么？反思【管理框架】1.困惑2.2.对质量反思对质量反思3.四个核心4.管理框架质量管理的四个原则质量管理的四个原则改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展质量的四项基本原则：1、质量＝符合标准2、建立预防为主的质量保证体系3、工作标准＝零缺陷4、用不符合标准的代价来衡量质量2.对质量反思3.3.四个核心四个核心【管理框架】案例：向王石汇报质量管理的方法：缺乏质量管理氛围中海：狗洞的故事、马赛克故事1.困惑4.管理框架质量管理目标质量管理目标改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展组织的目的只有一个，就是使平凡的人能够做出不平凡的事。【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.四个核心4.4.管理框架管理框架特点特点以最终客以最终客户为服务目标户为服务目标和超一流产品和超一流产品质量文化质量文化方法方法：质量功：质量功能调配、与客能调配、与客户供方一起进户供方一起进行设计评估行设计评估::四级完美“”衡量工程管理现状衡量工程管理现状特点特点开发工艺开发工艺能力和生产能力能力和生产能力供应一体化供应一体化方法方法：设计评：设计评估、生产故障模估、生产故障模式分析评估式分析评估::改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展三级预防“”特点与质量管理方法特点与质量管理方法质量管理等级二级质量保证“”特点特点改进生产改进生产过程过程一线人员积极一线人员积极介入介入方法方法：：、、评估、质量圈评估、质量圈等工具等工具::SPCSPC程进理管量质特点特点：通过检：通过检验保证质量验保证质量缺乏质量意识缺乏质量意识和专业知识和专业知识方法方法：低效率：低效率／错误的使用／错误的使用质量保证方法质量保证方法一级检验“”【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.四个核心4.4.管理框架管理框架2策划与评估制控与场现3质量管理的六管一控质量管理的六管一控改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展1洞察预定义计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险公司战略项目策略供方管理4完工与移交务服与修维5【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.四个核心4.4.管理框架管理框架改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展工程管理的六管一控工程管理的六管一控制度化＝专业化＋规范化改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险公司战略项目策略供方管理组织管理工程项目管理的“六管一控”【功能】）工程组织管理目标工程组织管理目标改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展项目层：发展商与总包之间的合作协议（合同）策略层：总包与分包等之间的合作协议战术层：项目团队之间的合作协议（岗位与分工）????项目组织分解（定义角色和职责简单化的报告和组织结构OBSorganizationbreakdownstructure)各项资源。??工程项目组织管理的目标：工程项目组织管理的目标：为最终成功实现项目目标，合理配备（人、财、物工程项目组织：工程项目组织：组织管理组织管理【六管一控】1.1.2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制员工员工员工项目协调职能部门经理改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展员工员工总监员工组织的影响组织的影响--组织结构组织结构--职能型职能型CEO职能部门经理项目联络员项目协调员/员工员工员工职能部门经理【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制项目经理主管项目经理项目经理项目管理项目管理办公室改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展员工CEO员工员工组织的影响组织的影响--组织结构组织结构--强矩阵型强矩阵型职能部门经理总监员工员工员工职能部门经理【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制项目协调员工员工员工项目经理改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展组织的影响组织的影响--组织结构组织结构--项目型项目型员工CEO员工员工项目经理员工员工员工项目经理【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制项目型的优缺点项目型的优缺点改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展??决策过程迅速便于沟通主要不足和适用情况主要优点????pk弱化了质量管理为核心的职能（编辑做老总）不利于知识管理和信息共享（采购钟的故事）适用于单项目公司（合金计划）对项目经理综合素质要求高（培养老总：万通模式万科模式）【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制一线公司组织架构一线公司组织架构改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目公司战略项目策略供方管理工程项目管理的“六管一控”范围管理【功能】一线公司组织架构一线公司组织架构改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展所确定的工作范围是充分的工作范围不包括那些不必要的工作工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围定义管理范围定义管理范围含义管理范围含义???【六管一控】1.组织管理2.2.范围管理范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制工程项目管理的任务工程项目管理的任务改善组织和员工的效能，促进房地