构建建安目标成本管理体系工程管理部2009年3月27日1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、华润置地建安成本目标体系简述鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分如下：?物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类?城市级别分为3类：I级、II级、III级?项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档?城市系数分7个指数区2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、物业类型分类2.1住宅物业住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。?多层：4F-7F（含7F）住宅物业；?小高层：8F-18F（含18F）住宅物业；?高层：19F-100m（不含100m）住宅物业；?超高层：100m及以上住宅物业；?别墅：独栋/连排/叠拼/双拼；?商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业；?地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室）。3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、物业类型分类表1—住宅物业类型分类标准序号物业类型说明设置依据1多层6层及6层以下普通多层建筑,不需设置电梯18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,2小高层7层到18层不需设置避难层19层至100m（不含每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元3高层100米）楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元4超高层100m及以上楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高独栋/连排/叠拼/立面复杂，多栋多层建筑5别墅双拼6商业住宅项目中商场一层底商、裙楼商业、独立商业细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下7地下室2F地下室、主楼下3F地下室4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2综合体类物业综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。?超高层：100m及以上住宅物业；?购物中心：万象城类；?酒店：四、五星级酒店；?写字楼；?地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库表2—综合体类物业类型分类标准设置依据序号物业类型说明1购物中心万象城类2写字楼写字楼3酒店四、五星级酒店每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯100m以上的住宅物，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，4超高层住宅业需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高地下一层设置为商场，二层、三层为停车场5地下室6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、城市分级以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。?I类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、宁波等5个城市；?II类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门；无锡、福州、大连等7个城市；?III类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。售价统计表。7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库表3—华润置地19个城市分级标准城市名称序号城市级别分类原则平均售价在10000元北京、上海、深圳、杭州、宁波1I级/m2以上平均售价在5500成都、苏州、天津、厦门；无锡、福州、大2II级元-10000元/m2连平均售价在5500元合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉3III级/m2以下以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4、项目档次分级项目档次按售价分类原则分为五档：?A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上；?B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的1.6-2倍；?C档：高档，按08年各城市全年平均售价的1.3-1.6倍；?D档：中档，按08年各城市全年平均售价的1.0-1.3倍；?E档：低档，按08年各城市全年平均售价的0.8-1.0倍；9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库具体各档的售价标准详见表4。表4.1—华润置地不同城市项目档次分类标准表4.2—华润置地I类城市各项目档次定位表10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5、地震烈度与场地类别表5-各项目地震烈度统计表地震烈度场地类别项目名称武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府Ⅱ类六度项目无锡工业学校地块项目，无锡太湖国际社区，苏州平门府，武汉中央Ⅲ类公园Ⅳ类宁波慈溪中央公园成都翡翠城，成都凤凰城，成都二十四城，大连海中国，大连星海湾，福州项目，合肥澜溪镇，沈阳华润中心，沈阳凯旋门，沈阳橡树湾七度Ⅱ类，沈阳置地广场，深圳华润中心，深圳幸福里，厦门橡树湾Ⅳ类上海滩花园、上海橡树湾Ⅱ类天津香薇邸项目、北京西堤红山北京翡翠城，北京凤凰城，北京华亭嘉园，北京橡树湾，北京忧士阁八度Ⅲ类11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6、建安成本目标模型中的技术指标含量?所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。?钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则（V2.0）》，选取七度区II类场地的含钢量标准中限。?含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、构造筋等。?含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。?上部结构不含地下室顶板。12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6.1地下室模型中的技术含量表6.1地下室技术指标含量地下室序项目名称单位号独立地小高层下高层下超高层下超高层下下室（一层）（一层）（二层）（三层）1钢筋含量kg/m21601651701801902砼含量m3/m21.351.231.251.271.353模板含量m2/m243.43.63.844砌体含量m3/m20.050.030.030.030.035楼地面饰面面积比m2/m20.950.970.970.970.976内墙饰面面积比m2/m20.51.52227外墙基面面积比m2/m20.530.350.350.350.358天棚饰面面积比m2/m20.950.970.970.970.9713www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库表6.2各种物业类型技术指标含量序号项目名称单位别墅多层小高层高层超高层1钢筋含量kg/m240404550702砼含量m3/m20.30.300.350.40.453模板含量m2/m22.833.23.63.84砌体含量m3/m20.10.120.120.140.145楼地面饰面面积比m2/m20.950.950.900.900.906内墙饰面面积比m2/m222.22.22.42.47外墙基面面积比m2/m21.21.31.31.31.38天棚饰面面积比m2/m20.950.950.90.90.99屋面面积比m2/m20.330.170.070.030.0210窗地比m2/m20.350.30.30.30.311墙积比m2/m21.21.21.31.31.312户内门面积比m2/m20.010.020.020.020.022214www.fdc01.com13防火门面积比房地产智库m/m0.020.010.010.010.017、目标模型体系中的主要经济指标与项目定位有关的分项部位：外窗、外墙装饰、入户门、大堂精装修、电梯厅公共区精装修、园林景观、室内精装修等在不同级别的城市不同项目档次下有不同的产品配置标准参考表和限额设计指标，详见以下各表。表7.1主要材料单价序号项目名称单位单价1钢筋元/kg4.56主要材料2砼元/m33303砌体元/m3330建安成本目标体系中的主要材料价格预留了一定上涨空间15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库表7.2外立面门窗用料及档次选择参考表铝型材表项目档次玻璃小五金型材类别面处理铝材，可双层中空，可进口品牌断桥隔热A、B类选用氟碳按需要选用喷涂单面LOW-E。铝材，粉双层中空。合资品牌断桥隔热C类末喷涂铝材，粉单层玻璃，视国产中高档品普通型，视需D类末喷涂需要，可选用牌要，可选用断桥双层中空。隔热。可选择塑单层玻璃，视国产中档品牌普通型E类钢型材或需要，可选用铝材双层中空。16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库表7.3外立面门窗限额设计指标表单I类城市II类城市III类城市项目名称别墅位非别墅非别墅非别墅A类130013001100900B类1100900700元外窗单价C类690600580/m21200D类530500450E类40040040017www.fdc01.comwww.fdc01.c