宝龙集团投资发展中心投资手册2010（A）版二零一零年二月内部资料请勿复印修订记录修订章节修订时间内容文件修订次数宝龙集团投资发展中心投资手册第1页总54页《投资手册》发布令孙子曰:兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。投资发展中心作为集团投资战略、资源整合的主要责任部门，对企业发展承担着重要任务，有需要也有必要制定出中心的《投资手册》，以总结、归纳、完善、提升企业项目投资的经验和模式，为中心项目投资工作提供支持和行动工具，以提高员工的专业技能和工作成效。我们认为善于解决问题的能力通常是缜密和系统化思维的产物，《投资手册》作为项目投资工作的工具和行动指南，就是要培养我们的缜密和系统化思维，它不但不会扼杀灵感、创造力以及减低工作效率和灵活性，反而会助长灵感、创造力的产生以及工作效率的提高。因此，本手册一经中心领导批准，即成为投资发展中心的工作准则和指南，全体员工必须认真学习与理解，并严格遵照执行，以保证中心工作的有序和有效运行。本手册的管理，由投资发展中心综合部负责，手册在修改或者更新时，由本中心发布公告告知。本手册现行版本：2010（A）版现行版本审核日期：2010年02月编制：李桂鹏姚娜蔡绵绵日期:2010年02月审批：洪群峰日期:2010年02月宝龙集团投资发展中心投资手册第2页总54页目录第一章项目拓展工作流程..................................................................................................................4第二章项目市场定位流程..................................................................................................................6第三章流程各节点标准......................................................................................................................8一、项目拓展重点目标城市及区域................................................8二、重点城市基础研究——城市商业商务环境研究.................................12三、项目信息获取指南.........................................................13四、项目选址标准.............................................................21五、项目信息资料库...........................................................22六、项目考察及洽谈要点.......................................................23七、项目考察汇报PPT..........................................................24八、超市预招商项目信息.......................................................24九、超市预招商PPT............................................................27十、项目估算表...............................................................27十一、投资决策委员会审议项目流程...............................................29十二、项目可行性研究报告.......................................................31十三、项目概念定位报告.........................................................33十四、项目谈判要点.............................................................34十五、邀请函/考察函............................................................35十六、投资函...................................................................36十七、项目投资协议书...........................................................38十八、项目投资意向书-范本......................................................42十九、项目交接单...............................................................43二十、市场调查内容列表.........................................................44二十一、项目市场调查报告范本..................................................45二十二、项目概念阶段设计任务书范本............................................50二十三、定位评审单............................................................51二十四、项目方案阶段设计任务书范本............................................52二十五、移交清单..............................................................54宝龙集团投资发展中心投资手册第3页总54页第一章项目拓展工作流程（PL－TZ－02－2009（A））1目的为规范集团项目投资拓展工作，特制定本流程。2流程流程负责部门协助部门说明标准开始投资中心在日常工作中对全“项目拓展重点目标城国主要的城市进行重点跟踪投资中心市及区域”1、准备研究，为项目选址及地块价值“重点城市基础研究”分析和判断做好基础准备投资中心根据“项目获取信息“项目信息获取指南”指南”获取项目信息，并按照2、信息获取投资中心“项目选址标准”“项目选址标准”对获取的项“项目信息资料库”目信息进行筛选判断。对符合选址标准的项目进行“项目考察及洽谈要点”考察洽谈和研究分析，商务中“项目考察汇报PPT”、项目考察、预心负责对其中的意向地块进3“超市预招商项目信息”招商及预可研投资中心商务中心行超市进驻意向招商，并将意“超市预招商PPT”向招商情况反馈给投资中心，“考察函”“投资函”投资中心对项目进行投资估“项目投资估算表”算等预可研分析。投资中心根据项目选址标准4、投资集及项目选址条件的各项要投资中心“项目选址标准”中心内审求针对选址项目召开内审会议投资中心将通过中心内审的项目向集团领导汇报，集团领5、集团导作出相关决策，投资中心执“会议通知”一次决策投资中心总裁办行指示。通过集团一次决策的“会议记录”项目投资中心继续跟进，没有通过决策的项目暂时搁浅。宝龙集团投资发展中心投资手册第4页总54页投资中心负责对意向项目进技术中心行详细的实地市场调查和项6、市场调研及“项目市调报告”概念方案设计商业中心目定位；技术中心根据项目推“项目概念定位报告”投资中心商务中心进需要及投资中心的要求负“项目概念设计方案”营销中心责意向项目的概念性方案设计。投资中心负责对意向项目进行详细的可行性研究和项目“项目可行性研究报告”7、项目可行性投资中心投资中心定位,起草项目投资协议书。“项目投资协议书(草研究、商务谈判财务中心同时负责项目的推进及谈判，稿)”法务部需要时请公司高层出面推动“项目谈判要点”项目；法务部负责相关文件及“邀请函”合同的准备和审核工作。在签订正式的投资协议书之8、集团二次决策投资中心总裁办前集团领导进行二次审批及决策。在项目谈判过程中，投资中心及时将谈判情况向集团领导9、投资协议书投资中心总裁办汇报，并执行集团领导指示，签订“项目投资协议书”法务部修改投资协议书，征询相关部门意见，法务部负责审核，最终签订投资协议书。在土地挂牌前集团领导进行最后的决策，在土地挂牌过程“土地出让公告”中，总裁办、法务部、投资中“土地出让须知”总裁办、土地获取投资中心心分工做好相关资料的准备、“土地成交确认书”10法务部填写、报名、竞买等工作。土“土地出让合同”地摘牌后，法务部负责协助做“项目交接单”好项目公司的注册。结束3本流程自发布之日起实施，由集团投资发展中心负责解释和修改。宝龙集团投资发展中心投资手册第5页总54页第二章项目市场定位流程（PL－TZ－03－2009（A））1目的为规范集团项目市场定位工作，特制定本流程。2流程流程负责部门协助部门说明标准开始投资中心市场部根据拓展部“项目交接投资中心1、拓展工作综合部单”，整理完整的项目