成本控制成本控制研研究究------技技术术管理管理领领域域2012/09苏南事业部技术部结合项目，有的放矢……参考：江苏筑森成本控制研究研究框架研究框架一、理理念念—设计阶段成本控制二、规规划划—设计阶段成本控制三、方方案案—设计阶段成本控制四、施工施工图图—设计阶段成本控制五、景景观观—设计阶段成本控制六、室室内内—设计阶段成本控制-2-一、一、成本成本理念理念二、二、规划规划阶阶段段三、方案三、方案阶阶段段1.1.控制目的控制目的1.1.开发时开发时序序1.1.土方平衡土方平衡10.10.顶顶部部构构架架2.2.核心原核心原则则2.2.停停车车指指标标2.2.设备设备用房用房11.11.地下地下车库车库3.3.微笑曲微笑曲线线3.3.公建配套公建配套3.3.建筑高度建筑高度12.12.储储藏空藏空间间4.4.控制手段控制手段4.4.交通交通组织组织4.4.结构结构合理性合理性13.13.赠赠送空送空间间5.5.抓抓住重点住重点5.5.场场地地竖竖向向5.5.体形系体形系数数14.14.立面材料立面材料6.6.实实施施办办法法6.6.综综合管合管线线6.6.建筑建筑层层高高15.15.建筑部品建筑部品7.7.小小区区景景观观7.7.开开窗比例窗比例16.16.标标准准化化8.8.建筑高度建筑高度8.8.户户型平面型平面9.9.样样板板区区9.9.架架空空层层-3-四、施工四、施工图图阶阶五、景五、景观观阶阶六、室六、室内内阶阶段段段段段段1.1.结构优结构优化化1.1.重点分配重点分配1.1.装修范装修范围围2.2.管管井井2.2.软软硬比例硬比例2.2.材料材料选择选择3.隔墙3.标准化3.隔墙3.3.水景比例水景比例3.标准化4.4.节节能能计计算算4.4.苗木品苗木品种种5.5.构构造做法造做法5.5.标标准准化化6.6.精精装装修修7.7.设设备备8.8.设计变设计变更更9.9.标标准准化化-4-成本控制研究成本控制研究一、成本控制理念一、成本控制理念成本控制成本控制研究研究------控制理念控制理念一、成本控制理念一、成本控制理念1.1.微笑曲微笑曲线线2.2.控制目的控制目的3.3.核心原核心原则则4.4.控制手段控制手段5.5.抓抓住重点住重点6.6.实实施施办办法法-6-成本控制理念成本控制理念--------微笑曲线微笑曲线微笑曲微笑曲线线就是一就是一条说条说明明产业产业附加价附加价值值的曲的曲线线，，从横轴来从横轴来看，由左至右代表看，由左至右代表产业产业的上中下游，左的上中下游，左边边是是研发研发，中，中间间是制造，是制造，右右边边是是营销营销；；纵轴则纵轴则代表附加价代表附加价值值的高低。的高低。微笑曲微笑曲线线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？-7-成本控制理念成本控制理念--------微笑曲线微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立建立“全过程”“全过程”设计成本控制理念设计成本控制理念-8-成本控制理念成本控制理念--------控制目的控制目的思考：思考：价价值值++附加价值附加价值--成成本本==利利润润利润最大化，更好的挣钱。。。。。利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……-9-成本控制理念成本控制理念--------核心原则核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！-10-成本控制理念成本控制理念--------核心原则核心原则““客户体验客户体验””是衡量成本控制是否合理的最核心原则是衡量成本控制是否合理的最核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准……-11-成本控制理念成本控制理念--------核心原则核心原则客户体验分析：客户体验分析：一、外部要素区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%二、内部要素价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房的体验分析……客户体验因档-12次、城市有-别……成本控制理念成本控制理念--------控制手段控制手段思考：思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？如何协调成本与品质之间的矛盾？-13-成本控制研究成本控制研究------理念阶段理念阶段44．控制手段．控制手段a.a.资资源分配源分配------品品质质和成本的平衡和成本的平衡b.b.竞竞品品对标对标------击败竞争对击败竞争对手手先分析开发，其次建安，再次？？-14-成本控制理念成本控制理念--------控制手段控制手段11““资源分配”资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！解决品质与成本之间矛盾的控制手段！有限资源合理分配，自身分配……-15-成本控制理念成本控制理念--------控制手段控制手段＞＞＞＞-16-成本控制理念成本控制理念--------控制手段控制手段22““竞品对标”竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！在成本上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配……-17-成本控制理念成本控制理念--------控制手段控制手段22对对标标表表诉求分析诉求分析-18-成本控制研究成本控制研究------理念阶段理念阶段５．５．实实施施办办法法a.a.标标准准化化------70%70%，，减减少少错误错误的的贡献贡献b.b.标标准深度准深度------部品部品oror建筑建筑标标准化准化c.c.标标准准复复制制------还还是需要是需要设计优设计优化化d.d.组组装机装机还还是品牌机？是品牌机？买标买标准零件准零件还还是是买辆买辆整整车车？？-19-成本控制研究成本控制研究二、规划设计阶段成本控制二、规划设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究二、二、规划设计规划设计阶阶段成本控制段成本控制1.1.开发时开发时序序2.2.小小区区停停车车3.3.公建配套公建配套4.4.交通交通组织组织5.5.场场地地竖竖向向6.6.样样板板区区7.7.建筑高度建筑高度8.8.小小区区景景观观9.9.综综合管合管线线-21-成本控制成本控制研究研究------规划阶段规划阶段思考：思考：战略层面的开发时序战略层面的开发时序和财务成本密切相关！和财务成本密切相关！规划设计也对其影响！规划设计也对其影响！相信自己，你也可以当。。。-22-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段11、、开发时开发时序序a.a.首期首期资资金金------投入和成本b.b.首期速度首期速度------规模和高度c.c.开开工工规规模模------规模和标段d.d.土方土方挖填挖填------挖填结合e.e.首期到位首期到位------管线设备f.f.交付交付时时序序------交叉投入g.分期规划---规划层次-23-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段11、、开发时开发时序序a.首期首期资资金金------投入和成33期期AA区区本高高层层++小高小高层层++别别墅墅b.首期速度首期速度------规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格22期期CC区区11期期BB区区最好开3期A区位置最差高高层层++别别墅墅小高小高层层++别别墅墅样板区无地库，周期短1期小高层区，周期短-24-1期规模较小，出形象成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段11、、开发时开发时序序BB区区33标标c.开工规模---招标约10万㎡别别墅墅标段约5-6万㎡BB区区44标标标段清晰，避免交叉小高小高层层++别别墅墅d.土方挖填---挖填结合B1地块小高层规模9.7万㎡BB区区11标标BB区区22标标B2地块的别墅规模4.7万㎡小高小高层层小高小高层层与招标、施工标段规模匹配理想的土方平衡小高层地块挖土抬高别墅区场地-25-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段11、、开发时开发时序序e.首期到位---设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入f.交付时序---避免重复、交叉投入首先满足一期交付管网分期、统一物物业业用房、机房（消防、用房、机房（消防、电电信、智能化）信、智能化）-26-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段2、小区停车事业部和常州项目地库比例机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。。。-27-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段2、小区停车（机动车）地下车库面积地下车库面积：地上建筑面积：地上建筑面积约20-25%20-25%高度重视！深入研究！严格控制！高度重视！深入研究！严格控制！-28-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段22、小、小区区停停车车（机（机动车动车））a.a.有效有效的的场地场地：减少边角场地：减少边角场地b.b.地上地上oror地下地下：：10%10%的比例的比例c.c.未来未来的的需求需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求d.d.公建公建的的停停车车：：没有地下配比，尽量地面解决-29-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段22、小、小区区停停车车（非机（非机动车动车））非机动车停车配比：2.0辆/户非机动车地下停车：不便利非机动车库设计严重浪费！非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！大有潜力可挖！国家政策和现实生活：滞后、机会-30-成本控制研究成本控制研究------规划阶段规划阶段22、小、小区区停停车车（非机（非机动车动车））a.a.理想位置理想位置：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）b.b.多余指多余指标标：地面非