2008910上海龙湖运营部年月日上海龙湖运营部组织架构及运营体系房市金碟www.fdc01.com––––––––龙湖集团运营管理体系上海龙湖运营管理体系会议管理体系阶段性成果管理体系进度计划管理体系报表管理体系投资模型管理体系成本管理体系合同及付款管理体系知识管理体系zz一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述目录房市金碟www.fdc01.com一、上海龙湖运营部组织架构房市金碟www.fdc01.comNotes:1.2.虚线框表示的组织结构，当项目存在时，服务于项目部，归属各职能部门。近期将不单独设立投资分析专员和知识及阶段性成果管理专员，由运营管理专员兼任这两个职位。上海龙湖运营部组织架构1.1房市金碟www.fdc01.com汇报关系岗位编制职能职责?直接上级：地区公司总经理?间接上级：集团运营管理部总经理?直接下级：报批报建及市政配套中心经理/总监、运营中心经理/总监、项目总监、部门文员?每地区公司1人?6级以上员工?地区公司战略指标在项目上的分解和落实?与总经理一起确定项目的总体运作策略?在项目运作初期，梳理关键点：价值、流程、风险、技术方面的关键点?组建并培训项目核心团队，培养继任者及项目总监?指导项目团队准备项目启动会资料，发起项目启动会，审核启动会成果?在总经理授权范围内召集PMO会议，运用计划、成本、阶段性成果以及会议等管理工具全过程管理项目，协调各职能部门解决启动会后项目团队提出的问题?跟踪、反馈运营评价指标体系?向全集团贡献知识，并促进知识在本地区公司各项目之间的共享岗位及职能描述：运营副总1.2.1房市金碟www.fdc01.com汇报关系岗位编制职能职责yyyyyyyyyyyyyyy直接上级：运营副总间接上级：无直接下级：报批报建主管、配套主管每地区公司1人4/5级员工熟知上海报批报建和市政配套程序及相关政策法规，编制、完善、细化上海地区报批报建和市政配套的流程指导编制项目的报批报建和市政配套计划并监督执行按计划要求，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段性成果和报批报建的基础资料。制订项目的报批报建行政性收费和市政配套收费的目标成本，目标成本不能高于周边同类项目合理调配部门成员在各项目的人员建立合同范本并监督各项目的执行组织建立并维护与政府关系的各种渠道和沟通方式代表公司维护与政府相关职能部门高层人员的关系指导部门成员开展报批报建和市政配套工作组织部门成员进行报批报建工作的培训岗位及职能描述：报批报建及市政配套中心经理（总监）1.2.2房市金碟www.fdc01.com汇报关系职能职责岗位编制yyyyyyyyyyyyyyyy原则上每项目1人，必要时可两项目1人4/5级员工直接上级：项目总监间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监）、投资发展副总直接下级：无负责项目的立项报批负责项目国有土地使用权的签署、国土证的办理在土地获得后，管理国土出让合同的签署、红线和设计条件的取得与项目总监共同管理、监督项目的拆迁事宜建立土地合同范本并监督各项目的执行负责项目立项及土地证之后至项目交付过程中的所有的证照办理编制项目报建工作计划和资金计划，建立报建流程和关键点发起项目报批报建专题会，在各关键点详细提出需要各职能部门提供的阶段性成果和报批报建的基础资料，规范与完善与各职能部门在报建工作中的接口关系组织建立维护和政府相关部门的关系，以保证报建工作的正常开展组织建立政策信息收集的渠道，保持高度的政策敏感性，建立快速的政策反馈机制，以最大化地保证公司的利益保证报建所涉及目标成本不能高于周边同类项目运营部报批报建中心报批报建主管岗位及职能描述：报批报建主管1.2.3房市金碟www.fdc01.com岗位编制汇报关系职能职责yyyyyyyyyyyy负责项目所涉及的上下水、供电、电信、通讯、有线电视、天然气、市政绿化、水利等所有的市政配套工程的相关手续办理编制项目市政配套实施计划和资金计划，建立相关流程和关键点市政分包施工进度，关键节点协调参与合同谈判的技术支持，配合造价师签订工程承包合同市政配套专业设计管理及时掌握市政行业新政策并加以推广保证市政配套目标成本不能高于周边同类项目直接上级：项目总监间接上级：报批报建及市政配套中心经理（或总监）直接下级：无原则上每项目1人，必要时可两项目1人3/4级员工运营部配套主管报批报建中心岗位及职能描述：配套主管1.2.4房市金碟www.fdc01.com汇报关系岗位编制职能职责yyyyyyyyyyy/直接上级：运营副总间接上级：无直接下级：无每地区公司1人3/4级员工近期上海公司运营管理专员将兼任投资分析专员、知识及阶段性成果管理专员负责组织、主持项目启动会、项目阶段性成果审查会、项目决策会、项目周例会、项目月度运营总结会、项目半年年度运营总结会。参与项目进度计划制定，并参与监督营运的各部门按既定计划推进项目开发，参与各项目月度计划反馈调整。参与阶段性成果管理，协调相关资源。负责汇总及管理项目运营报表、部门月度工作简报，并制定上海公司月度运营报表。与集团运营中心就项目运营管理事宜进行沟通协调，并协调调动地区公司相关资源。运营部运营中心运营管理专员报批专员岗位及职能描述：运营管理专员1.2.5房市金碟www.fdc01.com汇报关系岗位编制职能职责yyyyyyyyyyyy直接上级：运营副总间接上级：投资发展副总直接下级：无原则上每项目1人，必要时可2项目1人3/4级员工上海公司近期由运营管理专员兼任该岗位，不再单独编制制订有关投资管理的政策、规定等相关制度审核土地版、启动版、方案版投资分析模型，并进行分析、跟踪对项目投资分析报告进行审核为公司项目投资提高初步决策支持审核月度项目投资分析模型、月度指标变化原因基于项目投资分析模型作出项目资金计划的跟踪、调整运营部运营中心投资分析专员岗位及职能描述：投资分析专员1.2.6房市金碟www.fdc01.com汇报关系岗位编制职能职责yyyyyyyyyyyy直接上级：运营副总间接上级：无直接下级：无每地区公司1人3/4级员工上海公司近期由运营管理专员兼任该岗位，不再单独编制参与项目启动会及项目例会，收集整理项目阶段性成果项目成果在全公司及集团的信息及时流转建立并维护项目成果知识库制订有关知识及阶段性管理的政策、规定等相关制度进行地区公司知识建议的审核组织对相关人员的项目知识的培训运营部运营中心知识及阶段性成果管理专员岗位及职能描述：知识及阶段性成果管理专员1.2.7房市金碟www.fdc01.com汇报关系岗位编制职能职责??????????????yyy组织项目前期市调，提出多种预案方案，进行投资分析（含投资回报分析及项目现金流分析），确定项目定位，报地域地产公司总经理审批项目确定之后，组织（研发、营销相关人员）确定项目卖点并制定营销策划的关键节点牵头编制项目实施计划，并按流程报批参与项目概念设计、方案设计，对结果与研发负责人复审，之后按流程报批牵头组织各阶段经济技术分析，并按流程报批在初设之后，参与制定项目目标成本并报总经理批准，之后关注和了解目标成本的分解对项目计划执行情况进行动态分析和监督（含项目外部环境预测、设计进展、工程进度、质量、销售计划等等），遇异常情况与相关部门协调，不能处理时向总经理汇报，对重大调整按流程报批参与项目重要公共关系的维护、管理在销售阶段，与营销经理共同提出销售定价策略及销售计划，之后报地域公司总经理批准参与管理与项目相关的客户投诉重要问题管理本项目对项目外的所有文件的收发和信息的流转参与组织交房组织项目的总结回顾负责其他一切与项目相关但无明确负责部门的事务直接上级：运营副总间接上级：无直接下级：项目研发经理、项目工程经理、项目成本经理、报批报建主管、配套主管yy原则上每项目1人，必要时可2个项目1人4/5级员工岗位及职能描述：项目总监1.2.8房市金碟www.fdc01.com汇报关系职能职责岗位编制yyyyyyyyyyyyyyy直接上级：项目总监间接上级：研发副总直接下级：专业工程师原则上每项目1人，必要时可两项目1人4/5级员工参与制定项目开发一级计划，向部门、公司提供决策参考建议。根据营销部市调小组及研发部市场研究组提供的市调报告，以及在必要的时候亲自进行的市场调查，明确市场现状和需求，为产品准确定位提供依据踏勘现场，对地块实用率（能真正用作设计条件）进行分析，为拿地提供谈判依据，向设计单位提出可充分利用的、获得最佳经济效果的设计条件负责项目的初步设计、施工图设计的过程管理（含设计管理、分供方管理、计划管理、质量管理等），进行风险、投资收益、项目成本分析，深化实施项目的产品交付标准；参与考察、筛选设计单位；组织设计合同和谈判和签定；编制设计任务书；组织设计单位编制设计计划；组织公司相关人员进行设计成果评审；与设计单位双向交流设计思想和意图，反馈调整意见，以实现方案的不断优化，确保设计成果符合公司对产品的定位；根据产品定位和设计方案，组织编制项目的产品交付标准，并且运用产品交付标准工具跟踪设计和施工全过程，控制产品效果，确保最终效果符合预期标准；组织整理项目设计及相关经济性指标文件资料，按部门档案管理要求将项目图纸、资料移交部门管理。组织小组成员参与同物业、营销、工程沟通项目的不足及整改，收集业主及客户对项目的意见反馈，进行建筑规划效果评估，景观效果评估，产品卖点及认可度评估明确研发小组人员分工，协调项目组中各个专业的关系，在计划节点、相互影响的关键点提前搭接，明确各专业职责，确保各专业间不出现真空地带，共同完成项目设计。岗位及职能描述：项目研发经理1.2.9房市金碟www.fdc01.com汇报关系