欣乐集团企业管理制度第二册（江苏欣乐房地产发展有限公司）二○一三年二月版欣乐集团企业管理制度汇编目录第一章企业文化………………………………………………5-7第二章组织机构、部门职能与岗位职责……………………7第一节总则……………………………………………………7第二节组织机构……………………………………………7-10第三节部门职能……………………………………………11-35第三章运营管理体系…………………………………………35第一节管控模式………………………………………………35第二节管控内容………………………………………………35第三节运营管理定位…………………………………………37第四节运营管理管控的任务………………………………37-50第四章行政事务管理制度……………………………………51第一节行政工作管理条例…………………………………51-75第二节生活后勤管理条例…………………………………76-80第五章房地产绩效考核系统………………………………80-95第六章房地产激励系统……………………………………95-111第七章项目开发管理制度……………………………………111第一节房地产开发项目可行性研究办法………………111-118第二节房地产前期开发管理制度………………………118-120第三节施工前准备管理制………………………………120-122第四节工程发包管理制度………………………………122-1272欣乐集团企业管理制度汇编第五节施工监督管理制度………………………………127-138第八章经营业务管理制度…………………………………139第一节业务接洽管理制度………………………………139-145第二节土地投标管理制度………………………………145-147第三节规划设计管理制度………………………………147-150第四节合同管理制度……………………………………150-159第五节工程预算管理制度………………………………160-164第六节资金计划管理制度………………………………161-169第七节商品房发售管理制度……………………………169-173第八节后期服务管理制度………………………………173-175第九章其它综合管理制度…………………………………200第一节经营业务管理条例………………………………200-206第二节廉政建设计管理条例……………………………207-209第三节业余教育管理条例………………………………209-212第四节申诉举报管理条例………………………………213-217第五节制度执行管理条例………………………………217-221第十章工作标准和工作流程…………………………………221第一节项目总经理工作标准……………………………221-224第二节房地产开发实施细则……………………………224-231第三节综合办公室工作标准……………………………231-241第四节拓展开发工作流程………………………………241-243第五节工程材料部工作标准……………………………243-2463欣乐集团企业管理制度汇编第六节营销策划部工作标准……………………………266-291第七节设计执行部工作标准……………………………291-304第8节成本控制部工作标准……………………………305-307第9节成本管理部工作标准……………………………307-310第十节研发设计部工作标准……………………………310-353第十一章其它工作流程…………………………………………353第一节项目拓展与论证管理流程………………………353-366第2节项目定位策划流程………………………………366-370第3节土地获取作业指引………………………………370-374第四节质量管理流程……………………………………374-377第五节工程进度管理流程………………………………377-382第六节项目开工准备作业指引…………………………382-387第七节工程安全文明管理指引…………………………387-391第八节工程验收管理流程………………………………391-396第九节工程款支付流程…………………………………396-399第十节物业移交作业指引………………………………399-4014欣乐集团企业管理制度汇编第一章企业文化1、我们的宗旨：兴业，富民，报国，善天下。2、我们的愿景：成为本行业基业常青的标杆企业。3、我们的精神：忠诚、求实、果敢、好学、进取、创新、优质、低耗、高效、宽容、团结、博爱。4、我们的使命：以智慧打造精品，用爱心播洒欣乐。5、我们的核心价值观：言以事成而诚，人以言立谓信。6、我们的格言：我们讲万事随缘，但这随缘不是无所事事、得过且过，而是要尽人事、听天命的。7、我们的企业：教学相长的学校，纪律严明的军队，和睦温馨的家庭，欣欣向荣的团队。8、我们的寄语：佛语：求佛不如求己，求己不如求心。酸甜苦辣来自外界，体味幸福原自内心。学会满足，学会感恩，就能把祥和、快乐溢满人生的花篮，并把花篮里的花香传递给每一个人，只要心是晴朗的，世界就没有阴霾！9、管理模式：以资本为纽带，组建完全符合《公司法》和国家有关法律法规的股份制企业集团，建立集团母公司与子分公司的二级管理体系。集团公司直接管控行政部、人力资源部、财务部、物资采购中心等四大部门；各子分公司管理经营与生产，子分公司之间既彼5欣乐集团企业管理制度汇编此独立，又相互协作，优势互补；对外，坚持以法人企业为单位、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的原则；对内，根据《企业管理制度》的要求进行内部管理，实行“科学管理、规范操作、注重效益、健康发展”的现代化运行模式。集团公司总裁室下设总裁办，负责对整个集团公司的各子分公司、科室、部门以及各个工程项目部进行指导、服务、协调、监督、考核，重点是监督与考核。10、经营思路：以房产开发为龙头，带动与促进土木建筑、市政道路、装饰装潢、物业管理、酒店宾馆、文化传媒、商业贸易等各子分公司的快速发展；采取滚动发展和资本运作相结合的方式，加快企业发展步伐；着力增强品牌经营意识与社会责任意识，与知名企业加强合作，以“强强联手”的方式共图大计、共谋发展、共创辉煌。11、发展目标：欣乐集团在公司自治经营的道路上，逐步实现综合素质大提高、集体经济大发展，以责任、诚信和创新的姿态，不断把企业做强、做大、做优、做久。在国家第十二个五年计划、企业第三个五年计划末，为企业上市创造足够的物质条件，为在不久成为全国性知名企业打下坚实的基础，以优异的业绩，成为本行业基业常青的以社会责任为己任的标杆企业。12、发展战略：以人才兴企为主导，以先进文化为灵魂，通过信息化管理手段抓企业管理，勇于开拓，创新发展，积极进入新领域，延伸产业链，使集团公司能在竞争激烈的市场中稳步、健康、快速发展。自始至终贯彻以市场指导经营、以经营促进生产、以管理提高效益、以效益决定分配的战略方针，开创个人、企业、社会三方共赢的局面，6欣乐集团企业管理制度汇编做强、做大、做优、做久企业。13、工作方针：“一个必须”和“四个凡事”。“一个必须”——必须有情做人、无情做事。做事公正、公平、公私分明，有原则。“四个凡事”——（1）凡事要有沟通、计划与总结；（2）凡事要有服从、执行与落实；（3）凡事要有标准、要求与时间界定；（4）凡事要有督查、考核与奖惩。14、三个一体化：（1）企业管理做到管人、管钱、管物一体化；（2）生产管理做到安全、质量、进度一体化；（3）经营管理做到接洽、营销、效益一体化。15、员工行为规范：（1）忠诚团结，道德高尚；（2）勤学增知，与时俱进；（3）敬业爱岗，勤奋工作；（4）钻研技术，精益求精；（5）遵纪守法，文明做人；（6）热爱企业，保守秘密；（7）科技创新，优质高效；（8）富有爱心，乐于奉献。第二章组织机构、部门职能与岗位职责第一节总则第一条为进一步明确、规范和完善江苏欣乐房地产发展有限公司（以下简称总部）各项管理制度，更好地发挥总部的职能，提高总部各部门经营管理水平，特制定本管理制度。第二条公司组织机构由股东大会、董事会、监事会、总经理室、7欣乐集团企业管理制度汇编各职能部门和分公司组成，公司最高权力机构为股东大会，企业采用集团管控的管理模式，管理体制是在董事会领导下的总经理负责制。第三条本管理制度适用于总部各部门、分公司各部门其员工。第二节组织机构第四条总部由运营管理部、拓展开发部、研发设计部、营销策划部、工程管理部、成本管理部、财务部（集团房地产开发）、行政部八个部门组成，其中集团房地产财务部在集团集中办公。部门下设机构根据实际需要设置。分公司设置的职能部门有：设计执行部、销售部、工程材料部、成本控制部、综合办公室、财务部。第五条各部门设经理并实行经理负责制。第六条各部门对各所属房产分公司实行职能管理，其中集团房地产开发财务部对分公司财务人员实行直线管理。第七条职能管理关系图（见下页）。8欣乐集团企业管理制度汇编江苏欣乐房地产发展有限公司组织架构网络图股东大会监事会董事会总经理室总经理助理集团房产开运营副总发财务部运营管理部拓展开发部研发设计部营销策划部工程管理部成本管理部行政部计划管理项目拓展产品研发市场研究工程管理成本管理行政事务决策管理报批报建设计管理项目策划材料管理合约管理外联成果管理设计报建项目推广资料管理采购管理档案管理预结算管信息管理品牌推广理绩效管理销售管理流程制度管理客服管理项目总经理设计执行部销售部工程材料部成本控制部综合办公室财务室架构特点：矩阵式特点，职能设置清新，可发展性强，专业能力培养度高，人工效能高。集团房地产财务部直线对项目公司财务室管理。9欣乐集团企业管理制度汇