房地产企业投资策略研究Page1房地产智库www.fdc01.com目录1、战略解码关注投资效率提升2、标竿企业投资阶段流程再造3、城市评价体系及决策资源库的建立4、投资操作实务及动态经济测算5、地产政策把握、企业并购和土地一级开发6、项目合作模式及实例分析7、境外融资模型介绍Page2房地产智库www.fdc01.com开篇思考如何思考一项地产投资？?你的追求是什么？是追求项目利润率还是资产周转率？?如何协调投资收益与风险？如何保障一项投资？Page3房地产智库www.fdc01.com房地产开发投资的动力?股东：NAV：净资产绝对值的要求资产增速：净资产增长率（自然增长和股权融资）ROE：净资产回报率上市公司：EPS、P/E职业经理人：利润：年度净利润贡献员工：个人职业发展：企业内部的升迁机会IRR：资产经营效率市场价值提升：企业外部的发展空间资产规模：资产扩张速度Page4房地产智库www.fdc01.com补充一下：真正的中心―客户永远为第一,给客户带来高价值、低价格、热情的欢迎”（沃尔玛）拿地之前，应该知道客户是谁（who），客户在哪（where）拿地之前就应该知道哪里和什么样的土地适合我们发展（帕尔迪）反观国内，万科、绿城、龙湖是怎么样做到的？Page5房地产智库www.fdc01.comPage6房地产智库www.fdc01.com战略地图一Page7房地产智库www.fdc01.com战略地图二战略目标快速扩张,稳健发展战略的四个层面持续规模化增长销售额快速增长资产高效运作财务?销售额?项目净收益?投资回报率?资产回报?利润率聚焦客户价值?资产增长?新项目拓展客户价值品牌价值服务价值顾客?客户忠诚度?客户价值识别?品牌影响力?优质的客户服务管理体系?客户细分策略提升运营效率规范项目运营产品研发整合运作??内部?项目周期控制客户细分市场研究战略合作资源整合??运营?成本管理体系部品标准化与创新并举外包供应商整合与管理???质量保障体系新技术应用项目公司运营整合?投融资体系及预算体系?信息运营管控优化组织平台团队建设学习组织培育知识沉淀?成长?组织和战略的匹配度?案例库和知识库建立人才猎取与内部培养并举???员工职业体系规划支持、服务、决策平台信息系统规划与建立??清晰授权体系?标杆经验转化培训体系建设?企业文化实施Page8房地产智库www.fdc01.com财务指标分解财务纬度：持续规模化增长战略编号关键考核目标绩效指标考核标准权重集团公司项目公司数据收集部门F:F-1销售收入销售额快速F-2净利润(亿元)增长F-3总部资金回报率资产高效运F-4销售面积(万平方米)作F-5销售利润率(集团口径)F-6累计回款比例F-7土地储备面积增量F-8公司可控性管理费用总额F-9融资计划的达成情况Page9房地产智库www.fdc01.com内部流程指标分解内部流程纬度:提升运营效率战略编号关键考核目标绩效指标考核标权重集团公司项目公司数据收集部门P:准基础体系P-1目标成本变动率建立P-2项目主体实施工程量清单招标率P-3采购成本目标达成率产品研发P-4材料设备招标采购比例P-5关键节点计划完成率P-6公司级会议决议关闭率P-7工程质量监督检查整合运作P-8营销费用控制率P-9产品策划准确性P-设计差错造成的成本增加10P-设计差错的变更数量11Page10房地产智库www.fdc01.com正确的投资拓展工作?正确的投资，是在企业战略指导之下的投资。企业投资实践（年度内）、企业投资预算（1年）企业投资计划（2年）企业财务规划（3年）企业战略规划（5年）Page11房地产智库www.fdc01.com?土地投资布局战略路径一?土地储备结构?土地成本优势战略路径一：快速滚动开发，资源效率最大化?投资收益水平?土地投资效率?可研通过比率投资效率把握合适的时机并正确的部署投资布局，提升效率开发效率切合市场，正确判断市场容量和去化速度，开发节奏合理营运效率高效组织内部专业整合，充分发挥协作效率，做好营运规划Page12房地产智库www.fdc01.com投资效率决定集团的财务杠杆宏观大势体现集团的风险管理立场货币资金将资投资布局金及时准投资效率投资评价决策确投体系向正投资标准确的地方土地投资公司品牌拿便宜的土地融资能力政府关系Page13房地产智库www.fdc01.com开发效率销售均价利润率建安造价销售净利率地价/税收营销费用产品标准化ROE管理费用周转率成本现金流开发周期平均存货变现回款周期周期销售现金流销售速度Page14房地产智库www.fdc01.com营运效率战略管理计划管理相互渗透流程管理知识管理Page15房地产智库www.fdc01.com战略路径二战略路径二：多元化及时融资，规模效应最大化股权融资企业能力的变现最大化，良好业绩支持下的资本规模扩张可用资源的最大化，充分利用财务杠杆（国内、国外）债权融资战略合作优化负债结构，表外融资，扩大操盘规模Page16房地产智库www.fdc01.com目录1、战略解码关注投资效率提升2、标竿企业投资阶段流程再造3、城市评价体系及决策资源库的建立4、投资操作实务及动态经济测算5、地产政策把握、企业并购和土地一级开发6、项目合作模式及实例分析7、境外融资模型介绍Page17房地产智库www.fdc01.com开展投资阶段流程优化工作的背景随着地产企业规模化、扩张力度的加强、进入城市数量的不断增多、大量城市土地机会的不断涌现，原有的投资决策体系正在经历着考验：年初集团投资计划的发布子公司（新城市）投资机会寻找输入集团相关部门参与项目可行性研究报告城市和项目综合评审集团投资决策集团原有的投资决策流程框架Page18房地产智库www.fdc01.com收集土地信息对土地信息进行判断形成初步可研报告提出立项申请子公司工作立项评审形成可研报告集团工作提出投资决策申请原来集团投资决策流程困惑原因困四个问题：惑?集团与子公司在土地拓展中共同参与的环节少,彼此信息不对称，影响决策效率；?集团战略制定与子公司战略执行在此流程中困没有很好结合，影响执行效率；惑?项目决策“集中化”，造成集团在城市与项目判断时失去重心，影响决策效率。投资决策?对项目价值挖掘不深，投标地价缺乏竞争力，而且可严决策缺乏严肃性。评审Page19房地产智库www.fdc01.com影响性分析对于集团的潜在影响：§集团年初公布投资计划后，无法及时根据各地市场情况动态调整投资计划，至少在制度上无法形成保障；§项目决策前期，集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少，彼此信息不对称；项目决策时，集团职能部门介入时点较晚，对于项目的判断和集团战略的把握有时会和子公司存在一定的分歧，影响决策效率。对于子公司拓展工作潜在的影响（尤其是新城市拓展）：§进入新城市拓展，城市研究与项目拓展同时进行，拓展工作没有重心，影响工作效率；§决策流程“集中化”，城市判断与项目判断混杂在一起，失去重心，影响决策效率；§集团正式介入项目决策的时点滞后，加长（大）了项目决策周期与项目被否定的系统风险；§编写《可行性研究报告》，城市分析与项目分析混杂在一起，报告编写没有重心。Page20房地产智库www.fdc01.com进行投资阶段流程优化工作的目的通过流程制度建立加大集团在子公司土地拓展工作中的参与、沟通，增强集团对市场的敏锐感触，迅速就城市与项目层面与各子公司达成共识。?核心思想：参与、沟通崇尚投资阶段全阶段、不间断的沟通、把控风险、提高决策效率Page21房地产智库www.fdc01.com具体措施与保障措施1：建立季度滚动投资信息发布制度；保障1：子公司动态监控城市宏观经济及房地产市场、形成季度监控报告；集团根据年度投资计划结合各地房（地）产市场情况制定季度投资计划。措施2：建立城市决策评审制度，统一集团与各子公司对于城市看法，将城市评审与项目评审剥离开来；保障2：集团定期（平均1年）对所有已进入城市进行重新的评估，为制定集团后续2年投资计划提供保障；子公司每年年底前需完成所在及新增城市评审准备。措施3：建立项目初判制度，在项目跟踪与研究初期即对项目市场、风险与是否符合集团战略与投资策略进行评估；保障3：集团与子公司就项目拓展保持密切的沟通，就项目是否符合集团战略与投资策略进行评估；子公司拓展项目，需经集团项目初判通过后方可进行决策阶段研究。Page22房地产智库www.fdc01.com理解集团战略意图、把握投资要求进行区域内城市宏观经济及房地产市场研究按照集团统一要求提交城市评价报告形成报告，向集团提出城市层面决策申请Y城市意见反馈城市及房地产市场评审Y子收集土地信息，对土地公信息进行研判司重要风险提示形成初判报告子公司内部预审项目意见反馈集团项目投资决策阶段研究营运决策形成项目投资决策报告小组提交项目成果、内部评审纪要向集团提出决策申请组织各专业部门进行项目论证沟通项目投资决策评审反馈优化后的流程明晰战略、制订年度投资计划；优化集团滚动发布季度投资计划；投资决策颁布集团投资决策城市评价指标主流程体系、项目评价指标体系Page23房地产智库www.fdc01.com理解集团战略意图、把握投资要求进行区域内城市宏观经济及房地产市场研究按照集团统一要求提交城市评价报告形成报告，向集团提出城市层面决策申请Y城市意见反馈城市评审Y子公收集土地信息司子公司初步研判，内部预审重要指标提示集团投资决策向集团提出项目初判申相关领导请（OA形式）项目意见反馈Y提交项目成果、内部评审纪要形成项目决策报告向集团提出决策申请组织各专业部门进行项目论证沟通项目投资决策评审反馈优化后的流程优