HRZD成都公司第一阶段:战略规划报告讨论稿2013年12月8日星期日www.adfaith.com战略规划报告讨论稿目录a.外部环境分析b.内部资源能力分析c.成都置地愿景和战略目标d.成都置地战略定位e.核心能力提升初步设想2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第2页战略规划报告讨论稿外部环境分析逻辑导图外部环境分析逻辑导图SCPSCP、、PEPE地产地产地产地产地产地产成都成都STST、、行业行业行业行业行业行业区域区域五力五力机遇机遇关键关键发展发展市场市场等行等行和挑和挑成功成功趋势趋势特点特点业概业概战分战分要素要素总结总结总结总结况分况分析析总结总结析析2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第3页战略规划报告讨论稿采用SCP模型对成都置地所涉足的房地产行业进行分析行业经营者结构改变行为改变绩效改变外部变革SCP反馈反馈合作/对抗?宏观货币政策?营销转变?行业控制政?需求影响??财务策?产业结构转供给影响变?土地控制政?技术发展?产业链影?策企业能力转响变?区域性政策2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第4页战略规划报告讨论稿大量金融、土地调控政策的出台对房地产行业的供需状况和产业发展产生了巨大的影响行业外部变革S结构改变?宏观货币政策?需求-提高存款准备金率、再贷款利率上调-总体需求持续增加，投资需求受到压制-GDP第一次全国经济普查显示可能被低估-20%消费者需求品位提升，要求增高?行业控制政策-消费者持币待购现象增多，市场处于观望博弈状态-房地产开发项目（不含经济适用房项目）资?供给本金比例由20%及以上提高到35%及以上-总量调整，大量缺乏实力的中小开发商面临淘汰-开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30%-开发商出现分化，专业化运营商开始逐渐增多-商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的-房地产进入壁垒调整，资金需求加大，但对政府背景个人发放个人住房贷款，限制对开发商流动资要求降低金的贷款和对施工企业的贷款?产业链-对于第二套住宅的首付和利率做出限定?土地控制政策-房地产融资难度加大-经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让-仍以卖方市场为主，房地产业利润仍然丰厚?区域性打击投机政策-产业利润来源仍以土地升值为主，但逐步向设计升值-期房限转政策和销售升值过渡-商品房交易合同网上备案制度-中低价房提前预售政策2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第5页战略规划报告讨论稿房地产商经营模式出现调整，逐步由资源型向专业型转变行业房地产商S结构改变C行为改变反馈?需求?营销-总体需求持续增加，投资需求受到压制-房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平-消费者需求品位提升，要求增高-市场进入细分时代，策划、广告、促销-消费者持币待购现象增多，市场处于观望等手段开始在房地产开发中占据重要作博弈状态用?供给-产品研发力度加强，新技术、新设计在房地产开发中应用增加-受土地供应调整，短期内住房供给增幅减缓，平价房供应量增大?产业结构-开发商出现分化，专业化运营商逐渐增多-房地产行业整体调整，大量小型企业退出，有资金、专业化的企业逐步进入-房地产进入壁垒调整，资金需求加大，但-企业跨区域开发增加，向二三线区域转对政府背景要求降低移?产业链-中长期内会出现大量房地产企业收购、-房地产融资难度加大合并-仍以卖方市场为主，房地产业利润仍然丰?能力转变厚-融资能力，成本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素-产业利润来源仍以土地升值为主，但逐步向设计升值和销售升值过渡2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第6页战略规划报告讨论稿企业利润空间下降，不同层面企业收益出现分化，但行业总体回报率依然可观C行为改变P绩效改变反馈?营销?财务-房地产价格分化，总体增幅趋缓，近期持平-房地产业平均利润率降低，但总体回报较其他行业仍然丰厚-市场进入细分时代，策划、广告、促销等手段开始在房地产开发中占据重要作用-企业现金流趋紧-产品研发力度加强，新技术、新设计在房地-市场竞争日趋激烈，具备专业核产开发中应用增加心能力的企业利润继续增长?产业结构-呈现资本和资源的竞争态势-房地产行业整体调整，大量小型企业退出，?技术发展有资金、专业化的企业逐步进入-设计创新、技术创新、管理创新-企业跨区域开发增加，向二三线区域转移的要求增高-短期内会出现大量房地产企业收购、合并?能力转变-融资能力，成本控制能力，策划能力，销售能力成为项目成功的核心因素2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第7页战略规划报告讨论稿综上，房地产行业面临的发展机遇主要表现在以下六个方面1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境6、国内外房地产金融市场的2、城市化进程加速以及居民收创新和发展，有利于拓宽融资入水平的提高，将拉动全国房地渠道和降低融资成本产行业需求持续增长地产行业面临地产行业面临发展机遇发展机遇5、宏观调控政策以及行业政3、国内经济圈、城市圈和产业策出台，将加速行业整合，有集群的逐步形成和扩张，商业地利于优势企业快速扩张产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第8页战略规划报告讨论稿机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取1的难度优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基2金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制3市场需求住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提4上议事日程5房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第9页战略规划报告讨论稿同时，规模效应对于房地产行业发展的影响未来将日趋明显20062006年年之之前，前，世界世界500500强之强之中有中有建筑建筑企业，有企业，有物物业经营企业，业经营企业，但是没但是没有有纯粹纯粹的开发企业的开发企业。。20062006年，年，美美国国四四大住宅开发企业一大住宅开发企业一起起进进入入财财富富500500强强，，他们他们成功的成功的背后背后，可以，可以看看到到三三点点：：住宅产业化水平的不断提升。虽然住宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可1以实现规模化的工厂生产。客户提出了更多的要求。随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细，住宅品牌日2渐为人们所关注。融资的变化。1980年代之后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通3过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三这三点其实只点其实只说明了说明了一一件事件事，，那就是那就是规规模模效效应。快速应。快速做大规做大规模后模后，对于产业的影响力、，对于产业的影响力、客户客户对对于品于品牌牌的的认认可和可和融融资能力都资能力都会会产产生良生良性的影响性的影响。。2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第10页战略规划报告讨论稿房地产行业发展趋势总结??房地产投资增房地产投资增幅幅放放缓缓，行业，行业盈盈利利水平降水平降低，低，但但需求和供给需求和供给两条线两条线的的支撑支撑，导，导致致行业整体行业整体仍然长仍然长期期看好看好??房地产房地产将将进一进一步步结合金结合金融融资本，资本和资资本，资本和资源源结合的行业特结合的行业特质将质将逐逐步明步明显，房地产金显，房地产金融融市场市场未未来潜来潜力力巨巨大大??房地产行业整合加房地产行业整合加速速，，优优势企业势企业群群体体将脱颖而将脱颖而出出，土地价，土地价格格高高涨涨，投资，投资决决策和前策和前端风险端风险加大加大，土地，土地储储备成为关键，专业能力成为备成为关键，专业能力成为支撑支撑，，竞争更竞争更趋趋向向专业化和规专业化和规模模化化??有实力的房地产企业有实力的房地产企业更重视跨更重视跨区域化发展，进区域化发展，进入入二二三线三线市场和全国市场和全国布局布局，，从而从而有效的实现现金有效的实现现金流和流和降降低企业低企业风险风险，同时业态，同时业态形形式趋于多式趋于多元元，，并并有有意识意识的加大持有比例的加大持有比例??市场进一市场进一步细步细分，买方市场分，买方市场正在形正在形成成，，客户客户的影响的影响在在加大，政策的影响导加大，政策的影响导致户型致户型的的差异空间减差异空间减少少，产品，产品层层面的面的综综合合竞争如竞争如品品牌牌、整体规划、、整体规划、城城市功能市功能融融合、合、社社区、区、景景观、观、文文化等开始加化等开始加强强??发展商发展商将走联将走联合发展、转变合发展、转变模模式、式、介入城介入城市运营、提高资金运作能力等市运营、提高资金运作能力等道路道路，地产进，地产进入了洗牌入了洗牌和加和加速速发展的发展的阶段阶段，淘汰机制，淘汰机制将在将在33－－55年的时年的时间内完间内完成成2013年12月8日星期日版权所有,不得翻印第11页战略规划报告讨论稿正略钧策根据对房地产行业以及标杆企业的研究，提出了房地产行业的12项备选成功因素土地资土地资源是源是房地产开发的房地产开发的核心生核心生产资产资料料，，获获得得优质优质低价的土地成为房地产开发的低价的土地成为房地产开发的最最为关为关土地土地是核心是核心资资源源键的能力，土地资键的能力，土地资源将源将成为发展商成为发展商之间竞争之间竞争的的起起点点。。房地产作为资