谨呈：铜冠地产集团铜冠·一品江山全案营销策划案合富辉煌房地产（安徽）铜冠事业部2011年8月1——铜陵市最大城央大盘铜冠·——铜冠地产升级力作，领袖大盘时代——产品量相当于铜陵市2010年全年总销量一品江山——居于2010人口增量仅216人的古铜都——将在调控政策持续白热化的时代耀世登场竞争不可避免，营销压力已在逼升。作为这个城市以及铜冠地产的标杆之作，我们在运作此项目时，需要站到更高的位置，和即将进住项目的尊贵客户一起看江水奔流。铜冠房地产集团——深耕铜陵25栽，以“满足用户需要，追求一流品质”为运作理念，以人为本、精益求精。截止2010年底，累计开工面积148万m2，竣工面积122万m2，竣工住宅12141套，完成投资21.41亿元，实现销售收入21.9亿元，利税4.5亿元。1986年2003年2005年2007年2011年起航调整改革整合发展腾飞“铜冠·映湖山庄”、“铜冠·阳光山水”、“铜冠·书香苑”、“铜冠商业广场”、“铜冠花园”、“铜冠·三江明珠”、“铜冠·一品江山”、、、、、我们需要更大的突破！一切，从【铜冠·一品江山】开始，一步一步，我们踏实地创造着奇迹。市场背景分析项目属性分析整体定位营销与推广营销推广建议城市发展背景研究项目本体解读SWOT分析全盘销售策略宏观市场大势项目价值分析形象定位推货节奏本地市场研判项目卖点研究客户定位营销推广策略竞争性因素扫描价格定位首期推货策略VI形象展示销售现场足一、城市发展背景研究立本位人均GDP全省第二，市区人均GDP全省第三，经济基础强劲，房产市场开始向改善型过渡。?2010年铜陵人均GDP约63000元，市区铜陵与省内城市人均GDP比较人均GDP全省第三。按照人均GDP与房地120000102710100055产发展水平之间相比较，铜陵房地产市场100000871018000073914目前正处于稳定发展阶段；60000403054000027108?铜陵城市人口基数小、城市化率高的市196012000013817情，决定了铜陵住房需求的独特性，即以0合肥芜湖马鞍山铜陵安庆巢湖宣城池州改善型需求占主导。铜陵近年人均GDP变化8000040.00%35.49%6300035.63%6000031.45%31.98%30.00%448704644939838400003430320.00%2531816.14%12.63%200001918310.00%3.52%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第二产业主导经济发展，产业成熟。三个产业集群、四大基地、三大接续产业规划符合“承接产业转移”政策铜陵近年三大产业增长情况（单位：亿元）2010年铜陵三大产业所占比例第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值4002%339.525%300233.29218.32第一产业增加值200194.34163.14第二产业增加值117.5111.3898.56101.4481.7784.91第三产业增加值10058.3957.8264.9373.4239.3111.6244.730.4247.4018.7146.867.658.438.999.604.985.035.155.176.386.497.0673%年年年年年年年年年年年012345678900000000000100000000000?重点打造三大产产业集22222群222222依托铜陵独特资源优势，大力发展铜产业集群、电子产业集群、纺织服装产业集群，构筑铜陵特色优势产业；?发展四大基地构筑全国最大的铜产品加工制造和集散中心、全国重要根据城市产业结构与城市房地产市场发展的电子信息基础材料产业基地、硫磷化工产品基地和水泥关系：第二产业培育大量富翁是豪宅的主建材制品基地等四个产业高地；要消费对象；第三产业培育大量高收入的?培育发展三大接续产业培育和发展一批具有市场优势、区位优势和竞争优势的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，新兴接续产业，装备制造业、新材料工业、生物医药工是推动城市房地产发展的主要力量业。——铜陵市2003-2020产业发展规划2010年铜陵城市化率71%，居安徽省前列，但人口基数低，城市规模较小，房地产市场容量有限。?铜陵市域人口近年增长数量有限，且增长速铜陵近年增长变化（单位：万人）度呈现下滑趋势，从06年1.23%下降至2010人口增长率年的0.03%；750.01573.8973.9974.01741.23%73.65?73.112010年底铜陵人口总数为74.01万人，比上731.02%0.0172.220.82%一年增加了200人，最近四年，铜陵人口净增7271.630.74%7170.910.005总数不足10000人，呈现急速下滑的态势：。0.33%700.14%?市区人口近年有相对一定比例增长，但总增长690.03%02003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年数仍然有限，7年间铜陵市区人口增长仅为6万，年平均增长不到1万人。?城市规模较小决定了城市房地产市场规模发展铜陵近年市区人口增长状况（单位：万人）4645.112.00%有限，基本上限制了房地产企业走大规模高速44.34443.410.00%42.769.58%度的发展模式。428.00%4039.026.00%到2020年，城市人口将达到80万人，城384.00%市建设用地规模控制为80平方公里；到362.07%2.00%1.50%1.81%2030年，市中心城区城市人口规模为100340.05%0.00%万人，城市建设用地规模控制为100平方2004年2005年2008年2009年2010年公里。数据来源：铜陵市统计年鉴———铜陵市城市用地规划铜陵人均可支配收入呈快速增长态势，居民消费潜力逐步增强，但消费方向需加以引导。?收入增长较快：2010年全市城镇铜陵市近几年人均收入、消费及即期消费率居民人均可支配收入达到18690分析城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出即期消费率2000018690100.0%元，同比增长11.5%，农村居民1676980.2%80.0%1517380.0%1500075.8%74.7%1326671.1%70.6%71.5%69.4%1287768.9%人均纯收入7266元，比上年增长1128063.3%1011460.3%60.0%952492059605100007948806564227109672540.0%17.3%。2010年铜陵市人均可支55926121593444864894486550565000配收入比全省平均水平（1578820.0%00.0%元）高出2902元，增幅位居十二年年年年年年年年年年年012345678900000000000100000000000位。22222222222铜陵城乡居民人均储蓄情况?即期消费意愿不强，长期消费能合肥城乡居民人均储蓄存款（元）铜陵城乡居民人均储蓄存款（元）力可观：整体消费支出增长率变30000化呈下滑态势，居民消费意愿不2500020000强；1500010000?高储蓄：2010年，铜陵市人均人5000民币储蓄存款余额为29041元，02003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年同比增长15.97%。数据来源：铜陵市统计年鉴??结论一：结论一：因铜而生的工业强市，城市居民消费力可期，可因铜而生的工业强市，城市居民消费力可期，可引导空间大；引导空间大；??结论二：结论二：城市人口基数低、增速慢，城市规模小，房地产城市人口基数低、增速慢，城市规模小，房地产容量有限，本地客户换房需求仍为未来市场主流；容量有限，本地客户换房需求仍为未来市场主流；??结论三：结论三：未来产业结构优化将成为铜陵房地产市场发展的未来产业结构优化将成为铜陵房地产市场发展的助推器，中高端以上消费人群将不断丰富。助推器，中高端以上消费人群将不断丰富。清二、宏认观市场大势形势政策引导楼市，研究我国当前的房地产市场，必须从严厉的市场调控政策开始2011影响楼市政策扫描分类时间政策要点国务院办公厅关于进一步做加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策；对贷款购买第1月26好房地产市场调控工作有关二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的日问题的通知1.1倍；从严制定和执行住房限购措施。房个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买1月27关于调整个人住房转让营业产超过5年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；日税政策的通知政个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。策商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收3月22国家发展改革委发布《商品费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售日房销售明码标价规定》价格对外明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。该《规定》于2011年5月1日起施行。合作贷款余额应按照每季至少25%的比例予以压缩；信托公司应当按照1月13进一步规范银信理财合作业10.5%的比例计提风险资本；赔偿准备金低于银信合作不良信托贷款余额日务的通知金150%或低于银信合作信托贷款余额2.5%的，信托公司不得分红。融2月9日政年内金融机构一年期存贷款基准利率三次分别上调0.25个百分点，其他金融机构上调一年期存贷款4月6日各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整後,目策基准利率0.25个百分点7月7前中国金融机构一年期存