高品质住宅规划设计创新管理高级研修班房地产规范化设计管理体系建设2012年11月10日—11日第一部分房地产开发流程与运营体系目录1房地产的开发流程房地产的运营体系2房地产的计划管理概述3一：房地产开发流程-----总的流程与框架图项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证设计流程阶段营组织项目策划/营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销初步产品定位产品、市场及客销售事务管理入伙事务管理户定位研究销售前准备设计规划要点/规划草概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合案计工程设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工销售及入伙配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验收成进度款、工程测算预算、标底、合同价结算本估算变更、招标采购说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。一：房地产开发流程?1.1房地产开发阶段划分与职责层级一：房地产开发流程?1.2房地产的开发流程图解（一）一：房地产开发流程?1.2房地产的开发流程图解（二）一：房地产开发流程?1.2房地产的开发流程图解（三）一：房地产开发流程?1.3房地产设计研发流程构建的体系框架一：房地产开发流程?1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系组组合合11组组合合22多项目区域总部战略型+矩阵式多项目跨区域整合战略型多项目跨区域价值链型多项目单区域操作型一：房地产开发流程?1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系一：房地产开发流程?1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系矩阵式管理一：房地产开发流程?1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系弱矩阵一：房地产开发流程?1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系强矩阵二：房地产的运营体系?2.1房地产运营管理：2.1.1定义二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.2运营管理中心的职能二：房地产的运营体系2.1.3运营管理的重点二：房地产的运营体系?2.2房地产运营体系内容：2.2.1投资决策2.2.2阶段性成果2.2.3运营决策2.2.4计划管理2.2.5成本管理2.2.6资金管理2.2.7知识管理二：房地产的运营体系?2.3房地产运营体系案例解析二：房地产的运营体系?2.4房地产运营管理架构2.4.1项目运营组织架构与决策机构二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系2.4.2项目的管理目标二：房地产的运营体系2.4.3运营会议系统：a.运营决策会b.运营管理会二：房地产的运营体系非运营会议系统二：房地产的运营体系两个重要的运营决策会二：房地产的运营体系两个重要的运营管理会三：房地产的计划管理概述?3.1项目计划管理是房地产企业项目管理的重点三：房地产的计划管理概述?3.2项目计划管理本质与关键要素三：房地产的计划管理概述?3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.1建立一体化计划管理体系的目标三：房地产的计划管理概述?3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.2一体化计划管理体系的特点一个目标+二个体系+三个层级三：房地产的计划管理概述?3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.3项目计划分级体系：三层次+四要素三：房地产的计划管理概述?3.3一体化的计划管理体系的建立3.3.4项目计划体系与管理计划体系的关系三：房地产的计划管理概述?3.4项目的关键节点计划3.4.1如何确定项目的关键节点三：房地产的计划管理概述3.4.2项目关键节点的内容：a.里程碑节点b.体现项目管理思想的节点三：房地产的计划管理概述三：房地产的计划管理概述三：房地产的计划管理概述3.4.3房地产项目50个关键节点第二部分如何建立规范化的房地产设计管理体系目录1房地产设计管理的范畴与定义房地产企业不同发展阶段的管控模2式与相应设计管理模式建立精细化市场需求下的规范化设3计管理体系4设计管理效率指标5设计管理通病与案例分析一：房地产设计管理的范畴与定义?房地产设计管理的范畴?涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。?房地产设计管理的定义?契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。一：房地产设计管理的范畴与定义?产品的战略?涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式?产品的策略?选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略并不仅指导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。?产品策略为企业发展服务?产品制造过程必须符合企业产品发展策略?设计管理三大目标?品质保证、进度控制、成本控制二：房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式?1.1企业管控模式的分类?1.2设计管理模式的分类?1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考?1.4设计管理资源配置基准二.1.1企业管控模式的分类财务型(投行)战略型管控模式操作型(运营型)二.1.2设计管理模式的分类设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应职能型公司型(项目制型)项目管控模式矩阵型二.1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考组组合合11组组合合22多项目区域总部集群式多项目跨区域整合复合职能型多项目跨区域项目制型(大、小)多项目单区域职能型二.1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考?设计管理模式发展标标准化准化设计设计水平水平职能型项目制型复合职能型集群式战战略合作水平略合作水平二.1.4设计管理资源配置基准?人员配置基准目的?合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度?人员配置基准的作用?企业年度人力资源规划?新增项目人员配置规划参考?多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配?案例:某大型地产公司人员配置基准三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系?3.1建立规范化管理体系的意义?规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力三.2体系建立的组成要素与核心内容?3.2.1设计管理职责?3.2.1.1一般意义下的设计管理职责?负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)?材料设备选型定板?配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比?组织并参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)三.2体系建立的组成要素与核心内容?其它部门在设计管理过程中的职责成本管理部?按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标?随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标?负责组织方案设计招标中的各项工作市场营销部?按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件?负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议?负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容项目开发部?按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件?负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作三.2体系建立的组成要素与核心内容3.2.2组织与架构优化案例分析一：北京金地2006设计部组织架构图设计管理部经理首席建筑师副经理/经理助理副经理/经理助理给暖电结资方建室示景排通气构料案筑内观范水工工工员建师设设区工程程程筑计计包程师师师师师师装师设2006年19人编制，包括：部门经理1人、首席建筑师1人、资料员计师1人；电气工程师、给排水工程师、暖通工程师各1人；副经理（建筑）1人、结构工程师2人、方案建筑师1人、建筑师6人、室内设计师1人、示范区包装设计师1人、景观设计师1人。另外可增加1名建筑师储备。可满足北京三个项目。三.2体系建立的组成要素与核心内容案例分析二：06~07深圳金地设计部构架图(改进前)设计总监部门经理部门副经理项目专业组（建筑师)组行材建政料项项项项筑结设景室秘组目目目目研构备观内书组组组组发组组组组123N组专业组主管负责制项目组设计经理制强大的技术支撑平台前期方案+项目设计管理技术支持+质量控制三.2体系建立的组成要素与核心内容三.2体系建立的组成要素与核心内容?2.3.1设计管理业务流程的意义?梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制三.2体系建立的组成要素与核心内容?2.3.2业务流程主线流程主线部门