房地产企业运营管理深圳银湖酒店二零零八年三月十五日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1房地产企业运营管理——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2房地产企业运营管理——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3房地产企业运营管理——前言中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4房地产企业运营管理——前言变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高----呼唤房地产的运营管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5房地产企业运营管理——前言企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶如何保证企业持续高效的运转？段，面临一系列问题：如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？规模/市场影响力如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？成熟期成长期创业期www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6房地产企业运营管理——前言企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长规模/市期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业场影响力的运营管理成熟期：成长期：产品管理创业期：人www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7前言——运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容1、运营的定义2、运营管理的基本概念3、对运营管理的深入理解www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库8前言——运营管理的概念与内容一、运营的定义运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入职能过程输出材料制产品设备造供服务人员应信息运资金输服提供产品和服务的过程务www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库9前言——运营管理的概念与内容二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库10前言——运营管理的概念与内容二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义运营管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（productionManage-ment），如：汽车、生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（OperationsManagement）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11前言——运营管理的概念与内容运营管理定义（1）运营管理（OM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12前言——运营管理的概念与内容运营管理定义（2）运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13前言——运营管理的概念与内容运营管理定义（3）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14前言——运营管理的概念与内容现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operationmanagement）,也有的称之为“生产与运作管理”“ProductionandOperationManagement”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库15前言——运营管理的概念与内容二、运营管理的基本概念2、企业价值链（VCM）?每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。?所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。?价值链把企业的活动分成主要活动（PrimaryActivities）和支持活动（SecondaryActivities）两大类。企业价值链（VCM）----就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库16前言——运营管理的概念与内容房地产企业价值链公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）支人力资源管理持（招聘、培训、发展）技术开发活动（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建）（原材料采购、设备供应、手续提供利润主要立策设施竣销服活项划计工工售务动www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库17前言——运营管理的概念与内容企业价值链（VCM）运营管理（OM）就是对创企业价值链（VCM）就是造和提供公司基本产品和服创造和提供公司基本产品和务的各个系统的设计、运行服务并实现增值的各个系统和改进。的集合。运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库18前言——运营管理的概念与内容二、运营管理的基本概念3、基于企业价值链的运营管理企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库19前言——运营管理的概念与内容运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原则运营管理的执行者www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库20前言——运营管理的概念与内容运营管理的对象运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库21前言——运营管理的概念与内容运营管理的内容1、企业价值链的各个系统的设计2、企业价值链的各个系统和运行3、企业价值链的各个系统和改进www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库22前言——运营管理的概念与内容运营管理的目标第一：不断满足客户需要。（性能、价格、时间……）第二：有效利用资源。（人员、材料、运辅、库存、设备、场地……）提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率——提升企业核心竞争力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库23前言——运营管理的概念与内容运营管理的原则树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程规范化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制前馈控制与反馈控制相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库24前言——运营管理的概念与内容运营管理的执行者首席运营官（ChiefOperatingOfficer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务发展计划ww