www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011海尔地产区域开发业务战略规划报告战略咨询StrategyConsultant投资顾问InvestmentConsultant2011年6月5日招商代理InvestmentAdviser深度研究DepthStudy公司主页www.dongtanimc.comwww.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库主要内容&海尔地产区域开发的意义&区域开发的政策形势和市场机会分析&区域开发的企业实践和能力分析&海尔地产的资源优势分析与战略选择&海尔地产区域开发产品模型&海尔地产区域开发业务战略规划&区域开发的操作流程海尔地产区域开发业务商业模式研究2www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库区域开发的核心价值与定义区域开发四大核心价值低成本介入低风险扩张高财务收益高速度增长?以策划规划的?分期进行基建?分享土地以及?分享城市以及方式“圈得”大、市政开发的项目开发的各区域经济增长片土地投入，项目进种收益，包括的成果?通过与政府达度可控固定债券收益?成为推动城市成契约的方式?政府负债具有、土地增值收经济发展的土保障投资的收较高的信誉，益、二级土地地综合运营商益开发商的风险收益较小区域开发的定义区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用，更加有效地组织和协调区域内的经济活动和生活方式，最大程度地发掘区域内的资源潜力，并且让区域的相关利益方都能够从中获益的综合性开发海尔地产区域开发业务商业模式研究3www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库区域开发的投入产出模式投入产出模式?区域公共环境建成?基础设施建设完成投入?旗舰项目开发结束?建立资源平台与产业平台区域开发?区域的土地价值提升?区域的影响力扩大l区域规划与产业定位l聚集区域开发的各类资源l吸引合作伙伴与客户产出l基础设施建设l公共环境建设l固定债权收益：获得一级土地开发成l旗舰项目开发与运作本及合理利润l土地增值收益：经营性土地卖地收入扣除所有税费和开发成本外的增值部分与政府按照一定比例分成盈利l房产销售收益：低价获取二级土地开发权，获得高额房产销售利润l自主经营收益：通过房产出租及物业经营获得稳定收益海尔地产区域开发业务商业模式研究4www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库区域开发价值实现的基础?区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张，并通过区域规划为地方政府勾画出了区域发展的美好蓝图，从而利用软性约束间接控制了区域的发展方向和土地的使用方式控制大块土地?区域开发商拥有大块土地的一级开发权，能够按照自己的计划控制土地开发的进程，并在土地出让以及土地收益分?在区域开发过程中，开发商与地方政府保持着长期的合作配的环节拥有主动权关系，特别是在区域发展、财务目标和土地增值等方面，两者的利益更是保持的高度一致性通过共同利益?区域开发商通过有效的政府营销，让地方政府在政策制定绑定地方政府、产业发展规划等方面向有利于区域开发的方向倾斜，则能实现与政府之间更加高层次的利益绑定，使自己成为市?区场域推开发动型的“城市商利用智力运营资商”源来主导规划，在满i足相关利益凭借智力投入方基本要求的同时，能够更加合理有效地规划区域的产业主导区域规划结构、公共环境、功能定位等各项要素，最大程度发挥区域各项资源的优势?在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合，特别是土地的分级与功能指标的分配、企业资源的挖掘、政整合各种资源府资源的有效利用、项目资金的计划与投入等方面引领开发进程?在区域开发的过程中，区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启动搭建了良好的资源整合平台，为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发创造了良好的条件海尔地产区域开发业务商业模式研究5www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库区域开发对于海尔的战略意义集团层面海尔集团各类资源的重要整合平台公司层面海尔地产“两金一资源”战略实施的重要抓手项目层面海尔地产项目运营能力的重要提升途径海尔地产区域开发业务商业模式研究6www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库海尔地产区域开发所秉持的原则四大核心原则优先关注国家级与海尔工业地产秉承差异化区域培养可复制化的规划区域协同运作开发理念开发能力ü国家级规划区ü海尔集团具有ü海尔地产的区ü标准化的开发域往遍布全国的工域开发应该以模式已经成为往具备比较雄厚业园以及产业创新为主题，房地产开发的的工资源，海尔地在原有的区域主流，海尔的业基础以及相对产应充分利用开发模式上，区域开发重在发达其资源优势协结合自身的优通过标准化来同攻关势进行新的探培养可复制的的交通设施条件ü海尔区域开发索项目运作能力ü国家级规划区应以海尔工业ü海尔地产应充ü区域开发将吸域受地产为依托，分利用集团先引各类开发商到政策利好影响开发配套型的进的科研成果通力合作，海，将商业、住宅海尔地产区域开发业务商业模式研究项，借助创新理尔地产应把握7带动周边地区资目，形成地区念和先进科技好学习其他房源的性综合型片区培育独特的区地产企业成熟集聚，引导产业域开发竞争力项目运作模式结构的机会转移，为区域开发奠定良好的基础www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库主要内容&海尔地产区域开发的意义&区域开发的政策形势和市场机会分析●一级开发的市场机会分析●区域开发的市场前景分析&区域开发的企业实践和能力分析&海尔地产的资源优势分析与战略选择&海尔地产区域开发产品模型&海尔地产区域开发业务战略规划&区域开发的操作流程海尔地产区域开发业务商业模式研究8www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库从现实市场看，一段时间内，各地城投公司、国有控股公司控制了一级开发市场?云南城投：环湖东路、昆明湖、生态城项目，昆明城中村改造、西双版纳旅游区?上海城投：上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工程配套商品房建设?漳州发展：福建省漳州市龙文区段旧城改造、南靖县船场溪荆西右岸片区?黑牡丹：常州北部新城高铁片区的土地一级开发项目?泰达股份：大连市甘井子工业园区金龙寺土地整理项目、扬州广陵新城项目?山东省鲁商置业：青岛得燕儿岛路片区旧城改造?……海尔地产区域开发业务商业模式研究9www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库多年来，在政策形势扑朔迷离之际，有些上市公司及房地产企业曾大胆参与了一级开发?绵世股份：成都成华区保和乡旧城改造、郫县龙梓万旧城改造项目?中天城投：贵阳国际会展中心项目、渔安安井公租房和安置区、贵阳城中村改造、龙洞堡工业园区、乌兰奶牛场温泉旅游项目、贵阳金阳新区?高金食品：宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目?华业地产：北京通州区梨园镇地块（新市镇）?亿城股份：唐山市环城水系大城山片区、秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区?中南建设：海南儋州、盐城中南世纪城、海门圩角河、海门张骞大道、南通体育会展中心?万方地产：顺义区太平村改造?大连万达：福建琅岐岛旅游度假区、武夷山旅游度假区、大连金石国际旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区?……海尔地产区域开发业务商业模式研究10www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库在过去的商业实践中，企业参与一级开发的获利颇丰l海南儋州滨海新区：与政府协定净收益70%，并且已经中标第一期全部800亩二级土地中南建设l南通体育会展中心：打包挂牌19亿，二级收入全部归企业l南充清泉坝政治项目：保底净收益是实际到位投资额的15%l贵阳市云岩区渔安、安井片区：与政府协定净收益70%，已经中标区块内58万m2土地开发权中天城投l金阳几个地块：二级开发收益+政府对于会展相关项目的政策扶持金亿城股份l棋盘山商住项目：按15%的收益率获得投资回报l常州北部新高铁片区：政府按10%的毛利率回购黑牡丹开发后的黑牡丹土地及地上基础设施,按15%的毛利率回购安置房海尔地产区域开发业务商业模式研究11www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库从近期国家出台的相关政策来看，企业参与一级开发的空间逐渐变大土地一级开发整理“政府主导、鼓励民间资本参与土地整治和矿市场化运作”，通过公开招标方产资源勘探开发。积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地式2007选择年工程11实月《施土地单位储备。管122010年5月《关于鼓励和引理办法》整理、导民复垦间投等工程建资健康发设展的。若干国家政策意见》42010年9月“两整治一改32010年6月《关于贯彻国务革”活动院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项土地储备机构必须与其下属和挂市政的通道知》路、水利设施、非收费管靠的从事土地开发相关业务的机网设施等不能带来经营性收入的构彻底脱钩。各地国土资源部门基础设施等公益性资产，不得作及所属企事业单位都不得直接从为资本注入融资平台公司。事土地一级市场开发。海尔地产区域开发业务商业模式研究12www.