九龙仓（常州）置业有限公司标准化作业指引九龙仓（常州）置业有限公司??目??录??一、开发配套部标准化工作指引…………………………11、开发配套流程图………………………………………1二、设计管理部标准化工作指引…………………………21、设计管理部工作指引…………………………………22、设计管理部作业指引流程图…………………………513、设计管理部常用表单…………………………………67三、合约管理部标准化工作指引…………………………711、合约管理部常用表单…………………………………71四、工程管理部标准化作业指引…………………………801、工程管理部工作指引…………………………………802、工程管理部常用表单…………………………………201五、营销管理部标准化作业指引………………………2271、营销管理部工作指引…………………………………2272、营销管理部认筹认购流程……………………………2523、营销管理部常用表单…………………………………254六、物业管理部标准化作业指引………………………2771、物业管理部工作作业指引……………………………277九龙仓（常州）置业有限公司开发配套流程图前期工作：公司可行性调研洽谈、草签土地转让意向书新北区土地储备中心新北区土地储备中心土地招投标签订土地转让协议公司前期可行性调研报告公司双方合同、办证点新北会计中心签订国有土地使用权出让合同缴纳土地出让金区土地所划定线图土地过户登记可行性分析报告公司设计院平面图、鸟瞰图新北区发改委立项申请报告项目立项批复上报有关材料设计任务书设计院新北区环保局环评申报1/500地形图、红线图新北区规划和国土资源局选址意见通知书上级综合材料公司拆除公司场地平整新北区规划局项目控制性规划要求建设规划用地许可证综合资料公司市土地局地政、有偿使用申报设计院扩初设计、报批图市土地局用地土地情况审查设计院报批总平面、单体建筑设计图土地使用证勘测座标点土地测绘中心市防雷中心防雷设计审查确定土地面积、缴土地登记费市土地局市卫生局卫生防疫审定（商业网点）缴土地出让契税新北会计中心市消防支队消防设计审查规划、建筑方案报批综合规划管网设计管网规划设计院市人防办人防设计审查（地下工程）缴纳基础设施配套费新北区规划局市环保局环境影响评估工程项目建设报告公司规划局、建设局、交通交通影响评价施工图审查新北区常建审图中心相关专业部门缴纳白蚁防治、墙改等费用建设工程规划许可证小区管网综合设计管网规划设计院新北区规划局市规划技术服务中心建筑物日照分析八大管网单项设计电信、供电、供水、排水、煤气、路灯等网新北区常建审图中心地勘报告审查工程招、投标市招投标管理办公室二、开工、工程管理：劳保统筹新北区建筑工程劳动保险管理办公室市供电公司工地临时用电确定监理公司公司委托市建委建筑施工许可证建筑工程质量监督、安全监督新北区质检站市通用自来水公司工地临时用水施工图审查批准书新北区常建审图中心开户银行资金到位证明建筑噪声超标排污费新北区环保局市房管局测绘大队预售面积测户报告·核价批文市物价局预销售许可证新北区建管处公建配套核准批文物业管理批复、协议市物管协会公司工程现场形象进度1九龙仓（常州）置业有限公司设计管理部工作指引z目的确保项目的各项设计工作及设计工作的各个步骤处于受控状态，保证设计输出符合预期要求。z范围本制度适用于项目规划建筑设计、环境设计、室内设计的监控、管理与研究（包括设计招标、评标、方案设计、初步设计、施工图设计、材料样板及施工样板的选定、施工过程中的修改及变更），其他各专项设计的管理参照此制度根据实际情况进行部分调整简化。z参照文件无锡地产区域公司制度管理办法。z定义所称设计管理部，系指九龙仓（常州）置业有限公司设计管理部；所称区域公司，系指九龙仓（无锡）置业有限公司，所称集团公司，系指香港九龙仓。z发布与解释本制度由九龙仓（常州）置业有限公司设计管理部负责补充修订，由常州公司发布，并自发布之日起实施，本制度由九龙仓（常州）置业有限公司设计管理部负责解释。z内容1.规划设计管理1.1方案设计前期准备1.1.1由项目建筑师对项目所必须的基础条件进行收集及整理，包括用地资料、周边2九龙仓（常州）置业有限公司环境设计限制条件、成本要求（由合约管理部在项目初步设计展开之前提供）及现有设计等；机电工程师协助发展管理部收集所必须的给水、排水、燃气、供电等市政资料；1.1.2由营销策划部提交项目定位报告，由投资管理部提交用地红线、控制性指标及规划设计要点等限制性条件；1.1.3设计管理部应经常通过政府主管部门发布的政策法规、媒体发布的社会政治和经济新闻、专业媒体的研究性文件收集相关信息作为设计方案的设计输入。项目所在地政府对其进行的中长期规划也应作为设计方案的设计输入。1.1.4设计管理部应根据市场策划和营销策划部的市场调查结果分析出当前市场上规划设计潮流的信息，如户型、立面、环境、装修以及设备设计的新特点等要素。设计管理部应将分析结果作为设计方案的设计输入。1.2设计计划编制1.2.1项目建筑师根据《项目发展计划》中所确定的项目发展阶段进行设计计划的编制，内容应包括设计各阶段内容时间安排，人员安排、措施点。1.2.2设计计划作为整体项目设计的指导性文件。1.3拟定《设计任务书》1.3.1项目建筑师根据基础条件资料、规划设计要点（国土局文件）、项目定位报告（营销策划部提供）及其他资料进行《项目招标文件》或《设计任务书》的拟定；1.3.2《项目招标文件》或《设计任务书》初稿报区域公司备案；1.3.3由项目建筑师完成任务书修改定稿，抄报区域公司，抄送营销策划部及参加投标设计单位，原件部门存档。1.4进行项目产品策划。1.4.1项目建筑师根据基础条件资料、规划设计要点（国土局文件）、项目定位报告（营销策划部提供）及其他资料进行项目的产品策划《创意稿》，产品策划《创意稿》应在设计任务书完成前完成，并在任务书中有相应反映；1.4.2产品策划《创意稿》需填写《规划设计评审表》，由设计管理部经理签发，并3九龙仓（常州）置业有限公司经区域公司设计总监签字同意后，报区域公司审批；1.4.3区域公司审批并返还设计管理部，由项目建筑师根据审批意见对产品策划《创意稿》完成修改定稿，抄报区域公司，抄送中标设计单位、营销策划部，原件部门存档。1.5进行设计单位的选择1.5.1项目建筑师根据现有设计师网络、市场情况及其他途径对有意向合作的设计单位进行实地考察或联系；1.5.2项目建筑师根据考察情况填写设计师网络登记表及《投标单位考察报告》；1.5.3项目建筑师根据设计单位的实力情况及报价要求等提交参加投标单位的初步名单，同时将《投标单位考察报告》交设计管理部初步确定投标单位名单，由部门经理审核，并经公司领导审批同意后确定投标单位名单。1.5.4《投标单位考察报告》，由设计管理部经理签发，经公司领导审批同意后，报区域公司审批；1.5.5项目建筑师向投标单位发出书面《方案设计招标邀请函暨确认书》，并督促相关设计单位在指定时间内将确认书回执发回我司；1.5.6规划设计单位的选定原则上应选择当地政府认可的设计单位。1.6方案发标1.6.1视项目需要，设计管理部确定发标时间及地点；1.6.2在招标日期，由设计管理部经理主持发标会，将《项目招标文件》或《项目设计任务书》、政府批文及其他相关文件及资料提供给各投标单位；1.6.3安排各设计单位踏勘现场，同时安排答疑时间（通常在发标后一星期内）统一解答各单位对招标文件所提出的问题，并在《发标答疑记录表》中记录并返还各设计单位。1.7招标方案阶段设计跟踪及管理1.7.1根据项目（或设计）的不同情况，项目建筑师可在方案设计阶段进行过程控制；1.7.2可采取前往设计单位实地考察（在征得设计单位允许的情况下）、传真或电子4九龙仓（常州）置业有限公司邮件的形式进行交流，以避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成。1.8设计方案的评标1.8.1在投标书确定的回标日期，项目建筑师负责接受投标书及投标书中所确定的相应图纸，并检查投标书、图纸及投标书中所要求的其他文件的有效性，填写《投标文件回执》；1.8.2由设计管理部经理召集方案评委（通常为常州公司相关人员及区域公司相关人员，或包括由公司所邀请的相关专家）；按政府要求，若为超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其召集评委，并组织评委对各投标单位的设计方案进行评标。1.8.3评标结束后项目建筑师填写《规划设计评审表》由设计管理部经理签发，经公司领导同意后，报区域公司设计总监召集两级评审，确定中标方案或优选单位；若由政府组织，则由其直接确定中标或优选单位。1.8.4项目建筑师拟定《中标通知书》，报公司领导同意后，由部门经理签发；同时通知未中标设计单位，进行未中标单位标底费的支付。1.9设计合同的签定1.9.1设计部拟定各专业标准设计合同，每半年由公司评审一次。1.9.2项目建筑师根据评标结果及与中标设计单位协商情况，在设计管理部标准合同的基础上，初步拟定《设计合同》；项目建筑师填写《经济合同审批表》并报部门经理、相关部门、公司领导进行审批会签；1.9.3项目建筑师根据审批结果进行合同修改并经公司领导同意后，设计合同由设计单位先行签字盖章后，提交公司总经理进行签字盖章。1.9.4我司至少保留原件四份，一份留档案室存档，一份留财务部存档，二份报区域公司备案；1.9.5设计合同的签署应在我司认可后15日内完成。1.10设计方案的修改1.10.1项目建筑师根据方案评审会及《规划设计评审表》的精神拟定方案修改意见；1.10.2项目建筑师将方案修改意见提交中标设计