内部保密上海城开（集团）有限公司管理手册V1.0（讨论稿）二00八年十二月房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0目录一、前言………………1二、公司愿景、使命与价值观………………2三、公司组织架构………………3四、集团权限审批体系..……………14五、集团关键管理制度与流程——战略投资类——UD/ZT-03/01.0/2009战略规划制定流程..……………23UD/ZT-03/02.0/2009项目拓展管理流程..……………26UD/ZT-03/03.0/2009运营管理制度..……………34UD/ZT-03/04.0/2009项目总体计划管理流程..……………39UD/ZT-03/05.1/2009运营信息上报管理流程..……………46UD/ZT-03/06.0/2009子公司组织绩效管理流程..……………58——技术工程类——UD/JS-03/01.0/2009设计管理制度..……………62UD/JS-03/02.0/2009设计招标管理流程..……………69UD/JS-03/03.0/2009设计方案管理流程..……………73UD/JS-03/04.0/2009设计变更管理流程..……………76UD/JS-03/05.0/2009专业设计管理流程..……………81UD/JS-03/06.0/2009工程管理制度..……………85UD/JS-03/07.0/2009施工方案审核流程..……………92UD/JS-03/08.0/2009工程内部验收管理流程..……………95UD/JS-03/09.0/2009工程成本管理制度..……………97工程施工及设备、材料采购招标UD/JS-03/10.0/2009……………106管理流程UD/JS-03/11.0/2009工程签证管理流程……………109UD/JS-03/12.0/2009信息管理制度……………112——营销管理类——UD/YQ-03/01.0/2009营销管理制度……………116UD/YQ-03/02.0/2009品牌管理实施细则……………125UD/YQ-03/03.0/2009项目定位策划实施细则……………140UD/YQ-03/04.0/2009销售管理实施细则……………154-I-房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0UD/YQ-03/05.0/2009销售计划管理流程……………162UD/YQ-03/06.0/2009销售价格管理流程……………165UD/YQ-03/07.0/2009租赁管理实施细则……………168——财务资金管理类——UD/CW-03/01.0/2009资金管理制度……………177UD/CW-03/02.0/2009会计核算管理制度UD/CW-03/03.0/2009成本管理制度——行政人力资源管理类——UD/XR-03/01.0/2009规章制度管理办法……………184UD/XR-03/02.0/2009人力资源管理制度……………193UD/XR-03/02.0/2009员工绩效管理流程……………200UD/XR-03/03.0/2009薪酬管理办法……………204UD/XR-03/04.0/2009员工培训与发展管理制度……………214——审计监察类——UD/SF-03/01.0/2009合同管理制度……………219UD/SF-03/02.0/2009内部审计制度……………235UD/SF-03/03.0/2009工程竣工结算管理流程……………240UD/SF-03/04.0/2009法律纠纷案件管理办法……………244-II-房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0一、前言从单纯依赖资源投入的粗放式增长到依靠服务、管理和创新的集约型发展，是世界范围内产业发展的基本规律。2008年，美国次级债危机引发的全球金融风暴和国内严厉的房地产市场调控，加快了房地产商通过“高溢价增发（高杠杆借贷）、高投入购置土地、快速获取高额回报”传统的粗放型发展模式的淡出。“稳健发展业务、加强运营管理、提升核心能力”成为当今品牌房地产商的共同抉择。在这种时代背景下《上海城开（集团）有限公司管理手册》（V1.0）（以下简称“手册”）应运而生。在集团董事会的关心下，在集团总裁室的领导下，在集团各项目公司的配合下，该手册经集团公司六大职能中心历时四个月的努力工作而推出。本手册在编制过程中一直坚持“关键权限广覆盖、制度流程精而专、操作性与灵活性相统一”等原则。手册涵盖集团发展战略、组织体系、权限审批体系、关键管理制度与流程四方面内容。其中，权限体系和关键制度与流程的设计主要根据房地产业的价值链特点，涉及战略、计划、投资、设计、工程、营销企划、财务资金、行政人力资源及审计法务等方面活动。本手册适用于上海城开集团现有全资、控股的项目（子）公司及未来新成立的项目（子）公司。在遵守《公司法》和尊重项目（子）公司独立经营主体的前提下，手册效力将主要通过管理委托书的方式得以实施。本手册将与时俱进，不断加以改进，期望能够明晰集团公司与项目（子）公司业务管理活动关系，实现对项目（子）公司科学的专业化管理，最终形成具有城开特色的集团管控和运营模式。前不久，中共中央政治局专题研究2009年的经济工作，明确提出了“保增长，促发展”的经济工作主基调。展望未来，前途依然光明，挑战一如既往，成长仍将继续，让我们在科学发展观指引下，加倍努力，奋发进取，攻坚克难，为实现既定的战略目标共同努力奋斗！-1-房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0二、公司愿景、使命与价值观公司愿景以房地产投资、开发、经营及相关服务为核心，成为拥有一流经营管理团队，直接对接资本市场，具备独特专业优势的全国性、综合性、投资控股型房地产业全价值链系统集成商。公司使命创新运用新材料、新工艺、新理念，追求绿色、环保、节能，为社会提供最优质的房地产品和服务；满足人们最佳的工作、生活和居住体验；最终实现公司与社会、自然的和谐发展。愿景与使命主题句UUniqueniqueDDutyutyCCreativereativeNNationalational独特独特责任责任创新创新全国全国的城开的城开的城开的城开的城开的城开的城开的城开公司价值观以人为本，诚信至善，融入市场，创造价值-2-房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0三、公司组织架构党委董事会监事会计划与预算委员会董事会投资与决策委员会办公室薪酬与绩效委员会总裁常务副总裁副总裁副总裁副总裁行政人力资源中心党群办公室财务资金中心战略投资中心技术管理中心营销企划中心审计法务中心党群办公室：作为党委日常工作机构；财务资金中心：作为集团核算控制，预算管理，及银行融资管理平台；行政人力资源中心：作为集团董事会/行政管理和人力资源管理平台；战略投资中心：作为集团战略管理、投资发展、投融资管理统一平台；技术管理中心：作为集团产品研发，设计管理，成本管理，工程管理，信息管理，及供应商管理平台；营销企划中心：作为集团策划管理，销售管理，客服管理，品牌管理，以及持有物业经营平台；审计法务中心：作为集团审计监察和法务管理的平台。-3-房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0（一）党群办公室职能说明书党群办公室职能说明书文件编号：部门党群办公室部门编号部门岗位编制集团本部直接领导党委副书记平行部门对接部门各职能中心功能定位一级职能二级职能三级职能?协助党委抓好企业党建及党员教育管理工作?负责党风廉政、保密等工作党务管理?协助党委做好干部、知识分子等人才培养工作党委、工会?负责企业文化、精神文明建设工作工作?做好党委领导服务工作?健全维护集团的民主管理与民主监督制度工会?员工非经济福利管理-4-房地产智库www.fdc01.com上海城开（集团）有限公司管理手册（讨论稿）V1.0（二）财务资金中心职能说明书财务资金中心部门职能说明书文件编号：部门财务资金中心部门编号部门岗位编制集团本部独资、控股直接领导常务副总裁平行部门对接部门各职能中心子公司财务部作为集团财务管理平台，负责集团整体财务会计工作，发挥集团财务协调监控功能，建功能定位立统一的计划预算体系与核算体系，加强投融资管理，为集团发展提供财务支撑一级职能二级职能三级职能?规范集团统一的会计核算体系?对整个集团核算体系进行监控和管理建立健全?集团总部会计核算财务核算体系?编制集团本部和合并报表及财务报表附注，配合外部审计?主持集团对上实控股房地产业务信息披露工作?负责集团内整体年度税务筹划核算控制税务统筹?负责集团纳税核算、申报与审核?外派财务主管的管理和培养财务委派?监督指导子公司财务信息汇报?负责财务状况分析和预测工作，确定财务分析指标和评价标准财务管理?制定集团财务分析报告，为集团决策提供建议和风险预警?根据集团决策及时调整集团财务状况?参与制定集团年度经营计划，负责编制集团年度计划预算中的财务预算计划预算?监督、跟踪反馈预算执行状况，对子公司计划预算调整申请进预算管理行分析并提出决策建议?负责各类使用权房（含居住和非居住类）转产等产证办理及空资产管理置费结算?集团存货类资产统计、管理与经营监控?根据年度计划预算和财务状况负责制定资金需求计划、年度融资金统筹资计划?协调统筹集团内部资金调度、资源整合和再分配融资管理?制定集团融资方案和单个项目的融资方案银行融资?建立并维系银行贷款渠道关系?负责银行