人信·武胜路项目业态定位调整及主题细化2011年3月案例分享案例分享CBRichardEllis|Page2案例一：日本横滨MM21CBRichardEllis|Page3日本横滨MM21横滨——MM21?横滨MM21的名称取自于日语“21世纪未来的港口之城”的含义，主体为“海”与“港”。?该项目位于横滨市市中心的横滨港附近，是在港区实现整体功能搬迁后，遗留区域被发展成为一个综合性功能新城区的知名案例。?目前，MM21已经成为了横滨城区的重要组成部分，其地标建筑“横滨LandmarkTower”和“CosmoClock横滨市中心21”成为了横滨的标志之一。CBRichardEllis|Page4日本横滨MM21整体规模至2010年发展计划?项目总人口：工作人口：190,000居住人口：10,000?土地用途：合计186公顷建筑物87公顷道路和铁路42公顷绿化和公园46公顷港口设施11公顷?项目由MM21开发公司整体规划，但具体分割并交由不同的开发商进行开发。?MM21共分为两个区域：左边的Central区域高楼林立，主要为商务用地，而右边的Shinko区域则建筑密度偏低，以休闲商业和景观活动为主。CBRichardEllis|Page5日本横滨MM21文化设施分布?MM21是一个集中未来商务、文化和休闲的综合体。?其实现了文化设施将公益性与商业化娱乐休闲综合；形成了独特的文化氛围；?从功能布局上可作为本项目文化主题的参考。横滨未来音乐厅?仅演奏古典音乐；?大厅可容纳2020人；?内部拥有日本最大的管风琴；?与皇后广场的购物中心相结合；横滨美术馆?6000件现代主义藏品，其中包括毕加索的作品；?拥有80000册美术书籍，580部相关电影；CBRichardEllis|Page6日本横滨MM21实现将文化旅游和LifeStyle商业结合横滨“红砖仓库”历史该仓库的1号馆和2号馆最早分别建于明治时期的1907年和1911年，是日本近代工业的标志之一。随着横滨港的日益兴盛，该仓库逐渐成为了重要的物流场所，但随着城市的发展，1989年停止使用。而2002年，经过长时间的改造，该仓库焕然一新。如图，围绕着两幢保护建筑，设置了“红砖仓库公园”和广场。红砖仓库红砖仓库公园紧邻海边，大面积草坪和宽阔海景提供给游客异常美妙的观感；广场不仅作为景观使用，广场还根据季节不同，定期举办各类活动，商业宣传、如春天的花展而冬天则作为溜冰场。CBRichardEllis|Page7日本横滨MM21CBRichardEllis|Page8日本横滨MM21横滨“红砖仓库”1号馆2层SPACE该区域为展示空间，分1号馆历史悠久，面积较小，被隔成三层，主要为A、B、C三间，各用于文化设施、游览观光。约200平方米，层高约2.4米。1层商铺用于画展、各类作品展1楼商铺部分包括了12家店，其中有一些横滨的、文化展和创意文化商传统老店，游客可以在这里买到横滨的土特产。业性质的展览。特色店铺：横滨硝子“传统横滨丝巾”除了卖“横滨天空的颜该店有140年的历史色”的玻璃工艺品，还，从横滨开港起就在3层Hall（小型舞开设玻璃吹制课堂；这里卖传统的日本丝台）一对玻璃杯的价格在巾；3,000－5,000日元不根据图案、大小不同共300个座椅，约400等；，从800－8,000日平方米，层高5.1米，元不等；音响设施完备。可用于小型舞台剧，报告会等。CBRichardEllis|Page9日本横滨MM21横滨“红砖仓库”2号馆2号馆面积较大，全部为分割经营的商业。1层休闲商业餐饮、化妆、服饰代表店铺CA4LA（帽子专卖）2层创意商店家具、工艺品、特色服饰代表店铺：19号Unico（家具）3层休闲餐饮餐饮为主代表店铺：38号ThebundQueen上海（上海菜馆）CBRichardEllis|Page10日本横滨MM21横滨MM21案例启示?地域特征与主题紧密结合——横滨作为日本最早开埠的商港之一，在开发MM21时，将海港文化与商业主题紧密结合，从而营造了富有横滨特色的商业业态组合；?文化功能于商业娱乐设施相结合——MM21在市政公共设施的博物馆、美术馆、音乐馆等附近设置太空中心和商业中心等，从而将游客的消费线路组合，整合完善的消费线路；CBRichardEllis|Page11案例二：英国TraffordCentreCBRichardEllis|Page12曼彻斯特TraffordCenterOverview概览?地理位置:紧邻地铁M60号线–距离曼切斯特市中心西南5英里.?交通状况-巴士?曼切斯特市中心–当地设有巴士站?占地面积:150公顷?可租面积:两层楼面共167,301平方米-商铺面积:137,347平方米-娱乐和餐饮面积:29,954平方米?占总租赁面积的18%?商铺数量:230家,包括三家连锁百货商场,60个餐厅/咖啡厅/酒吧?停车位:10,630(免费停车)?平均15.7平方米的零售面积拥有1个停车位?购物中心开幕:1998年9月/2008年三月扩张了18,581平方米?开发商:PeelHoldingsCBRichardEllis|Page13曼彻斯特TraffordCenter?曼彻斯特TraffordCentre——超大型购物中心?与本项目的相近之处：城市地位及辐射力，地理位置曼彻斯特?就繁华程度而言曼彻斯特是英国除伦敦外的武汉第二大商业城市；?全国第五大商业城市，仅列于上海、北京、天津?地处内陆，水运发达（曼彻斯特运河），是、深圳，消费品零售额整个武汉城市圈占湖北的英国近代工业革命的起源地，逐渐向商业金60%以上；融转型；?中国近代工商业的发源地之一；?TraffordCentre项目离市中心约5英里?2006年GDP超3000亿元的两个内陆城市之一（8公里）；；因地制宜的措施——建立充分体验性的商业中心?使用独特、令人愉悦的建筑细节设计，使整个项目具有观光特色；?娱乐性商业设施及餐饮极大带动人气；CBRichardEllis|Page14曼彻斯特TraffordCenterTraffordCentreRetailLayout特拉福德购物中心商铺布局连锁–?JohnLewis(20,438平方米)?Debenhams(12,152平方米)?Selfridges(19,481平方米)小型连锁–主力店?Boots(5,102平方米?Bhs(5,659平方米)?Marks&Spencer(4,274平方米)主力店主力店?占总租赁面积40.1%美食区商铺-?专卖店:224?餐厅/咖啡:60购物中心–2层(每层布局雷同)CBRichardEllis|Page15曼彻斯特TraffordCenterShoppingHalls购物大厅两个主题商店区，从商场一头到另一头－不同的设计风格和租户组合?RegentCrescentThamesWalkWaterCircus-租户组合:时尚/生活品零售,例如,FrenchConnection,Mango,Monsoon?ThamesWalk-租户组合:熟悉的主流品牌零售商,例如,Marks&Spencer,WHSmith,JJBSportsVillage?使用灯光,壁画,喷泉烘托出每个地方的主题?具有强烈的视觉娱乐性和独特的位置RoseGalleryCBRichardEllis|Page16曼彻斯特TraffordCenterRetailExpansion(BartonSquare)零售扩张/巴顿广场Overview概况?总租赁面积:18,581平方米WaterCircus?租户组合:品牌商品,家纺和家居陈设,例如.Marks&SpencerHome,Habitat,NextHome?开张日期:2008年3月?DesignConcept:两层开放式零售扩展区,用天桥与原购物中心连接并保持设计风格一致Village?创新的连接/使用开放式对的环境扩充购物空间?第一阶段的购物中心起到杠杆作用开辟了新的零售市场RoseGalleryCBRichardEllis|Page17曼彻斯特TraffordCenterFoodCourt美食广场Overview概览?餐厅数:36家?各种餐厅/美食角和快餐混合?座位:1,600?欧洲最大的美食广场ThamesWalkWaterCircus?地理位置:位于两个购物中心正中的广场–连接到娱乐区?深夜后，在其他商店已经关门的情况下容易进入餐饮/娱乐区?娱乐:美食中心围绕一个带有大显示屏的舞台?提供定期的活动,例如.时装秀,日夜不间断的音乐?为购物中心带来娱乐和市场机会.VillageRoseGalleryCBRichardEllis|Page18曼彻斯特TraffordCenterFoodCourt(Cont.)美食中心(内部)四种主题的就餐区?TheOrient东方-具备综合性快餐的美食中心ThamesWalkWaterCircus-具有远洋邮轮风格的美食中心表现了世界各地的不同建筑风格,例如.摩洛哥,埃及;-随着时间改变的天花?白天是蓝天–晚上是2000颗星星的夜空-美食中心的座位围绕着舞台GrandHall?Chinatown唐人街Village–沿着中国风格的走廊是中档的餐厅和咖啡吧?NewOrlean’sFrenchQuarter?GrandHall–Gourmetrestaurants在主要通道的边上,具有意大利风格?强烈的风格将游客运送到一个令人兴奋和从未见过的地方RoseGallery?娱乐性的就餐CBRichardEllis|Page19NewOrleansFrenchQuarter曼彻斯特TraffordCente