贵阳裕美三桥项目市场分析及深度定位报告13／12／913／12／9本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目整体结构?感谢贵司给予机会参加此次“”项目定位方案汇报；世联地产本着客观、专业、想甲方之所想的专业态度，在有限的时间内，对本项目进行了系统概念的研究。?本次方案汇报结构如下：第一部分第二部分第三部分贵阳房地产发展概况分析项目总体定位体系项目推广策略初步建议?贵阳概况及城市规划?项目地块分析?项目核心推广策略?贵阳宏观经济环境分析?项目SWOT分析?项目推广主题?国家及地方政府房地产?客户定位?推广时间节点政策分析?产品定位?定价策略?贵阳房地产市场分析?形象定位?客户运营策略?市场竞争?规划设计方案建议结论结论：依托于：依托于项项目整体目整体结论结论：：区区域市域市场环场环境境总总定位，建立定位，建立项项目推广的目推广的结论结论：：寻寻找契合找契合项项目的目的结结及相及相关竞争关竞争策略策略核心策略，核心策略，实现项实现项目成目成市市场场占位及目占位及目标标客客户户群群功功开发开发，利，利润润最大化最大化本报告是严格保密的。开发商的目标与困惑背景?贵公司是一家优质的房地产开发民营企业；?投资商在贵阳具备较高的知名度和影响力；?本项目是继国际后，企业的又一个重点开发项目；目标?市场风险最小化；?项目利润最大化；困惑?如何在一个区域房地产非热点区域实现项目的成功开发？?本项目将以何种市场占位和整体定位作为开发目标？本报告是严格保密的。我们对需要解决问题的理解和内容在分析开发商目标和资金、资源条件限定的情况下，本案将从宏观经济、市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题：?我们将面临什么样的市场环境？?当前的市场环境下，有着怎样的市场机会或者空白？?面对市场竞争，我们将采取什么样的竞争策略突围？?我们的客户在哪里？?我们提供什么样的产品？?需要赋予产品什么样的核心竞争力？?如何确立有效的营销推广策略？本报告是严格保密的。思维导图贵阳房地产发展概况|贵阳概况及城市规划|宏观经济环境|政策分析|房地产市场分析|市场竞争及策略本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳城市概况?贵阳作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一?距重庆长江口岸300多公里，地理位置优势明显?喀斯特奇特地形，多山，城区少大面积平地?贵阳市辖6个区、1个市、3个县，一个高新技术产业开发区?南明区和云岩区共同组成了城区，城区?贵阳市区面积2403平方千米人口接近150万，全市总人口超过400万人?贵阳市两城区的总面积为170平方公里?贵阳经济总量位于省会城市尾部，人口集中在核心地区的36平方公里?以化工、有色金属、食品工土地上，人口密度达到25000人/平方业、机械制造和医药工业等公里以上，中心区面积狭小、人口密度为支柱产业过大、空间超负荷承载本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳城市规划?最新通过的《贵阳市城市总体规划（2009-2020年）》提出并明确了全市市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构：?中心城区以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳城市规划?高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。?通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，使贵阳中心城区在30分钟内可到达市域各县市；?依托国家铁路干线长昆客专线、贵广、渝黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周边城市的1小时交通圈，为房地产发展提供了新的机遇。数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳城市规划小结现状：一个核心城区发展模式?贵阳长期以来主要以云岩区和南明区为主要城区，受地形影响，主城区与其他区域的连贯性还欠缺，2000年实施西部大开发以来，城市总体规划得以扩展开，提出建设金阳新区的城市规划，并在短短几年就把金阳区建设成初具规模的现代化新城区。发展趋势：“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构?云岩区和南明区为核心的商贸经济带，连接小河区域；?金阳新区为新城市区，主要作为居住、行政、办公、商贸、会展为主的城市核心区域,衔接北部的白云区域；?充分利用百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉绿色生态的环境，发挥其美化城市环境的作用，做到城中有山；?大力发展主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳发展模式贵阳发展模式3国发2号文件：1月12日，国发发展展阶阶段段务院颁发国发2号文件，贵州2再次迎来新的飞跃发展契机；转转型型阶阶段段1?2011年以来，在中央相关政西部大开发机遇：西部大开发起起步步阶阶段段?2007-2011年以策的支持下，政策，首次刺激了贵州的发展来，推动“爽爽将大量引进高，启动大城市规划战略，贵州的贵阳”城市定新技术产业，开始了战略型转型的开始；?2000-2007年以位，确定北拓加速产业转型来，西部大开南延东扩西连升级，形成新优越的气候特征：连续3年获发战略，启动的整体规划，型产业链带，得全国避暑胜地的称号，定位大城市规划战发展旅游优势增加城市人口城市发展形象；略，带动贵阳产业，带动房和人均收入，逐步转型，启地产、旅游业将进一步高速动电力、房地等相关产业快发展期。旅游业结合产业：政府意识到产、矿产、旅速发展。了旅游业结合高新技术产业链游等优势行业才能进一步带动区域经济增长。，确立了新的发展的方向本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳发展模式目前第二、三产业一直是贵阳市经济发展的驱动力，近几年第三产业迅猛发展，已逐步超越第二产业成为城市经济发展的龙头。贵阳第三产业SWOT分析：优势1、政策环境较好；2、地理位置优越，交通便利3、资金基本充足4、旅游资源丰富劣势1、社会治安压力大2、行业自律性低3、基础设施不完备机会1、城市化和信息化发展的需要；2、大力发展旅游支柱产业需要3、旅游产业带来的机会威胁1、西南其他城市第三产业发展的影响；2、外商投资服务企业的竞争压力3、制造业及加工贸易企业内部服务体系的替代效应?产业结构逐步改善：2010年第三产业中房地产业等服务性行业的所占比重超过50%。从2005年开始第三产业增长幅度逐年增大，占比也逐年增大，表明第三产业近几年得到迅速发展,期间反映出房地产业等服务性行业促使贵阳城市化进程逐渐增速，贵阳市以第三产业带动持续良好的发展势态数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳发展模式小结贵阳未来将大力推进产业结构优化升级做大做强特色优势产业，促进二、三产业齐头并进，房地产业也将迎来巨大的发展机遇做强工业，加快推进做大服务业，增强城加强基础设施建设，完新型工业化市竞争力善城市功能?大力发展电子信息产品、新材料?大力发展旅游业?加强以公路为重点的综合交通运等高技术产业?加快发展现代物流业输体系建设?大力发展磷化工、铝工业、煤化?优化商业布局、积极发展超市等?加强已解决工程性缺水为重点的工等现实优势产业新兴商业水利建设?加快发展中药、烟草、食品等特?加快发展金融、保险、信息、中?加强以电力为重点的能源建设色产业介等现代服务业?加强城市共用设施建设?振兴装备制造及汽车零部件等先?加强信息基础设施建设，加快推?积极发展房地产、社区进制造业进国民经济和社会信息化服务等新兴服务业本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳宏观经济环境全市固定投资环比大幅上涨，房地产投资持续火热?2011年1-11月贵阳市GDP总量1436.62亿元，环比增加28.9%。主要源于贵阳加大经济结构调整步伐，增加对城乡统筹发展规划，完成对东二环、北二环主要带路建设，规划对小河孟关工业园、龙洞堡轻工业园、多彩贵州城等大型综合项目；?1-11月全市固定投资1600.59亿元，环比上涨57.1%。其中房地产投资持续火爆。数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳宏观经济环境CPI持续高位运行，通胀压力巨大，但区域整体经济发展向好?2011年1-9月全市CPI呈持续上涨态势，8月份恢复到接近年初的6.0的高度，物价水平持续走高，居民收入受到威胁，面对失业的风险系数加大；11月下降到5.5.?1-11月全市海关进出口总额376942万美元，环比增长65.4%。贵阳市贸易往来增加，对区域经济发展带来利好。数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析贵阳宏观经济环境贵阳良好的经济运行环境，对未来区域房地产发展带来持续利好?1-11月全市金融业贷款余额持续加大，其中存款余额为3603.75，同比上涨19.5%，贷款余额为3012.86，同比上涨15.2%，全市经济运行状态良好，且有进一步活跃的态势，良好的经济运行对未来楼市发展带来利好。数据来源：贵阳市规划局、贵阳市统计局、贵阳市房地产交易信息系统本报告是严格保密的。贵阳房地产市场发展概况分析房地产政策分析：2011年政策回顾调控政策背景：首先回顾