安徽芜湖X项目企划攻略世联地产2013.8.22我们的目标突破市场和地块局限，打造XX高端地产品牌以法式人文奠定南陵人居全新高度实现项目品牌和销售利润的双赢为XX集团后续地产项目开发积累品牌美誉度提报脉络a.解读企业品牌b.解读项目价值c.解读市场环境d.战略纲领拟定e.战略推进计划f.创新营销战术一、解读企业品牌XX集团卓越的物流设施提供商与服务商是一家集商业地产开发、工业地产租赁，建筑工程，特种建材生产销售、金融信贷/担保服务、园林绿化为核心产业的多元化企业集团。当宇培来到南陵……构建基层城市国际化居住理念引领南陵人居走向世界树立XX居住样板启动城西板块的适居价值为南陵高端人群筑成可以匹配身份的第一居所二、解读市场环境我们面对什么样市场环境、竞争对手？楼盘分布城东新区楼盘密布，未来南陵发展方向；经济开发区楼盘日渐增多，县城中心多为城市综合体鲁班·金色水岸鼎盛广场鲁班·书香名邸茗桂华庭华亿国际城香江润园新世纪花园杉杉名都顺荣·亿水岸兰庭湾本案景福家园中央商业广场和顺·阳光城市价格格局华亿国际城均价：4200元/㎡鲁班·书香名均格：4200元/㎡邸均价4300元/㎡鲁班·金色水岸鼎盛广场预计价格：4000元/㎡城东茗桂华庭均价为：均价3800元/㎡3㎡预计价格：4200元/㎡80/0-香江润园元4200090新世纪花园元-3/㎡00杉杉名都35：为价均均价3900均价：3450元/㎡部南西顺荣亿湾城水岸兰庭均价：3600元/㎡本均价：4000元/㎡案景福家园中央商业广场和顺·阳光城市剩余均价：4500元/㎡均价：3800元/㎡市场供应量剩余住宅体量约30万方华亿国际城剩余体量约13万方鲁班·书香名剩余体量约37万方邸总体量：20万方鲁班·金色水岸鼎盛广场剩余体量约4.5万方茗桂华庭体量约27万方未知未来1-2年，南陵县城预估约100万方的住宅体量入市，未香江润园来竞争体量约16万方新世纪花园杉杉名都异常激烈总体量：14.7万方顺荣项目水岸兰庭总建体量：8.1万方剩余体量约3万方景福家园中央商业广场本案和顺·阳光城市剩余住宅体量约3万方市场整体综述南陵县城房地产业处于快速发展阶段，大盘不断涌现，城市大力发展城东新区，因县城中心土地出让较少，拆迁难度较大，区域大部分以综合体面世，城东楼盘密度，代表南陵县城发展趋势，经济开发区因工厂较多，人口导入较多，楼盘日逐增多。南陵县城均价达4000元/㎡左右，价格未能拉开距离，预示整体品质相差不大，整体发展速度缓慢。随着地产开放热情不断上升，未来1-2年将近100万方的体量入市，后期将面临激烈的竞争。只有不只有不断断提升提升产产品品品品质质，适，适应应市市场场，，满满足消足消费费者未者未来来潜在需要，差潜在需要，差异异化化打造，才能在市打造，才能在市场竞争场竞争中立于不中立于不败败之地。之地。重点案例：杉杉·名都项目概况发展商杉杉新明达设计单位芜湖新裕物业公司杭州协和占地面积约10万方总规模：约17万方花园洋房住宅、商容积率1.59绿化率：30%建筑形态产品类别车位比：1:0.8、小高层业项目地籍山西路与涌珠泉路交叉口项目配套址：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温装修情、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌外观设计颜色：枣红、白灰；材料：面砖、涂料；风格：英伦风格况：块、铝合金中空玻璃户型面88-105价格走势均价3450推出量：624去化量：80%积：26幢多层、7幢小高层共计1807户重点案例：杉杉·名都开盘时间：2013年2月2日推出楼栋：B10#-B15#，共计264套优惠政策：?1、开盘优惠10000元/套、一次性付款5000元/套、幸运转盘1888/2888/3888元/套。前期认筹增值1万抵2万，所有优惠可叠加。?2、杉杉服装厂内部员工可享受88—86折优惠。价格及销售概况：2月2日开盘六栋楼共计264套，目前已销售179套，每月销售约30套左右，计划项目整个销售周期均匀去化。?面积88㎡-105㎡，总体去化较好，成交均价3550元/㎡，整体项目由于产品定位刚需客户，价格较周边市场偏低，项目去化较好。?项目预计6-9月将于二期最后六栋多层240套分批开盘。重点案例：景福家园项目概况发展商芜湖瑞邦置设计单位物业公司自成立公占地面积湖南鼎泰52029㎡总规模：81685㎡：业：:司：容积率建筑形态多层、小产品类别住宅、商1.57绿化率：40.5%车位比：1:0.7：:高层：业项目地项目配套秋浦路与朋济路交叉口太阳能一体化工程，太阳能热水系统址：：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温装修情外观设计、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌颜色：枣红、白灰；材料：面砖、涂料；风格：欧式新古典主义况：：块、铝合金中空玻璃户型面400套左75-86㎡价格走势预计3600元/㎡推出量：去化量：基本售罄积：右12幢多层、6幢小高层共计786户重点案例：景福家园2、近期营销活动：开盘时间：2012年6月16日推出楼栋：小高层13#15#16#，共计163套，其中政府回购30套优惠政策：?小高层享受单价358元/㎡优惠后再享受总价3000元优惠，一次性付款享受9.8折优惠（可叠加）。。?多层只有前期申请会员可享受3000元的优惠，一次性付款享受9.8折优惠。?价格及销售概况：该项目目前基本售罄，所剩基本为沿街商铺?积89㎡-114㎡，总体去化较好，成交均价3600元/㎡，整体项目由于产品定位刚需客户，面积多为75㎡-86㎡为主，价格较周边市场偏低，项目剩余房源约20套。重点案例：忆湾世家项目概况南陵春谷承建单位南天建物业公司占地面积总规模发展商：万㎡14.7万㎡实业：设:：：建筑形态多层、小高产品类别车位比容积率：1.79绿化率：35.2住宅、商业1:1:层：：项目地址南陵中谷中路中段，皖南商贸城项目配套幼儿园、公园等：南：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外装修情况墙保温、无机保温砂浆、墙体材外观设计简约风格；桔红色防水涂料：料、砂加气砌块、铝合金中空玻：璃户型面积价格走推出量主力户型100-120㎡均价3900元去化量：：势：开盘时间：2012年6月22日优惠政策：按揭98折，一次性付款93折销售概况：推出12#、21#、22#、23#、25#目前去化率逾80%销售价格：均价3900，内部员工约3600元/㎡重点案例：鼎盛广场项目概况发展商安徽荣鼎地设计单位物业公司占地面未定61505㎡总规模：约20万㎡：产：:积：容积率建筑形态高层、小高产品类住宅、商3.1绿化率：35%车位比：1:0.7：:层别：业项目地项目配套文庙路与陵阳路交汇处（营销中心）大润发入驻址：：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温装修情外观设计、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌新现代主义建筑风格况：：块、铝合金中空玻璃户型面已整体推87㎡—168㎡价格走势均价4300推出量：去化量：基本售罄积：出项目集住宅、公寓、集中综合商业、主题商业街等物业业态于一体，8栋34层高层，2.5万方集中商业，大润发入驻，50-70平米的公寓产品，4万方主题商业街，产品线丰富，典型的城市综合体，占据南陵中央区域。其中8万房回迁房，5万方的商业，能对外销售的住宅体量为约7万。重点案例：鼎盛广场⑵、近期营销动态：开盘时间：2011年12月18日推出楼栋：9#、10#、12#、13#、14#，共计806套户型区间：90-160㎡销售价格：楼层差价10~50元，均价约4300元/㎡销售概况：截止上午10:40，去化率约75%，剩余210套左右，主要分布在13#开盘活动：售楼处公开表演节目，吸引众多行人，且售楼部内人气火爆。户型结构分析户型结构面积套数比例2室2厅1卫90-103㎡29036%2室2厅1卫110-120㎡25631.6%2室2厅1卫127-130㎡16020%2室2厅1卫140-160㎡16012.4%总计806100%重点案例：中央商业广场项目概况发展商芜湖广达地承建单位占地面积巨匠建设物业公司:未定50003㎡总规模：124700㎡：产：：住宅、商容积率高层、小产品类别2.49绿化率：26%建筑形态:业、办公车位比：1:1.28：高层：楼项目地品牌商业街复合型商业街独栋的5层商业24层高端商务办公惠明南路东侧、籍山中路的南侧项目配套：址：大厦装修情外观设计：颜色：米色；枣红色；材料：面砖、涂料况：户型面105㎡—143㎡（2011年价格走势均价：4500元/㎡；推出量：去化量：99%积：元月）近期销售动态：中央商业广场在2011年元月开盘，推出户型为105㎡、117㎡、143㎡三种户型，截止目前为止，140㎡户型部分剩余销售率达99%，总销售率达45%付款方式：按揭9.9折；一次性付款：9.8折重点案例：鲁班·书香名邸项目概况发展商承建单位物业公司占地面积总规模鲁班地产鲁班建设自建物业公155.63亩223959㎡：：:：：容积率建筑形态高层、小高产品类别住宅、商车位比1.799绿化率：35.5%1:0.94：:层：业：项目地项目配套南陵县陵阳东路北侧快捷酒店、特色餐饮址：：装修情外观设计颜色：米色、淡黄；建设风格：英式建筑风格况：：户型面135-140㎡（二期）价格走势均价：4200元/㎡推出量：5栋18层去化量：基本售罄积：开盘时间：2012-12月认筹产品：D/E组团约570套认筹政策：认筹金10万，且可订房认筹情况：D组团主要为90平米左右的二房，约250套，目前基本认筹完毕；E组团主要为100-120平米三房，认筹约20套；目前整体认筹约50%预计均价：约4200元/平米重点案例：鲁班·金色水岸项目概况发展商承建单位物业公司自建物业占地面积鲁班地产鲁班建设20万㎡总规模：