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同致行2013年04月南京升龙·汇金中心项目营销策略报告
同致行2013年04月南京升龙·汇金中心项目营销策略报告
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贰炼火冶金。项目深度解析及客群分析升龙项目处于河西板块核心,未来发展潜力巨大,如何让客户认同项目核心价值??价值体系构建价值体系构建价值体系----可以从区位、交通、配套、产品四大方面构建项目价值体系。区位价值项区位价值区位价值规划价值目发展机遇四大交通价值交通价值价值规模价值体配套价值配套价值系规划价值配套价值产品价值产品价值形象价值品牌价值Q1:如何构建项目价值体系?老城区发展饱和,南京的明天在哪里??规划价值规划价值城市重心向西推进,十年发展已初具规模,将成为未来南京新中心。?2011年12月15日,南京市委召开常委会会议,研究《加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划》及《关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见》等工作。会议指出,南京市第十三次党代会明确提出,将河西新城区建成现代化城市新中心,这是从南京发展全局做出的重大战略部署。?南京市第十三次党代会明确,要把河西新城区建设作为今后3年战战略全局略全局发发展,展,城市建设的重中之重,全力组织实施“城市一路向西城市一路向西加快河西现代化、建成城市新中城市中心心”。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障,河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口,提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。河西?目前河西经过十年的发展,已经初具规模,拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建(奥体展馆、奥体馆、明基医院……),随着2014年青奥会的举办,将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。?规划价值规划价值河西新城处于初期阶段,受政府新中心规划和青奥会驱动,河西板块沿江东中路由北向南发展,“两点一线”辐射区域发展。1、由“北向南”发展?北部区域由于靠近城市老主城区,规划起步早,发展相对成熟,处于发展的中后期阶段;?江东门区南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功,建设奥体城市两两域中心点一点一线线新中心,,规划开由北向南由北向南始提上日程,发展相对较晚,目前处于发展初级阶段,城市中心区但受“政府城市新中心打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展,发展后务商劲充足、空间广阔。央中奥体城市新中心2、由“两点一线”辐射区域发展?两点:北部—江东门区域中心,主要由万达商业商务中心组成,发展处于中后期成熟阶段;南部—奥体城市新中心,主要由众多高端城市综合体、展览中心、奥体中心等组成,发展处于起步发展阶段;?一线:江东中路—道路两旁规划发展为城市新商业商务区,由北向南逐步发展。?规划价值规划价值根据南京总体城市规划,河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心。?根据南京总体城市规划,河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心,居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。?通过建设,完善中部、提升北部、启动南部,形成河西较为三大功能,三大功能,完善的城市副中心城市副中心道路框架,引导商务商业及房地产等产业进一步发展,规划人口规模达到55万人,其中北部33万人,中部19万人,南部3万人左右。?河西CBD区域,位于南京河西新城的核心区域,以“三区一轴一核”作为建设目标(商务区、商贸区、旅游展览区、商务绿轴以及中央公园),将实现承载现代服务业的核55万人口的河西新城规划和河西CBD的建设,将带领河西新城成为有产业支持、心城市功能区,并建设形成一个市有人口支撑,承载未来南京主城区功能与人口疏散功能的真正城市副中心。级商业中心。?河西河西CBDCBD河西CBD华东第2大中央商务区项称业态份业写楼23业业国际写楼业区写楼梦都大街22业号一河东锐线写楼2期西业联国际21写楼奥CB业体M奥写楼中54D业国际场心写楼63北业奥延休闲公写楼园7业奥体大街2华丽华20华段泰华证业写楼819证1办券国际江中庐华新丽东业央山欧华中路路河西大街公鑫华场别M园业写润国际?趋于成熟,配套完善商业商务高度密集,一站式商务河西河西CBDCBD一期一期2524在建未开工1号线完工序目名占地㎡建筑面㎡上市年物形新地中心商酒店式公寓字酒店完工嘉城商酒店式公寓字完工紫金西中央商酒店式公寓字完工渡新大厦商酒店式公寓字完工强大厦商酒店式公寓字完工宋都体名座商酒店式公寓字完工中泰广商酒店式公寓字酒店完工金大厦商酒店式公寓字在建新待售商酒店式公寓住宅酒店在建泰券待售商字在建新城大厦不售政府公完工仁恒公寓酒店式公寓完工洲城商酒店式公寓住宅完工紫中广商住公寓墅完工雨中心商商住字在建号()积()现状144,899220,0002010.6///233,000250,0002010.2//313,52774,4002005.5//412,48770,0002005.12//512,80090,0002007.9//63,44888,0002004.4///78,070220,0002006.5///829,851200,0002011.4//19278,236560,000///2045,383158,843/2125,000180,0002227,638110,0002007.723136,000340,0002007.10//24173,333520,0002004.11//2536,000180,0002011.4//楼总计879,6723,261,243?河西河西CBDCBD二期二期序号项目名称占地建筑面积上市物业形态项目(㎡)(㎡)年份现状9新鸿基项目26303380000未定商业/写字楼在建国睿大厦—十四所中央公10军工企业总部1321485509不对外商业/写字楼完工河西大街1号线园11江苏新华报业2164386571不对外新闻办公在建M12南京报业集团20141107417不对外写字楼/绿地在建913农村信用社1613678664不对外商业/写字楼/市在建1827政配套14国泰君安19607104572不对外商业/写字楼/住在建17二河宅/娱乐/绿地10期15中国联通1310752426不对外邮电办公在建16西1116中国移动1332364950不对外邮电办公在建南15C企业定向B开发,配套逐步发展京17交通银行南京分行1429650034不对外商业/写字楼在建D商业/写字楼/住国28789未定在建2618苏宁置业218320宅金融政际务商务建28筑群,产业链辐射长三角南金融城一期(省保博26监局/银监局)————不对外市政单位在建览延南京世界贸易中心31454未定商业/写字楼/酒在建121427(美国富顿)333193店/酒店式公寓中心段28河西国资集团————不对外国企单位在建132929奥美传媒大厦16261176534不对外奥美广告办公楼在建30江30金融城二期80000700000未定商业/写字楼/酒待建东店完工中31升龙汇金中心13291610880002013写字楼/商业/酒待建江山大道店/酒店式公寓路31在建线本案未开工总计4208873146190号2河西CBD二期项目均处于在建或者待建状态,大多数项目以总部自用为主。?河西河西CBDCBD三期三期两轴中心,“河西中央商务区区位—河西CBD3期首排区位”双重价值。项目地处河西CBD二期和三期的衔接位置,区位优势无可替代。对升龙而言,区位未来的发展是项目价值体现的核心!?河西CBD一期、二期南端,三期首排,未来商务重心南移,河西中央商务区中点核心区位;?河西核心功能区南北中轴线交汇处,绝版地段仅此一处,未来2期的延续,升值潜3力巨期的大。首排板块两轴交汇,河西CBD核心12期期3本案期本案?未来发展机遇未来发展机遇河西未来发展4大机遇机遇NO.1—亚青会、青奥会助推板块发展作为国际重大赛事2013年亚青会、2014年青奥会将带来巨大机遇,不仅对区域经济发展起到促进作用,同时可有效带动板块内房地产行业整体发展。机遇NO.2—地铁网路完善促进经济发展。机遇NO.3—市政府搬迁项目周边,政务商务一体化发展。机遇NO.4—CBD二期亟待完善,庞大产业链辐射长三角河西CBD二期集合20多座金融、政务、商务建筑群,上下游产业链高度发达,行业覆盖面涉及广泛,完成华东第二大中央商务区角色转变,影响力必将辐射长三角经济区。南京的明天在河西,河西的明天在哪里??交通价值交通价值项目交通条件优越,并临近地铁线路,进一步提升本项目辐射能力。?地项目四至:铁新街口1西北—江东南路号线东北—江山大街西沿西南—友谊路线浦口、江北路东南—庐山路沿线中地东路江?主要干道:网罗城区,铁连接华东山1庐江东中路(南北贯穿河西板块)第一地段,第一2稀缺江山大街(东西连接长江两岸)号路地线南江铁东山2?项目规划道路:线江大号2条规划道路连通整体项目地块街友?重要交通线路:线谊号地铁2号线(油坊桥—经天路)路7铁地铁1号线西沿线(规划中,2015年前通车)三桥高速地地铁7号线(规划中,2019年底通车)绕城高速南京南站地铁12号线(规划中,2015年通车)禄口机场?交通价值交通价值为配合2014年在南京举办的青奥会,地铁3号线、1号线西延线、4号线江南段和机场轻轨建设将全面提速,力争青奥会前建成通车。其中1号线西延线、3号线已经开建,未来本项目将有地铁2号线、1号线西延线、7号线、12号线四条地铁线路经过,项目升值潜力巨大。??南京地南京地铁铁11号线号线西延西延线线在在20102010年年11月月开开工,工,计划计划于于20152015年前建成通年前建成通车车。南京地。南京地铁铁一一号线号线西延西延过过江江线东线东起一起一号线号线奥奥体中心站,西至浦口体中心站,西至浦口区区城西城西路,路,线线路全路全长长14.4km14.4km,全部
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