华润置地物业标杆研究第1页2013-9-14版权所有,不得翻印华润置地物业标杆研究汇总www.adfaith.com华润置地物业标杆研究第2页2013-9-14目录版权所有,不得翻印一、企业概况展示二、业务模式呈现三、管控模式分析四、组织架构分析五、人力资源管理六、华润物业优势总资产增长率营收增长率华润置地物业标杆研究第3页2013-9-14版权所有,不得翻印39%16%0%9%-6%5%18%10%71%50%79%48%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%199719981999200020012002200320042005200620072008自年以后，华润置地发展趋向稳定，总资产与营收增长率都持乐观的发展势态。华润置地年主要经营指标增长率20051996-2008华润（集团）有限公司（下简称华润）是一家在香港注册和运营的企业，迄今已有年的历史。华润曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团。华润置地有限公司（）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，截至年底，公司总资产超过亿港元，净资产超过亿港元，土地储备面积超过万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截止到年月，华润置地已进入中国内地个城市，正在发展项目超过个。72HK110920099603902210201032550企业概况企业背景——华润置地物业标杆研究第4页2013-9-14致力于物业发展：定位于商务公寓和近郊住宅产品的开发，以北京和上海一线城市为核心，并开始积极向一些二线城市拓展致力于物业出租：定位于一线城市中心中高档写字楼和商业1电子商务平台赚钱和服务不冲突版权所有,不得翻印100%100%100%100%100%91.93%67.3%64.9%100%100%企业概况华润置地主营业务为物业发展和物业出租——华润置地物业标杆研究第5页2013-9-14版权所有,不得翻印华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、绵阳、福州、常州、南通、南京、鞍山、青岛、郑州等中国内地个城市践行着高品质的理想。并已形成橡树湾学府系列；橡树湾英伦系列；凤凰城精品都市系列；百万平米城中城系列；低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线，持有物业发展了都市综合体、住宅区域商业中心、住宅欢乐颂三种模式。?25++企业概况华润置地有限公司区域分布——华润置地物业标杆研究第6页2013-9-14版权所有,不得翻印华润置地物业公司华润置地（北京）物业华润置地（成都）物业华润置地（武汉）物业华润置地（大连）物业华润置地（合肥）物业成立时间年月日年月年月年月年月经营范围具体项目住宅小区、高档公寓、别墅及商务写字楼的物业管理和会所、健身设施的管理各类物业管理、房地产中介服务、企业管理服务、市场管理等“华润置地凤凰城一期、二期”，“华润置地中央公园一期”。华润海中国星海湾壹号澜溪镇幸福里紫云府政务区绿轴物业管理面积至年底，万平方米至年月，万平方米近万平方米华润置地在北京、上海、武汉、成都、沈阳、重庆等地的华润置地公司都下设有华润置地物业管理公司，为华润置地的全资子公司，专为华润置地物业提供专业的物业管理服务，目前不从事外包项目。其战略定位为与“置地会”协同为华润置地的持有物业提供增值服务，实现物业价值的最大化，而并非以自身的赢利为最终目的。?199755200311200592008520049/···200920020106300--100发展历程华润置地物业有限公司分布区域——华润置地物业标杆研究第7页2013-9-14目录版权所有,不得翻印一、发展历程展示二、业务模式呈现三、管控模式分析四、组织架构分析五、人力资源管理六、华润物业优势华润置地物业标杆研究第8页2013-9-14会所赢利电梯广告费房屋代租赁廊道广告费赢利点停车场费版权所有,不得翻印户外广告费停车管理费在当今物业管理行业中，主要有两只大军，一只是以万科、龙湖物业为代表的专业物业公司，其与公司房地产开发公司为甲乙方的关系，以赢利为目的，自负盈亏。另一只是以华润等物业公司为代表的专业物业公司，其附属于公司房地产开放公司，为其全资子公司，不以自身的赢利为最终目的，除本公司的房地产物业之外，不承担其他物业管理项目。在这样的一个背景下，华润置地物业有限公司的赢利点主要以物业管理费为主，部分项目的收入也来自会所的经营。会所通常为业主提供建设中心、游泳馆、网球场地等娱乐项目。其他赢利还来自于收费的特约服务项目。物业公司也收取停车场费以及停车管理费，但目前的发展方向是置地将部分停车场外售以赢利，从而压缩了物业公司赢利空间。而在华润资产集中的持有物业中，大部分商业地产的户外广告费由房地产开发商代收，这也大大压低了物业公司的赢利空间业务模式赢利点——华润置地物业标杆研究第9页2013-9-14版权所有,不得翻印地区北京上海大连成都项目红山世家上海华润橡树湾橡树湾博客外滩九里星海湾壹号翡翠城幸福里物业费元平月元平月元平月元平月元平月元平月售价元平元平最低元平元平元平物业费是物业管理公司的主要收入来源，其定价与房产售价定位直接高相关，相对较高的物业管理费也是对物业价值的一种体现。物业管理费的测算一般要从物业管理的成本开始，员工薪酬福利的支付、管理设备的更新与折旧等都是物业服务成本的重要贡献者。??()3.5//4.5//7.7//4.8//2.4//5.8//24000/42000/100000/24000/-40000/业务模式物业管理费——华润置地物业标杆研究第10页2013-9-14目录版权所有,不得翻印一、发展历程展示二、业务模式呈现三、管控模式分析四、组织架构分析五、人力资源管理六、华润物业优势集权运营管控华润置地物业标杆研究第11页2013-9-14财务资产集团规划战略监控投资管理收购、兼并品牌组合管理公关人才培养法律审计集团营销现金管理研发采购物流销售网络人事管理总部组织机构的管理???????????????//SUB//+战略管控集权与分权相结合财务资产集团规划战略监控投资管理收购、兼并品牌组合管理公关人才培养法律审计集团营销现金管理总部组织机构的管理???????????//SUB/+版权所有,不得翻印分权财务管控财务资产集团规划战略监控投资管理收购、兼并总部组织机构的管理????//SUB/+管控模式权利集中程度总部功能核心功能功能和人员配置管控模式类型以及总部职责范围——商品经营资产经营华润置地物业标杆研究第12页2013-9-14运营管控运营管控战略管控战略管控版权所有,不得翻印财务管控财务管控低高低高一系列的收购兼并使得华润集团的资源整合需求从纯财务向保留操作过渡，多种经营化程度迅速提高，现华润的主营业务已包括：零售、电力、啤酒、地产、食品、药业、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、压缩机等。其业务线也从香港本地迅速向大陆各一线、二线城市蔓延，如今华润集团总资产达亿港元，营业额超过亿港元，员工总数达万人，成为中国内地和香港两地最具实力的多元化企业之一。根据其战略转型的特点，华润集团最终选择了“战略管控”为它的集团管控模式。?2,4001,10030纯财务高低保留操作全球本地管控模式影响因素经营业务重点多种经营化程度业务的国际化程度集团的资源整合要求业务领域管理与总部的关联程度日常生产经营管理事务比重管控模式集团管控模式选择因素——战略经营华润集团华润置地华润置地物业管理重点管理重点华润置地物业标杆研究第13页2013-9-14核心的管理功能核心的管理功能版权所有,不得翻印一级利润中心二级利润中心战略：确定以及利润中心的发展速度、规模、方向人事：决定以及利润中心一把手以及班子成员的组成财务：制定资金和财务报表政策，确保各企业执行统一的会计政策，杜绝假账考核预算：考核个气润中心的经营业绩，审核、批准各公司上报的预算企业文化：整体协调与统一企业形象形式日常经营管理权，制定利润中心本身的发展战略一级利润中心自行决定自我完善、自我发展的方法组阁权和一级利润中心高级经理以上人员任免建议权按照管理系统的要求和办法对下属评价考核与业务有关的充分的资金调动权具体业务的年度计划、预算以及实施战略业务单元的规划业务运作的监控业务人员的业绩考核和激励机制设计?????????????6S集团总部集团部管理层次管理层次总部按照管理主要资产、主营业务和主要利润来源的需要，华润把带有战略性特征的主要产业叫做一级利润中心，总部只管一级利润中心，其余公司都划成二三级利润中心，由一级利润中心统管。并将一级利润中心作为次级资产经营者，享有在授权范围内开展业务活动所需要的一切经营管理权，负责最大化占用资本回报率及具体的业务经营。管控模式华润的战略管控模式——二级利润中心一级利润中心……一级利润中心二级利润中心业务战略体系业务战略体系……华润置地物业标杆研究第14页2013-9-14集团二级利润中心一级利润中心……一级利润中心二级利润中心一级利润中心二级利润中心二级利润中心……战略业务单元利润中心编码制度利润中心编码制度②全面预算体系②全面预算体系版权所有,不得翻印战略构建落实监控执行①业务战略体系①业务战略体系③管理报告体系③管理报告体系④内部审核体系④内部审核体系自年起，华润集团总部脱离业务运作角色通过掌控行