专题报道金地物业：2009年度节能降耗工作总结■文/雷存和据金地集团公司总部全面推进企业节能工作的决策能措施过程中，我们也遇到不少困难，有些业主不理解，说风部署，为积极响应公司年初开展的增收节支、节能降凉话：“你们就是为了省钱”、“我们出了钱该享受享受”，在这根耗活动，夯实管理基础，稳步推进节能降耗工作，种情况下，我们只有耐心做工作：“节能就是要省钱，首先省牢固树立科学发展观，以“夯实基础、细化管理”为主线，通过你们业主的钱”。坚定地倡导节约光荣、浪费可耻的节约道德建立全员参与、职责明晰的工作体系，有效推进了节能降耗工观，逐渐使业主在节能价值观上达成了共识，并得到了广大业作，企业呈现出经营业绩和节能水平同步提高的良好格局。主的积极配合和理解支持。一、确定节能目标——将节能作为管理目二、从项目前期着手节能——介入项目设标和考核依据予以落实计提出合理规划、实用性设备选型等建议，配置符合后期管理中实用性要求的设备设根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，结合各小区施，实现能源节约的实际情况，科学的及人性化的制定各小区公共能耗标准。主要依据：物业节能的关键在于良好的节能设计及设备选型，如1.物业管理收费及套用收费指导标准类别；金地上塘道，在方案设计的初期，我们就同该项目的设计单2.参照行业其他同类小区的能耗标准；位——机械设计院会审图纸，尤其是照明灯具选型及照明回3.小区物业管理进展阶段情况——该小区属于开发期还路控制提出了结合物业实用性的意见，设计院乐于在不违反是稳定期；《建筑照明设计标准》相关要求的前提下，尽可能满足物业实4.小区物业管理配套情况——该小区是否包含员工宿舍、用性的需求，避免了像以往项目比较浪费能源的做法，如：1.公食堂、游泳池等；共过道在满足消防要求的前提下，其灯具控制采用红外延时5.小区高层二次供水模式——小区高层供水是变频供水控制或多回路照明控制；2.地下车库的照明灯具由双管日光灯还是高层水箱供水；（2*36W）调整为单管日光灯（1*36W或T5灯管1*28W），其控制6.该小区上年度月度平均能耗等等。采用多回路跳跃间隔控制；3.小区庭院照明由原设计的金属卤通过上述几项进行科学的分析，制定合理的能耗标准（目化物灯具更换为(150W)更换为节能灯（22W），其控制分间隔跳前主要针对深圳地区）。目前，市场中大多数物业管理公司的跃控制；4.水泵的选型及市政管网压力的利用等；这样结合小收益是提取物业管理费用的10%作为佣金，所管物业项目的能区设备实际管理的经验，从节约能源角度对设施设备进行合理耗费用是由业主或用户按实结算，节能与否和物业服务企业没的选择配置，为后期管理创造了良好的先决条件。有直接的利益和责任关系，故节约型物业管理不为众多物业服务企业所重视。然而作为一个有着多年物业管理经验的行业三、推行节能管理——在日常管理过程中领头企业——金地物业管理有限公司，我们长期以来奉行“精强化管理节能品服务、真情关爱”的服务理念，主动将节能降耗列为管理目标之一，主动、积极履行了节能的社会责任。在向业主推广节管理节能是相对于改造节能而言的。在建成时间较长的城市开发（物业管理）26URBANDEVELOPMENT2010.01专题报道物业项目中，单单依靠对原有系统设备进行改造来达到节能四、节能改造——通过技术改造手段达到的目的会因资金投入过高，改造回收周期过长等因素不易为节能目的业主所接受。我认为通过采取一系列科学的管理方法一样可以达到较好的节能效果。对有关设施设备进行节能改造是节约能源的有效途径之1.防患于未然。制定切实可行的巡检计划，认真做好日一。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应常巡检工作，杜绝能源浪费现象的发生。式非接触型开关（红外线感应、声光控开关），在景观灯上等重点控制用水系统有无“跑、冒、滴、漏”现象、公共区域安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约照明是否按时关闭、供冷供暖期间能够封闭的场所是否适当用电；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术能有封闭、能否保证换能效率增高等。效地降低能耗，同时可以提高供水质量；电梯使用电源逆变回2.记录并分析。通过对能源及易耗品消耗数据的记录馈装置，除了可以降低电梯的电能消耗外，还可以降低机房温和分析来挖掘节能潜力。度，改善机房环境，降低空调的电能消耗；游泳池装设水循环一方面通过对每月消耗量分析入手，进一步细分每日的过滤系统，提高游泳池水的利用率。本公司2009年度节能改造消耗变化，从而分析出一些影响能源消耗的主要因素，在不的项目简要介绍如下：断深入的过程中发现节能的方法。另一方面发现能耗异常时1.车库照明节能改造：及时分析并查找原因，为业主减少不必要的损失。如2009年将现有的普通T8灯管（36W）在确实需要的地方更换为深圳我们通过不断对比各管理处对外提供能源的数据分析，仅碧华宇高辉照明科技有限公司出品的高效节能灯具T8（13W），改造海云天管理处就收回电费损失50万元，因及时采取措施避免的小区车库：金地梅陇镇、万基大厦、熙园、新世界豪园等。了更为严重的浪费情况的发生。改造前：3.制定以节能为目的的规章制度。现代企业不应停留在“人管人”的初级管理模式中，一个长期稳定发展的企业应通过完整、成熟且可操作性强的规章制度对员工进行管理。同样，为达到节能的目的，物业服务企业应制定以下几类规章制度：（1）针对设备设施，以保障其工作效能为切入点，达到节能目的。制定详细的设备、设施保养计划与维修方案，对设备进行专业化的管理，降低设备、设施的损耗，保障设备处在最佳的工作状态，发挥其最大效力来达到节约的目的。（2）针对工作方法，以减少无谓的浪费为切入点，达到节能目的。制定详细的各项工作流程、方法及易耗品使用事项。在达到工作目标的前提下，减少成本的支出。以保洁人改造后：员为例，在划分工作后，通过对该保洁员责任区面积、材质、保洁项目以及用水量、易耗品用量的分析，制定该责任区保洁各项工作的工作方法、用水量、易耗品用量的制度来达到节约的目的。（3）针对责任人员，以杜绝其消极怠工为切入点，达到节能目的。通过制定合理的巡检时间及频率配以严密的监督手段，对浪费现象及时发现、及时解决，并结合一定的奖惩制度提高相关责任人对节能的重视程度来达到节约的目的。城市开发（物业管理）2010.01URBANDEVELOPMENTT27专题报道高效节能灯具节能成果对比表（电费按照1元/度电计算）比较内容普通T8日光灯（36W）高效节能灯具T8（13W）T5灯管（28W）采购单价8元/支59元/支35元/支实测功率41.5W14.1W29W在2.6米高度下，测量同一照度95-100Lx75-85Lx78-89Lx灯具保修12个月18个月12个月成本回收时间92天（全天候照明）122天（电费0.68元/度电）2年时间公司将收益414元/支175元/支2.住宅电梯口及楼道照明（主要以金地梅陇镇一期一是关闭低区二次生活变频供水，低区供水通过减压阀为示范点）直接从中区或高区中提取，改造后经过测量记录对比，可以节楼盘设计时电梯口照明控制均采用普通的翘板开关手动省能源约20～30%之间，改造成本仅几千元，见效快。控制，其照明灯具均采用普通多支T5日光灯（28W）照明，由于二是在有条件的住宅小区，推广稳压补偿式无负压供水该照明采用人工手动控制且人与人的节能认同感不统一，造成设备，充分利用市政管网自来水供水压力的，同时定期抽取生该灯具几乎在24小时常明，浪费非常严重。为此，我们根据现活水池的蓄水。这样做因充分利用了市政原有的水压、革新了场制定非常好施工的红外控制一体化的灯具，有人来自动感应控制系统、减少了水泵运行台数，节能效果显著。并大大提升了并根据周边的照度自动判断是否开启照明。从公司供应商借来用水方便，延长了水泵等设备的使用寿命。4只样板作试验，效果非常不错，节能效果显著，该灯具每天自经改造后实际测量记录对比，可以节省30-50%的能源，但动开启时间累计不超过半小时。改造成本较高，超过10万元，回收周期超过1年。梅陇镇一期住宅电梯口及楼道照明改造前后节能数据对比：改造前T5灯管的数量改造后自动感应吸顶灯的数量合计T5灯管（28W）：3036支自动感应吸顶灯：1181支每小时能耗3036x0.028KW=85KW1181x0.03KW=35.43KW估算每月能耗85KWx24小时x30天x0.5需要系数=30600度电35.43KWx1小时x30天x0.8需要系数=850度电改造后节能：约3万度电/月采购成本：1181只x70元/支=82670元（管理处自行安装）改造后回收周期（电费按照0.68元/度电计算）：82670元/30000度*0.68=4个月3.小区庭院路灯改造（金地梅陇镇一、二、三期）改造前小区庭院路灯共175只，为金属卤化物向上反光5.中央空调改造节能（方案在规划中，待论证后施工）灯具，其功率为150W/只，除耗能较高外，另外主要缺点：由于（1）中央空调节电空间灯光向上反射造成业主家卧室夜如白昼，太强的照度令业主中央空调是大型商场、超市、写字楼、工厂等许多用电场无法睡眠，另该灯具不防水，一旦下雨肯定会造成漏电跳闸所里耗电最大的单位，在总电费支出中占了50％左右。中央空调事件。在设计和设备选型时通常是按照当地历史上气温最高的天气改造后，为普通节能日光灯管，功率为22W/只。来设计，通常且留有15～20％的余量，也就是说即使是在天气4.生活二次供水水泵变频节能改造（如翠盈嘉园、最热的季节，空调一般也是有余量的（设计余量）。新世界豪园、碧海云天、金地梅陇镇）除此之外，一年当中需要开空调的几个月当中，温差也很上述小区生活二次