“绿城桂花城”物业管理服务招标文件“绿城桂花城”业主委员会二○○八年十二月目录第一部分投标邀请一、招标项目简要说明二、房屋基本情况三、设施设备保修期四、物业管理资金来源五、投标人资质六、招标书的发售七、保证金的缴纳八、投标地点九、投标截止时间十、投标说明会十一、投标询问第二部分技术规范及要求一、物业服务范围二、物业服务内容及要求三、物业服务目标及各项指标要求四、物业服务收费及财务管理要求五、对投标企业的基本要求第三部分投标人须知一、总则说明二、投标文件编写三、投标文件的递交与处理四、开标和评标五、中标人的确定和物业服务合同的签订第四部分合同的一般条款一、定义二、适用范围三、委托管理期限四、价格五、索赔六、不可抗力七、履约保证金八、争议的解决九、合同的终止十、合同修改及适用的法律十一、合同分数及生效第五部分附件附件1投标书附件2授权书附件3投标人资格证明第一部分投标邀请按照国务院《物业管理条例》、《长沙市物业管理招投标暂行办法》的规定现决定对桂花城物业管理服务进行招投标进行公开招标，兹请合格的投标人以密封投标书的形式前来投标一、项目的简要说明桂花城位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道（原雨花大道），南临博进路，东接高岭路，西依汉城路。桂花城由小高层公寓、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，总占地面积32402.22平方米。，绿化率：40%，容积率：1.75%，总建筑面积：81170平方米，住宅建筑面积约65837.68平方米。二、房屋基本情况1.占地面积：32402.22平方米。2.总建筑面积：81170平方米。3.居住建筑面积：65837.68平方米。4.建筑层数：地下1、2层；地上10层、11-15层。5.小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，半地下停车库。6.住宅套数：557户。7.停车位数量：规划401辆；其中地上194辆（待建）；地下207辆。8.小区共12台三菱GPS-CR系列电梯。9.物业管理用房：1号楼3单元101号及2号楼地下一层两间备用间。业主委员会用房：1号楼3单元102号10.共有公摊部位：物业管理用房、中控室、变电室、水箱间、电梯机房楼梯间、楼（电）梯厅、电梯井、过道、外墙。11.各楼层用途：地下二层：1#楼、4#楼人防。1#楼平时为汽车库；4#楼设计中为自行车库；3#楼地下汽车库。地下一层：1#、3#、4#为汽车库；2#楼为设备用房。地上1-15层：住宅部分。12.小区人车分流，远红外线、闭路监控，楼宇对讲。13.物业产权性质：经济适用房产权（房产证未拿到）三、设施设备的保修期限1.保修期限的规定：物业及配套设施、设备保修期根据《建筑工程质量管理条例》的有关规定执行。2.保修时间的计算：自设备安装完毕后，经建设单位、监理单位、施工单位及相关管理部门根据国家相关的规定，对所安装的设备进行外观、调试、运行等方面的检查及监测，在取得认同签章之日起即为保修的启始日期。四、物业管理资金来源1.物业维修基金：按长沙市有关条例规定执行。2.物业管理服务收费标准：具体收费标准由投标单位在投标书中自行确定，属经营性、特约性等服务，由物业管理公司与委托人协商确定，住宅楼及空置房屋由物业管理公司管理，收费方法由投标方提出。五、投标企业资质条件全国范围内具有独立法人资格，已取得国家二级以上(含二级)资质等级的物业管理企业。六、招标书的发售投标单位在二〇〇八年十二月二十五日下午17：00前到“”业主委员会办公室购买招标文件。出售的招标文件每套收取成本费两百元。七、保证金的缴纳投标人在购买招标文件的同时交纳贰仟元招标保证金，中标单位不退还。投标资料未送达招标人，或不参加投标的单位不退还招标保证金。八、投标地点长沙市雨花区绿城桂花城1号楼3单元102号九、投标截止时间二〇〇九年一月四日下午17：00前，逾期的投标文件或不符合规定的投标文件不接受。十、投标说明会二〇〇八年十二月二十六日下午14：00邀请投标人共同踏勘招标现在并举行说明会。十一、投标询问凡对本次招标提出询问，二〇〇八年十二月二十六日一天内与招标人联系，，(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址：长沙市雨花区1号楼3单元102号邮编：41003电话：82993634传真：010-6277025联系人：凌茜二〇〇八年十月十二日第二部分技术规范及要求一、物业管理服务范围：1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、中控室等。2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。二、物业管理服务内容及要求：本小区物业管理服务执行中物协（2004）1号文《物业管理服务等级标准》中的Ⅰ级标准，并补充如下具体服务要求：（一）环境卫生管理卫生保洁是指为保证小区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。其服务要求为：1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围，实行标准化保洁，每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；2、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3、垃圾及垃圾筒内垃圾日产日清，垃圾桶摆放整齐，外观干净，定期进行卫生消毒；4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害，按政府有关规定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；6、对小区内道路等共用场地做到无纸宵、烟头等废弃物，对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕；7、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜；9、发生突发公共卫生事件时，能迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。（二）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理保安、消防、秩序管理是指为保证园区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。其服务要求为：1、小区基本实行封闭式管理；2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；3、对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记；5、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序；6、小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；7、保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；8、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；9、能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件；10、对突发事件有应急预案，完善责任制；11、危及人身安全处有明显标识和具体的防治措施。(三)中控室运行管理中控室负责小区的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。其服务要求为：1、中控室实行专人轮班全日值班制度，值班员不得随意离开值班室，值班人员必须持证上岗，遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，室内卫生每日清扫；2、专职值班员及工程维修人员负责对区域内各种设施巡查、保养、维修和管理；3、每日检查各弱点系统是否正常，保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定；4、控制中心电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；5、出现报警信号要立即检查信号真伪情况；6、一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；7、值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品；8、定期进行消防普查；9、设备机房整洁；10、保证设备机房的安全。（四）房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。其服务要求为：1、定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%；2、爱护小区内设施、设备，未经产权人同意不得对小区的结构、设施等进行改动；3、及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成；4、向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项，进行房屋及附属设备设施的安全管理；5、制定房屋及附属设备设施的维修养护计划；6、对房屋进行日常养护和维修；7管理监督业主或使用人室内装饰装修工程；8、对房屋附属设备设施进行日常养护和维修；9、运用智能化物业管理系统进行管理；10、对特种设备的委托维修养护工作进行管理；11、编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案。（五）给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证小区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。其服务要求为：1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，保证设备设施完好；4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；5.定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清